|
| Ảnh minh họa. Ảnh Internet |
Đặc biệt, một loạt dự án BT giao thông đang được triển khai góp phần “tăng nhiệt” cho thị trường. Triển vọng từ nay đến cuối năm khá lạc quan.
Nhiều kết quả khả quan
Theo Savills Việt Nam, thị trường nhà ở tại Hà Nội đang hoạt động ổn định, các chỉ số đều cho thấy những tín hiệu tốt. Chỉ số nguồn cung mới và nguồn cung sơ cấp đang có tăng trưởng. Cụ thể, với sự góp mặt của 11 dự án mới và 31 dự án đã mở bán, lượng cung mới của quý II/2018 đạt 9.700 căn, tăng 77% so với quý I và 43% so với cùng kỳ năm 2017. Về nguồn cung sơ cấp, thị trường đang đạt 28.000 căn, tăng 17% so với quý trước và 14% so với cùng kỳ năm 2017. Số căn bán được cũng tăng 31% so với quý I/2018 và 11% so với cùng kỳ năm 2017. Giá bán sơ cấp có xu hướng giảm, trung bình đạt 1.160 USD/m2, giảm 7% so với quý I và 12% so cùng kỳ năm trước. Căn hộ tầm trung giữ ưu thế về thanh khoản khi chiếm đến 59% lượng tiêu thụ, căn hộ giá rẻ chiếm 38%, căn hộ cao cấp là 4%.
Xét về tỷ lệ hấp thụ, Savills Việt Nam cho biết, thị trường căn hộ để bán đạt 27%, tăng 3 điểm phần trăm so với quý trước, nhưng giảm 1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2017. Lượng căn bán được trong quý II vẫn tăng hơn quý trước 7.500 căn (tương ứng với mức tăng 31%), và tăng 11% so với cùng kỳ năm 2017.
Liên quan đến lo ngại của CBRE Việt Nam về các dự án bán chậm, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó Giám đốc Nghiên cứu Savills Hà Nội thừa nhận rằng, với tỷ lệ hấp thụ 27%, lượng hàng tồn trên thị trường vẫn còn nhiều. Trong đó, khu vực Từ Liêm dẫn đầu về nguồn cung với trên 6.000 căn, Hà Đông cũng trên dưới 4.000 căn. Tuy nhiên, cả hai khu vực này cũng dẫn đầu về lượng căn bán được. Riêng khu vực Từ Liêm, những căn hộ có giá từ 27 - 35 triệu đồng/m2 bán rất “chạy”. Còn tại Hà Đông, căn hộ có giá từ khoảng 800 triệu đồng đến 1,2 tỷ đồng cũng bán được nhiều hơn.
Ngược lại, những dự án có giá từ 40 triệu đồng/m2 trở lên ở khu vực quận Cầu Giấy (ngoại trừ dự án của Vingroup), hay quận Thanh Xuân lại bán rất chậm. Do đòi hỏi tiện ích toàn khu, chất lượng công trình cũng như danh tiếng của chủ đầu tư, những dự án có giá trên 40 triệu đồng/m2, hoặc dự án định vị giá chưa đúng với thị trường thì tỷ lệ hấp thụ sẽ không tốt. Do đó, theo đại diện của Savills, việc tính toán diện tích và xác định khách hàng mục tiêu có vai trò quyết định thành bại của dự án, cần có sự điều chỉnh hợp lý để đáp ứng nguồn cầu.
Theo bà Hằng, thời gian gần đây nổi cộm lên vấn đề an toàn phòng cháy, chữa cháy, tranh chấp quỹ bảo trì, bảo dưỡng chung cư, các tiện ích (đỗ xe, tích hợp vui chơi giải trí)... dẫn đến tâm lý lo ngại, phần nào làm lượng tiêu thụ căn hộ chung cư chững lại. Tuy nhiên, đây chỉ là vấn đề mang tính chất sự vụ, tồn tại từ trước. Để bảo đảm sự phát triển của phân khúc này, theo bà Hằng, cần phải giải quyết triệt để những bất cập nêu trên.
Lạc quan với 6 tháng cuối năm
Dự báo triển vọng những tháng cuối năm, bà Đỗ Thị Thu Hằng nhận định, nguồn cung căn hộ sẽ đạt 14.300 căn. Từ nay đến cuối năm, dự kiến sẽ có thêm 11 dự án gia nhập thị trường, cung cấp thêm 98.000 m2 mặt sàn. Trong nửa cuối năm 2018, thị trường cũng sẽ chào đón 10 dự án mới cung cấp gần 155.000 m2 văn phòng cho thuê, tất cả đều nằm ở khu vực phía Tây Thành phố và đang trong giai đoạn hoàn thiện. Đặc biệt, từ nay đến cuối năm, Dự án Smart Town (Thành phố Thông minh) của hai tập đoàn BRG - Sumitomo (Nhật Bản) với quy mô 272 ha và Vincity Gia Lâm có thể sẽ bắt đầu triển khai. Triển vọng đầu tư lâu dài của nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là nhà đầu tư Nhật Bản, khiến cho các nhà đầu tư ngày càng tin tưởng vào sự ổn định của thị trường.
Đối với lo ngại về chu kỳ bong bóng BĐS có thể trở lại, bà Hằng cho rằng, hiện vẫn còn một số quan ngại nhưng chu kỳ này còn tùy thuộc vào nhiều yếu tố. Nếu tính theo thời điểm BĐS phục hồi là vào cuối năm 2014, thì tới nay mới chỉ có 4 năm, trong khi đó ở các nước đang phát triển thường là từ 7 - 10 năm. Tức là, chúng ta đang ở giữa chu kỳ. Ngoài ra, một trong những dấu hiệu dễ nhận thấy khủng hoảng, bong bóng BĐS là tín dụng, lãi suất tăng cao, thậm chí là rất cao. Hiện nay, cả hai chỉ số đó có tăng, nhưng không phải là cao so với mục tiêu đề ra cho cả năm. Các ngân hàng cũng điều chỉnh, xem xét kỹ hơn việc cho vay đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Hơn nữa, thời điểm hiện tại, thị trường đang cho thấy sự ổn định, giá cả chưa vượt quá khả năng chi trả của người dân. Do đó, không nên quá lo lắng về vấn đề khủng hoảng thị trường.
Việc quy hoạch hạ tầng là một trong những yếu tố rất quan trọng tác động trực tiếp đến quyết định của người mua. Các tuyến đường sắt đô thị sắp đi vào hoạt động khiến cho giá BĐS tại khu vực gần các bến tàu điện có sự thay đổi, có nơi tăng tới 31%. Một loạt dự án BT giao thông đang được triển khai như đổi 40 ha đất để đầu tư tuyến đường Lê Trọng Tấn kéo dài đến Vành đai 3; đổi 59 ha đất lấy tuyến đường Minh Khai - Vĩnh Tuy - Yên Viên; đổi 68 ha đất lấy 5 tuyến đường 2, 3, 4, 6, 7 khu vực Hà Đông, Hoài Đức; đổi 20 ha đất lấy tuyến đường từ đê sông Hồng sang khu đô thị Gamuda Garden... Các dự án BT đang tạo sức hút cho thị trường BĐS gần các tuyến đường này, đẩy giá BĐS tăng lên, đặc biệt là khu vực quận Hoàng Mai.
