Tìm cách “tháo ngòi nổ” cho tranh chấp chung cư

Trên 10% chung cư có tranh chấp

Chung cư, ngay bản thân ngữ nghĩa của nó đã hàm chứa nhiều yếu tố khá phức tạp, bởi đây là những khu nhà bao gồm nhiều hộ dân sinh sống bên trong các căn hộ, có hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung.

Ở Việt Nam, chung cư đã ra đời từ trước giải phóng khá lâu, chứ không phải gần đây mới có, nhưng ngành quản lý vận hành nhà chung cư chỉ mới hình thành và phát triển như một ngành nghề thực sự tại Việt Nam chỉ hơn một thập kỉ nay.

Nói như ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, con số trên 10% chung cư trong cả nước hiện nay đang có tranh chấp là rất đáng báo động. Bởi tính đến cuối năm 2018, trên cả nước có khoảng 4.400 tòa chung cư, trong đó hai thành phố lớn nhất là TP.HCM có khoảng 1.440 chung cư, Hà Nội có khoảng 1.100 chung cư với hàng triệu dân sinh sống.

Tranh chấp chung cư đến từ muôn hình vạn trạng tình huống, nhưng các vấn đề lâu nay dấy lên một cách phổ biến nhất, đó là việc chậm chuyển giao phí bảo trì nhà chung cư của chủ đầu tư, chủ đầu tư chậm làm “sổ hồng”, tranh chấp giữa quyền sở hữu chung và sở hữu riêng đối với những khu vực, tiện ích trong chung cư…

Thực tế cho thấy, đã có những cuộc ẩu đả, xô xát, khiến cho những cư dân bị đổ máu, đặc biệt, có không ít chủ đầu tư sử dụng luôn cả “dân anh chị” để “nói chuyện” với cư dân.

Theo bà Vũ Ngọc Hương, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Sao Kim, trước thực tế như vậy, đòi hỏi công tác quản lý vận hành nhà chung cư phải chuyên nghiệp. Bởi, đây là lĩnh vực đầy thách thức, với muôn vàn khó khăn đối mặt mỗi ngày mà mỗi loại hình chung cư lại có quy trình quản lý và yêu cầu dịch vụ khác nhau.

Chỉ với một bức xúc nhỏ từ cư dân như thang máy bị hư, vệ sinh tòa nhà chưa sạch hay đường ống nước bị tắc nhưng chưa được nhân viên kỹ thuật hỗ trợ kịp thời, cũng rất dễ trở thành “đốm lửa” làm bùng phát các tranh chấp khác kéo theo sau đó.

Việc thiếu chuyên nghiệp trong kiến thức về quản lý, cũng như thiếu sự chuẩn bị kỹ lưỡng các công cụ quản lý vận hành là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp trong các khu chung cư diễn ra rất phổ biến. Trong đó, có các dự án bị quên lãng trong khâu quản lý, dẫn đến tình trạng mất kiểm soát, mất vệ sinh, trang thiết bị xuống cấp, mất cắp và các giá trị tiện ích kém chất lượng, thì cuộc “nộ chiến” càng dữ dội.

Phải chuyên nghiệp và cần một hành lang pháp lý rõ ràng

Thị trường bất động sản đang từng bước bùng nổ, kéo theo các tòa nhà chung cư mọc lên và phát triển không ngừng. Vì vậy, vấn đề làm thế nào để hạn chế tranh chấp và xung đột đang được rất nhiều người đặc biệt quan tâm.

Theo số liệu thống kê từ 40 địa phương đến cuối tháng 3/2019 cho thấy, cả nước hiện nay có tới 458 tranh chấp, khiếu nại liên quan đến công tác quản lý, vận hành, chiếm khoảng 10,3% tổng số nhà chung cư.

Tại Hà Nội, có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện; TP.HCM cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau; trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở thành phố thì có một chung cư đang xảy ra tranh chấp.

Hiện nay, Thông tư 14/2008/TT-BXD của Bộ Xây dựng đã ban hành tiêu chuẩn phân hạng nhà chung cư. Theo đó, nhà chung cư được phân thành 4 hạng. Tuy nhiên các tiêu chí phân loại còn rất chung chung dẫn đến trong thực tế có sự nhập nhằng giữa các loại nhà chung cư.

Trong lĩnh vực quản lý vận hành tòa nhà chung cư, các dịch vụ cũng được cung cấp tương ứng theo từng loại tòa nhà. Nhưng hiện nay, thực tiễn thị trường chưa có các tiêu chí phân loại này, dẫn đến tiêu chí chung về mức phí quản lý tương ứng với yêu cầu dịch vụ được cung cấp thực sự chưa rõ ràng.

“Đây là một trong những bất cập cần cố gắng khắc phục ngay từ lúc đầu. Trong quá trình đàm phán, thương thảo hợp đồng quản lý vận hành thì các tiêu chí giá trị của dịch vụ cũng sẽ được xác lập một cách cụ thể. Đây cũng là cơ sở để các bên liên quan, gồm: cư dân, khách hàng, chủ đầu tư, đơn vị quản lý và thậm chí cả các cơ quan hữu quan thực hiện, giám sát, đánh giá các quá trình cung cấp dịch vụ quản lý vận hành”, bà Vũ Ngọc Hương lưu ý.

Để khắc phục tình trạng trên, theo ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), cuối tháng 6/2019, Bộ sẽ hoàn thiện dự thảo sửa đổi Thông tư 02, xin ý kiến rộng rãi các bên liên quan trên cổng thông tin điện tử của Bộ để tìm được tiếng nói đồng thuận cho vấn đề vận hành bất động sản đa sở hữu hiện nay, trong đó có tòa nhà chung cư. Khi thông tư này ra đời, việc tranh chấp chung cư hiện nay hy vọng sẽ lắng dịu.