|
| Khi triển khai một dự án đầu tư trên đất cần phân tích thấu đáo chi phí - lợi ích về cả 3 mặt kinh tế, xã hội, môi trường. Ảnh: Lê Tiên |
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến sẽ thông qua tại Kỳ họp thứ 6 cuối năm 2023. Ông kỳ vọng gì với việc sửa đổi Luật Đất đai lần này?
Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới, từ nay đến 2045 với mục tiêu phải trở thành nước công nghiệp có thu nhập cao, tức là phải vượt qua bẫy "thu nhập trung bình".
Theo kinh nghiệm của các nền kinh tế mới nổi quanh ta như Hàn Quốc, Singapore, Đài Loan..., vượt “bẫy thu nhập trung bình” không hề đơn giản. Thông thường, các nền kinh tế này lấy nguồn nhân lực chất lượng cao và công nghệ làm động lực; lấy quản lý - sử dụng đất đai đóng vai trò tạo vốn lớn để đầu tư phát triển nguồn nhân lực và công nghệ cao. Họ chỉ tận dụng và khuyến khích vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) như một nguồn vốn cần tiếp cận gắn với chuyển giao công nghệ, nguồn vốn chính cần khai thác phải được lấy từ vốn tiềm ẩn trong đất đai. Có như vậy, nền kinh tế quốc gia mới tự đứng được trên chính đôi chân của mình.
 |
Ông Đặng Hùng Võ |
Từ lý luận và thực tiễn trên thế giới trong gần 3,5 thế kỷ qua, các quốc gia công nghiệp phát triển và công nghiệp mới đều thành công trong công nghiệp hóa vì biết động viên nguồn lực đất đai vào tích lũy vốn ban đầu và tạo nguồn thu chủ yếu cho ngân sách từ thuế đất.
Ngày 16/6/2022, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã ban hành Nghị quyết 18-NQ/TW tại Hội nghị lần thứ 5 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Văn kiện này chính là yêu cầu kinh tế - chính trị học về chính sách đất đai để đưa nước ta thành quốc gia có thu nhập cao vào năm 2045. Việc sửa đổi Luật Đất đai hiện hành cần thể chế hóa các quan điểm, mục tiêu, chủ trương, giải pháp đã được quyết định tại Nghị quyết 18-NQ/TW. Các đổi mới chính sách đất đai như vậy nhằm mục tiêu giải quyết các vấn đề đang vướng mắc trên thực tiễn và dẫn đường cho đầu tư trên đất hiệu quả cao hơn.
Trong đó, việc sửa Luật Đất đai lần này và các luật có liên quan phải đặt trọng tâm vào khai thác vốn ngay trong quá trình đầu tư trên đất làm giá trị đất đai tăng thêm. Yếu tố quan trọng cần lưu ý là tạo vốn từ đất như thế nào để vừa có một xã hội công bằng, vừa có một xã hội phát triển.
Ông vừa chia sẻ, việc sửa Luật Đất đai cần đặt trọng tâm vào khai thác vốn trong quá trình đầu tư trên đất làm giá trị đất đai tăng thêm, nghĩa là không quá chú trọng giá trị thu được ngay khi giao đất?
Đúng vậy, ở các nước công nghiệp, người ta không quan tâm mấy tới việc thu giá trị khi tiếp cận đất đai, miễn là bằng giá trị thị trường, từ đó mới tạo được môi trường thu hút đầu tư. Chính vì vậy mà các quốc gia công nghiệp hay đang công nghiệp hóa đều lựa chọn nguồn thu từ đất chủ yếu từ thuế bất động sản và thu giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư trên đất mang lại.
Người ta tìm cách thu giá trị gia tăng của đất ngay trong quá trình đầu tư phát triển hoặc thông qua công cụ thuế. Nói chung, sử dụng công cụ tài chính trong cơ chế thị trường hiệu quả hơn nhiều lần công cụ hành chính. Công cụ hành chính không được sử dụng trực tiếp vào việc thu giá trị đất đai, mà được sử dụng gián tiếp trong quản lý đất đai sao cho công khai và minh bạch.
Việt Nam dường như ngược với thế giới, chỉ muốn thu giá trị đất đai cao nhất khi giao đất, cho thuê đất, tức là ở đầu vào của quá trình đầu tư. Tình trạng này làm cho chi phí đầu vào về đất đai của quá trình sản xuất, kinh doanh tăng cao, giá trị hàng hóa sản xuất ra, giá trị dịch vụ cung cấp ra cao hơn so với các nước khác.
Kinh nghiệm thành công của các nước là giảm giá trị đầu vào để khuyến khích đầu tư, tạo được động lực cho nhà đầu tư thực hiện dự án. Đồng thời, nhà đầu tư cũng phải chia sẻ lợi ích từ quá trình đầu tư đối với Nhà nước và những người đang sử dụng đất thuộc phạm vi dự án.
Khi nguồn vốn đầu tư công vào hạ tầng, tiện ích công cộng làm giá trị đất đai tăng lên thì Nhà nước tìm cơ chế thu lại phần lớn giá trị đất đai tăng thêm đó, có chia sẻ cho nhà đầu tư phát triển dự án và những người đang sử dụng đất. Sự "khôn khéo" ở đây là tìm cơ chế thu và phương thức chia sẻ lợi ích từ giá trị đất đai tăng thêm một cách bền vững và thúc đẩy nhà đầu tư tạo giá trị mới.
Theo tôi, với Việt Nam, chính sách vốn hóa đất đai thuộc khu vực nhà nước cần tập trung chủ yếu vào đổi mới cơ chế thu từ đất sao cho nguồn thu chủ yếu từ thuế và từ giá trị tăng thêm của đất đai do đầu tư trên đất mang lại.
Vậy cơ chế nào có thể hiện thực được mục tiêu này, thưa ông?
Nghị quyết 18-NQ/TW nêu rõ: “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; bảo đảm công khai, minh bạch”.
Đối với dự án đầu tư trên đất, không phải chỉ là bán hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, mà Nhà nước phải quản lý tính hiệu quả của việc sử dụng đất. Bài toán đấu thầu việc sử dụng đất có ý nghĩa hơn bài toán thuần túy mang nội dung thu lợi ích kinh tế từ đất. Thông qua đó, môi trường đầu tư ở Việt Nam sẽ hấp dẫn hơn, giá hàng hóa sẽ có xu hướng giảm, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia. Thị trường bất động sản, nhà ở cũng sẽ ổn định hơn, có tính khả thi cao hơn trong giải quyết nhà ở cho dân, nhất là các đối tượng có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.
Bên cạnh đó, khi áp lực của việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quá cao không còn, bộ máy quản lý sẽ tập trung vào khả năng thu từ giá trị tăng thêm của đất trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư trên đất.
Theo tôi, đấu giá hay đấu thầu các dự án đầu tư trên đất không thể xem xét đơn giản như "đấu giá khi bán tài sản công" và "đấu thầu khi mua sắm công". Mỗi dự án đầu tư trên đất cần được xem xét như một bài toán để lựa chọn cách sử dụng đất sao cho đạt được hiệu quả cao nhất mang tính đa mục tiêu: kinh tế, xã hội, môi trường, quốc phòng - an ninh quốc gia, ứng phó với biến đổi khí hậu, chống chịu với tai biến thiên nhiên, phát triển xanh, phát triển thông minh...
Như vậy, cơ chế đấu thầu dự án có sử dụng đất phù hợp với quá trình đầu tư công nghiệp hóa, cần được áp dụng đối với tất cả các dự án đầu tư vì mục tiêu lợi nhuận mà Nhà nước thu hồi đất, trong đó lợi nhuận của nhà đầu tư gắn với lợi ích quốc gia, công cộng, kể cả trường hợp đã giải phóng mặt bằng hoặc chưa giải phóng mặt bằng. Trong trường hợp này, dự án được xem xét, phân tích toàn diện về chi phí - lợi ích đối với cả kinh tế, xã hội và môi trường.
Đấu giá đất chỉ nên áp dụng cho dự án mà nhà đầu tư chủ động tìm kiếm quỹ đất trên thị trường để thực hiện vì lợi nhuận của riêng mình, không gắn với lợi ích quốc gia, công cộng. Lúc này chỉ cần Nhà nước công khai việc đấu giá và mọi người có tiền đều có thể tham gia, ai trả giá cao nhất thì thắng, chỉ cần sử dụng đất theo đúng mục đích đã xác định. Các dự án vì lợi ích riêng của chủ đầu tư cũng có thể sử dụng cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện dựa trên thương thảo giữa nhà đầu tư dự án với những người đang sử dụng đất.
Phương thức giao, cho thuê đất theo chỉ định không gắn với cơ chế thị trường mà là một quyết định hành chính. Vì vậy, chỉ nên áp dụng phương thức này đối với trường hợp các dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng không nhằm mục tiêu lợi nhuận, tức là không có bất kỳ hình thức kinh doanh nào. Nói cách khác, hình thức này dành cho các dự án sử dụng đất thuộc khu vực công gồm các cơ quan, đơn vị, tổ chức thuộc khu vực nhà nước và các tổ chức Nhà nước cho phép. Theo Nghị quyết 18-NQ/TW, Luật Đất đai (sửa đổi) còn phải xác định định mức sử dụng đất thuộc khu vực công theo hướng sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Trình bày ở trên thì dài, nhưng có thể tóm lại bằng một chính sách đất đai rất giản dị:
1. Đối với các dự án sử dụng đất vì lợi ích thuần túy của khu vực nhà nước và công cộng, không vì mục tiêu lợi nhuận thì áp dụng cơ chế Nhà nước giao, cho thuê đất theo chỉ định, gắn với định mức sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
2. Đối với các dự án sử dụng đất có mục tiêu lợi nhuận để đầu tư phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gắn với lợi ích của nhà đầu tư thì sử dụng cơ chế đấu thầu dự án có sử dụng đất (đấu thầu việc sử dụng đất) để lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án đầu tư phát triển vì lợi ích quốc gia, công cộng mà có mục tiêu lợi nhuận được xác định dựa vào chiến lược và quy hoạch phát triển quốc gia và các địa phương đã được phê duyệt trong giai đoạn xem xét nhu cầu phát triển.
3. Đối với các dự án sử dụng đất vì lợi ích tư nhân của chủ đầu tư dự án mà không gắn với lợi ích quốc gia, công cộng thì chủ đầu tư dự án có thể tiếp cận đất đai thông qua đấu giá đất hoặc thương thảo với những người đang sử dụng đất.
Ông có khuyến nghị gì để cơ chế đấu thầu phát huy hiệu quả?
Để cơ chế đấu thầu phát huy hiệu quả, cần xây dựng hệ thống pháp luật để lựa chọn được nhà đầu tư đích thực, đủ khả năng kinh tế, đủ trình độ chuyên môn và có đạo đức để thực hiện dự án đầu tư và cũng đủ khả năng giải quyết các vấn đề về bền vững.
Nội dung dự án đầu tư cũng phải được cụ thể theo hướng thúc đẩy phát triển kinh tế, đồng thời bảo đảm bền vững xã hội, bền vững môi trường và an ninh quốc gia. Mỗi nhóm yêu cầu về "phát triển" và "bền vững" cũng phải được thể hiện bằng các chỉ tiêu được lượng hóa để so sánh. Đối với các dự án chỉ có 1 nhà đầu tư đăng ký vẫn có thể chấm thầu với hệ thống thang chỉ số đã quy định.
Quy trình chấm thầu dự án phải đạt chuẩn mực loại trừ được khả năng xảy ra tham nhũng. Hội đồng chấm thầu phải độc lập và khách quan, không chịu ảnh hưởng, áp lực từ phía chính quyền cũng như từ phía nhà đầu tư tư nhân.
Theo kinh nghiệm quốc tế, người ta cho rằng một dự án đầu tư trên đất cần phân tích thấu đáo chi phí - lợi ích về cả 3 mặt kinh tế, xã hội, môi trường với những tiêu chí cụ thể. Từ đó, tổng hợp các tiêu chí cần đạt để quyết định lựa chọn dự án nào. Như vậy, khung pháp luật về đấu thầu dự án cần được xây dựng theo nguyên tắc này và giao cho Chính phủ quy định chi tiết về các tiêu chí gắn với phân tích chi phí - lợi ích về kinh tế, xã hội và môi trường.
Về kinh tế, có thể lựa chọn theo các nội dung hiện hành quy định tại Nghị định số 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư. Giá đất được định giá sao cho phù hợp với giá trị thị trường, đồng thời cũng là tham số của bài toán đấu thầu. Thêm vào đó, cần quy định các tiêu chí về xã hội và môi trường liên quan đến dự án đầu tư đang xem xét. Phân tích xã hội có thể đưa ra một số tiêu chí như số việc làm tăng thêm của dự án, tác động xóa đói - giảm nghèo... Các tiêu chí về môi trường có thể xác định dựa trên Báo cáo đánh giá tác động môi trường.
