Siết vốn, bất động sản sẽ gục ngã

Thị trường bất động sản sẽ bị tác động xấu nếu NHNN siết van tín dụng - Ảnh: D.Đ.M

Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn từ mức 60% hiện nay xuống còn 40% và nâng hệ số rủi ro của các khoản phải đòi trong cho vay bất động sản (BĐS) từ mức 150% hiện nay lên mức 250%. Theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN), cần thiết phải điều chỉnh để kiểm soát rủi ro cho vay đối với lĩnh vực đang tăng trưởng nóng này.

Gây tổn hại đến cả nền kinh tế

Bác bỏ những lo lắng của NHNN, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS VN (VnRea) Nguyễn Trần Nam cho rằng quy định này không chỉ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS mà còn tác động xấu đến nhiều thị trường khác liên quan và gây tổn hại đến cả nền kinh tế. Bởi BĐS là nền tảng kinh tế của mọi quốc gia, gắn với nhu cầu thiết yếu của xã hội. Tăng trưởng GDP trong 2 năm 2014 - 2015 vượt dự báo cũng là nhờ có sự đóng góp rất quan trọng của thị trường BĐS và những ngành có liên quan như vật liệu xây dựng, đồ gỗ, nội thất, điện gia dụng... Nhờ có sự hồi phục của thị trường BĐS, các công ty xây lắp có thêm việc làm, đáp ứng nhà ở thương mại giá rẻ; đô thị được cải tạo cảnh quan khi các dự án khởi động trở lại, trong khi giá cả không tăng, người tiêu dùng được hưởng lợi... Quan trọng hơn, vượt qua “kỷ băng giá” 2011 - 2013, hầu hết doanh nghiệp (DN) đang hoạt động là những DN lớn, có tiềm lực tài chính, có kinh nghiệm và hợp tác quốc tế tốt. Chính người tiêu dùng đang được hưởng lợi từ những kinh nghiệm và hợp tác này.                             

Thứ hai, tại thời điểm này, khi giao dịch tăng 70%, tồn kho BĐS giảm mạnh, thanh khoản tốt nhưng giá gần như không tăng so với năm 2014, thì không có lý do gì để giảm tín dụng vào một lĩnh vực đang ăn nên làm ra.

Thứ ba, theo luật kinh doanh BĐS mới, các điều khoản chặt chẽ hơn, sàng lọc và loại bỏ dần những DN làm ăn chụp giựt. Các cơ quan nhà nước đã thêm nhiều “bộ lọc” như nâng vốn pháp định các DN lên tối thiểu 20 tỉ đồng, các DN chỉ được thu tiền ứng trước của khách hàng khi đã xây dựng xong móng và phải được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh kiểm tra đủ điều kiện. Các DN bán sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai phải được NH bảo lãnh.

Thứ tư, tỷ lệ dư nợ tín dụng BĐS chiếm 9% trên tổng dư nợ là ở mức an toàn.

Thứ năm, mỗi năm có 1 triệu dân di chuyển từ nông thôn ra đô thị, nên nhu cầu nhà ở trên thị trường là rất lớn.

Với những luận điểm trên, ông Nam nói: “NHNN đã lo lắng vô cớ, không chứng minh cũng không đưa ra được số liệu cụ thể, đã tùy tiện hành xử đối với một thị trường nhạy cảm. Dự thảo như một gáo nước lạnh dội xuống một thị trường đang ấm lại với 2 luật có ý nghĩa quan trọng là luật Nhà ở và luật Kinh doanh BĐS vừa có hiệu lực trong năm 2015, đồng thời có thể tác động xấu đến cả nền kinh tế”.

Chính sách giật cục, DN trở tay không kịp

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Tuấn Minh, vai trò của NHNN là đảm bảo an toàn hệ thống và đã đưa ra cảnh báo cũng như những chính sách hạn chế rủi ro. Tuy nhiên, các chính sách đưa ra cần đồng bộ, ổn định sẽ hạn chế được việc NH dùng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn đối với nhiều lĩnh vực, không riêng gì BĐS. Tương tự, với việc nâng hệ số rủi ro đối với các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS, NHNN đã sử dụng công cụ khá tùy tiện khi nâng tỷ lệ này lên hạ tỷ lệ kia xuống, can thiệp quá sâu vào hoạt động của các NH thương mại. Những điều kiện như yêu cầu thế chấp ở ngành này cao hơn, ngành kia thấp hơn là hoạt động nghiệp vụ của từng NH, họ sẽ tự quyết định rủi ro của họ. Thay vì đi vào cụ thể, NHNN có thể đưa ra hệ số chung cho tất cả các loại hình kinh doanh khác nhau, tránh thay đổi lúc thế này lúc thế khác, các quy tắc càng phức tạp càng khó áp dụng. Thực tế cho thấy, không phải cứ cho vay BĐS là rủi ro cao, bởi còn tùy thuộc vào từng dự án, từng công ty. Hơn nữa, nếu nhìn ở góc độ phát triển của nền kinh tế, các ngành nghề đều có chu kỳ phát triển và nhu cầu về vốn khác nhau. Sau thời gian dài đóng băng, BĐS hồi phục cần vốn nhiều hơn là chuyện dễ hiểu.

"Sự giật cục của chính sách có thể làm DN trở tay không kịp, gây bất ổn cho thị trường; đẩy DN vào thế bị động, dẫn đến thua lỗ. Từ đó, người dân sẽ có tâm lý ngại đầu tư bởi phải lo dè chừng chính sách khi xu hướng có những can thiệp bất thường như thế này. NHNN cần tạo ra một mặt bằng lãi suất phản ánh được nhu cầu vốn chung của nền kinh tế chứ không nên “nắn” dòng tín dụng vào từng ngành bằng chính sách tiền tệ sẽ làm thị trường vốn méo mó, tránh những cú sốc tiền tệ “nóng lạnh” đột ngột mà trên thị trường chứng khoán hay BĐS đã từng diễn ra", ông Minh nói.

Một chuyên gia tài chính tại TP.HCM khẳng định, việc hạn chế tín dụng vào BĐS tương đương như động thái nâng lãi suất đối với lĩnh vực này. Nó sẽ làm chi phí vốn trong kinh doanh BĐS tăng, các chủ đầu tư phải tính toán lại, người mua cũng sẽ khó tiếp cận vốn vay hơn, nhu cầu mua đầu tư hay mua để ở sẽ sụt giảm. "Chỉ khi nào con số dư nợ tín dụng BĐS leo lên mức 15 - 17% thì mới cần siết chặt để tránh rủi ro như giai đoạn 2006 - 2007. Còn hiện mới 9 - 10% thì vẫn an toàn. Hơn nữa, nguồn cung nhà ở vẫn còn lớn hơn sức cầu nên nếu siết vốn, BĐS gặp khó, nền kinh tế cũng bị ảnh hưởng ngay", vị này nói.