Siết tín dụng BĐS cần có lộ trình phù hợp

Nửa đầu năm 2023, dư nợ kinh doanh bất động sản tăng 17,41%, vượt xa mức tăng 10,73% của cả năm 2022. Ảnh: Lê Tiên

TS. Nguyễn Hữu Huân

Ông đánh giá như thế nào về động thái ngưng hiệu lực thi hành một số nội dung tại Thông tư 06 của NHNN?

NHNN đã thực hiện đúng theo yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ về việc ngưng hiệu lực thi hành các quy định gây khó khăn, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, người dân tiếp cận vốn tín dụng.

Thực tế, các quy định về “không được cho vay” tại Thông tư 06 có điểm tích cực cho việc quản trị rủi ro của các ngân hàng, bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà nhưng chưa phù hợp ở thời điểm hiện tại. Do đó, việc hoãn thực thi những quy định này là hợp lý, thể hiện tinh thần cầu thị của NHNN.

Tại sao những quy định về “không được cho vay” tại Thông tư 06 lại chưa phù hợp ở thời điểm này, thưa ông?

Thị trường bất động sản “đóng băng” trong khó khăn, do đó Chính phủ đã chỉ đạo nhiều giải pháp để gỡ khó, góp phần hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Trong khi đó, những quy định tại Thông tư 06 siết lại dòng chảy tín dụng trên thị trường bất động sản. Chẳng hạn, đa số các dự án bất động sản được triển khai theo hợp đồng góp vốn kinh doanh hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư mà đột ngột không được vay vốn thì doanh nghiệp, nhà đầu tư không xoay kịp vốn để thực hiện và phát triển.

Theo ông, các quy định về kiểm soát dòng vốn tín dụng vào bất động sản như tại Thông tư 06 sẽ phù hợp ở thời điểm nào?

Các quy định về “không được cho vay” tại Thông tư 06 như: Để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty; Để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh… nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua bất động sản, đồng thời, hạn chế tình trạng sở hữu chéo, tình trạng tập trung vốn cho vay đối với các dự án trong cùng hệ sinh thái, song lại làm thay đổi mạnh mẽ về cấu trúc vốn của thị trường bất động sản. Do đó, cần có lộ trình phù hợp thay vì thực hiện đột ngột. Bởi lẽ, các doanh nghiệp khi xây dựng và thực hiện dự án đã tính toán các phương án về nguồn vốn kinh doanh, nếu đột ngột bị “ngắt” nguồn thì sẽ rất khó khăn.

Mặt khác, cần tính đến cách thức quản trị rủi ro của các khoản vay này theo hướng thị trường và linh hoạt hơn, chẳng hạn, tăng hệ số rủi ro hoặc yêu cầu “giữ lại” một khoản tiền của chủ đầu tư để đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ với Nhà nước, tránh tình trạng dự án đã hoàn thiện nhưng không hoàn tất được thủ tục pháp lý nên không được cấp sổ đỏ.

Thực tế tín dụng kinh doanh bất động sản đang tăng khá cao, nợ xấu lĩnh vực bất động sản cũng trong xu hướng tăng, cần kiểm soát dòng vốn này như thế nào để tránh những hệ lụy sẽ đến, thưa ông?

Tín dụng kinh doanh bất động sản tăng cao có thể là do trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản đến hạn trả nợ và doanh nghiệp phải vay ngân hàng để trả. Đó là lý do tại sao tín dụng kinh doanh bất động sản tăng mà thị trường vẫn chưa có dấu hiệu “ấm lên”. Điểm đáng chú ý là thời gian gần đây, thị trường chứng khoán có dấu hiệu khởi sắc. Quan sát từ nhiều năm trước cho thấy, khi thị trường chứng khoán tăng mạnh đến mức độ nhất định sẽ có dòng tiền chảy sang thị trường bất động sản, đó mới là tín hiệu đáng lưu ý và cần có động thái kiểm soát để tránh tình trạng “bong bóng” bất động sản và tài sản tài chính xảy ra. Cần sự phối hợp giữa các cơ quan để điều phối dòng vốn lưu chuyển phù hợp và hiệu quả cho tăng trưởng kinh tế.

Bên cạnh đó, cần tăng cường các biện pháp kiểm soát việc cho vay bất động sản, đẩy mạnh cho vay mua nhà ở xã hội, tăng kiểm soát nội bộ về việc định giá tài sản đảm bảo để tránh việc thổi phồng giá trị tài sản thế chấp để tăng hạn mức cho vay.