|
| Tồn kho và nợ vay của một số doanh nghiệp BĐS. (Nguồn: Báo cáo tài chính doanh nghiệp, đơn vị tính: tỷ đồng) |
Tính đến cuối năm 2024, tổng giá trị tồn kho của 14 doanh nghiệp BĐS niêm yết được khảo sát đạt 288.739 tỷ đồng, tăng 1,5% (tương đương 4.235,4 tỷ đồng) so với đầu năm. Phần lớn giá trị này đến từ chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang tại các dự án cũ và lượng hàng thành phẩm chưa tiêu thụ được. Các doanh nghiệp có lượng tồn kho lớn bao gồm Novaland, Khang Điền, Nam Long Group, Đất Xanh...
Trong đó, Novaland tiếp tục dẫn đầu về giá trị tồn kho với 146.610,5 tỷ đồng, chiếm 61% tổng tài sản. Hơn 94% giá trị tồn kho là quỹ đất và các dự án đang triển khai, phần còn lại là BĐS đã hoàn thành và đang chờ bàn giao tại các dự án như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram và Aqua City. Novaland đang tích cực phối hợp với địa phương để tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án này. Đơn cử, trong tháng 11/2024, UBND tỉnh Đồng Nai đã phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chung 1/10.000 TP. Biên Hòa, một bước tiến quan trọng trong việc giải quyết các vấn đề pháp lý của dự án Aqua City. Tiếp nối đà này, vào ngày 23/1/2025, UBND tỉnh Đồng Nai tiếp tục phê duyệt chi phí điều chỉnh cục bộ Quy hoạch 1/5.000 phân khu C4 của Aqua City, mở đường cho việc hoàn thiện quy hoạch và xin giấy phép bán hàng theo quy hoạch mới.
Tại Khang Điền, cuối năm 2024, giá trị tồn kho chiếm 72,1% tổng tài sản, tương đương 22.179 tỷ đồng, tăng 18,06% (tương đương 3.400 tỷ đồng) so với đầu năm. Tương tự, mặc dù đã bàn giao hơn 1.400 căn thuộc Dự án Akari giai đoạn 2, tồn kho của Nam Long Group vẫn chiếm 59,3% tổng tài sản (17.993,4 tỷ đồng) tính đến cuối năm 2024, chủ yếu đến từ các dự án Izumi (8.685 tỷ đồng), Waterpoint (6.428 tỷ đồng), Cần Thơ (1.806 tỷ đồng) và Akari (304 tỷ đồng).
Điểm đáng chú ý là, song song với sự gia tăng tồn kho, tổng nợ vay của 14 doanh nghiệp BĐS được khảo sát cũng tăng 21,8%, lên mức 186.168 tỷ đồng. Nguồn vốn này chủ yếu được sử dụng để tài trợ chi phí phát triển dự án (như trường hợp của Vinhomes, Nam Long và Đất Xanh) hoặc bổ sung vốn lưu động và tái cấu trúc nợ đến hạn (như Novaland).
Thực tế này dẫn đến việc dòng tiền từ hoạt động kinh doanh vẫn âm đối với phần lớn các chủ đầu tư trong năm 2024. Nhiều doanh nghiệp đã đẩy mạnh giải ngân nhằm thúc đẩy tiến độ các dự án sau khi nhận được phê duyệt pháp lý với kỳ vọng mở bán trong năm 2025, ví dụ như Vinhomes, Khang Điền và Phát Đạt. Ngược lại, một số chủ đầu tư khác, điển hình là Novaland, vẫn đang đối mặt với các vấn đề như chậm trả gốc, lãi trái phiếu và các vướng mắc pháp lý dự án.
Dữ liệu cụ thể cho thấy, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh năm 2024 của Khang Điền âm 4.251 tỷ đồng (so với âm 1.543 tỷ đồng năm 2023). Phát Đạt cũng ghi nhận dòng tiền âm 1.680 tỷ đồng trong năm 2024. Tương tự, Tập đoàn Đất Xanh cũng âm 1.321,8 tỷ đồng.
Theo ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc, Chuyên gia phân tích cao cấp tại VIS Rating, mặc dù có sự cải thiện trong việc ghi nhận doanh thu và nguồn tiền mặt, song lợi nhuận và dòng tiền hoạt động của các chủ đầu tư tiếp tục suy yếu vào năm 2024. “Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng năm 2025 sẽ là một năm có hiệu quả hoạt động tốt hơn cho các chủ đầu tư. Nguồn cung nhà ở mới, nhờ hoạt động phát triển dự án gia tăng từ nửa cuối năm 2024, được củng cố bởi tâm lý tích cực của người mua nhà, sẽ thúc đẩy doanh số bán hàng và nâng cao hiệu quả tài chính của các chủ đầu tư vào năm 2025”, ông Hiếu chia sẻ.
