|
| Chưa thể thẩm định, phê duyệt tiền sử dụng đất khiến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp đối với dự án không thể hoàn thành. Ảnh: Nhã Chi |
Bế tắc nhiều năm
Suốt thời gian qua, dù đã nhiều lần đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT) TP.HCM sớm thẩm định, phê duyệt tiền sử dụng đất tại Dự án Chung cư kết hợp thương mại - dịch vụ và văn phòng tại số 188 Nguyễn Xí, Phường 25, quận Bình Thạnh, song yêu cầu này của Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn vẫn chưa thể giải quyết.
Tương tự, một dự án khác của Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn là Chung cư An Bình, nằm tại số 787 đường Lũy Bán Bích, phường Phú Thọ Hòa, quận Tân Phú cũng bị “mắc kẹt” ở khâu thẩm định, phê duyệt tiền sử dụng đất, nhiều năm nay không tìm ra lối thoát.
Hàng loạt dự án ở TP.HCM hiện có cùng vướng mắc như trên, có thể kể đến như: Dự án Chung cư Jade One trên đường Trần Trọng Cung, Quận 7 của Công ty CP Phương Thiện Mỹ; Dự án Khu nhà ở thương mại số 1472 Võ Văn Kiệt và số 445-449 Gia Phú, Phường 3, Quận 6, TP.HCM của Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Việt Gia Phú.
Đáng lưu ý, trong số đó có một số chủ đầu tư lớn vướng cùng lúc gần 10 dự án, dù đã kiến nghị không ít lần, nhưng việc giải quyết vẫn “giậm chân tại chỗ”. Điển hình như Dự án 130-132 Hồng Hà, Phường 9, quận Phú Nhuận của Công ty TNHH Nova Nam Á; Dự án Khu nhà ở cao tầng kết hợp thương mại, dịch vụ tại số 108-112B-114 đường Hồng Hà, Phường 2, Tân Bình của Công ty TNHH Nova Sasco; Dự án 239-241 và 278 Hòa Bình, phường Hiệp Tân, quận Tân Phú của Công ty TNHH Nova Richstar…
Trao đổi với phóng viên Báo Đấu thầu, Luật sư Trần Khánh Ly - Công ty Luật GLAW cho rằng, việc chưa thể thẩm định, phê duyệt tiền sử dụng đất khiến quá trình thực hiện nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp đối với dự án không thể hoàn thành. “Một dự án chỉ cần tắc một khâu thì các khâu khác bị đình trệ theo. Đây là điều không có lợi cho tất cả các bên, từ khách hàng đến chủ đầu tư lẫn Nhà nước”, Luật sư Trần Khánh Ly nhận xét.
Nguyên nhân đã rõ, chờ giải pháp mới
Quan sát từ thực tế cho thấy, việc thẩm định, phê duyệt tiền sử dụng đất là câu chuyện nhiêu khê chứ không hề dễ dàng.Về phía cơ quan quản lý, việc khó khăn nhất đối với Sở TNMT nằm ở khâu tổ chức đấu thầu và xét thầu chọn “tổ chức tư vấn để xác định giá đất” và “tổ chức nghiệm thu chứng thư định giá đất”.
Đơn cử tại Dự án Chung cư An Bình, Sở TNMT đã 11 lần đăng thông tin chào thầu cạnh tranh đơn vị tư vấn thực hiện chứng thư tư vấn xác định giá đất, nhưng chưa có đơn vị nào tham gia.
Cũng có dự án tuy chủ đầu tư đã tạm nộp tiền sử dụng đất nhưng Sở TNMT tạm dừng xác định giá đất để rà soát pháp lý dự án, điển hình là Dự án 119 Phổ Quang, Phường 9, quận Phú Nhuận, hay Dự án 38 Trương Quốc Dung, Phường 8, quận Phú Nhuận…
Giữa hàng loạt dự án đang xếp hàng chờ giải quyết, có một số dự án may mắn, bắt đầu có sự chuyển động trở lại. Câu chuyện này đang diễn ra tại Dự án Sài Gòn Mystery, phường Bình Trưng Tây, TP. Thủ Đức. Hiện đơn vị tư vấn đang hoàn chỉnh chứng thư tư vấn giá đất theo quy định và dự kiến trình Hội đồng Thẩm định giá đất Thành phố xem xét, thẩm định trong tháng 7/2023.
Theo ông Nguyễn Toàn Thắng - Giám đốc Sở TNMT TP.HCM, bên cạnh e ngại rủi ro phát sinh cao gây liên lụy về mặt pháp luật, thì vấn đề phí tư vấn thấp cũng đang cản trở việc thuê đơn vị tư vấn, đôi khi gần như bế tắc. “Chưa kể, có dự án cả năm làm không ra chứng thư thẩm định do thu thập dữ liệu giá thị trường hiện rất khó”, ông Thắng chia sẻ.
Trong một văn bản gửi đến Ủy ban Thường vụ Quốc hội ngày 28/5/2023 góp ý cho Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, khâu mấu chốt nhất là phải định giá đất phù hợp với giá thị trường để tính “tiền sử dụng đất” dự án.
Trước đó, UBND TP.HCM đã có Tờ trình số 477/UBND-ĐT ngày 17/2/2022 gửi Chính phủ đề nghị cho phép thí điểm áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các dự án bất động sản, nhà ở thương mại không phân biệt dự án có giá trị tiền sử dụng đất trên hoặc dưới 30 tỷ đồng theo bảng giá đất, thay vì thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá đất.
“Qua nghiên cứu nội dung tờ trình nói trên, chúng tôi nhận thấy, nếu làm theo cách TP.HCM đang đề xuất sẽ “công thức hóa” việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị. Đây là cách làm minh bạch, trong đó Nhà nước và doanh nghiệp đều có thể tiên lượng được số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp vào ngân sách nhà nước, khắc phục được tình trạng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là “ẩn số” hiện nay”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA bình luận.
