|
| Nguồn cung mới căn hộ tại Hà Nội hiện ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Ảnh: Lê Tiên |
Khan hàng, giá tăng mạnh
Báo cáo nghiên cứu thị trường của CBRE Việt Nam cho thấy, năm 2021 là năm thứ hai liên tiếp Hà Nội ghi nhận nguồn cung mở bán mới giảm, dưới tác động của dịch Covid-19.
Do hoạt động bán hàng bị gián đoạn trước làn sóng Covid-19 từ cuối tháng 7 đến cuối tháng 9/2021, cũng như các hạn chế về tổ chức sự kiện trong suốt năm qua, lượng hàng bán được trong năm 2021 của thị trường Hà Nội đạt gần 17.000 căn hộ, giảm 9% so với năm 2020. Mặc dù vậy, một điểm tích cực là các dự án mở bán trong năm 2021 đạt tỷ lệ bán trung bình 47% trong quý đầu tiên mở bán, cao hơn tỷ lệ 41%, 42% lần lượt của năm 2019 và 2020.
Tính tới cuối năm 2021, giá bán sơ cấp trung bình tại thị trường Hà Nội đạt 1.596 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 13% so với năm trước đó - mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua. Sự tăng trưởng của mặt bằng giá bán sơ cấp chủ yếu đến từ việc mở bán các dự án nằm ở vị trí đắc địa tại khu trung tâm, các quận Đống Đa, Ba Đình và việc nâng cấp định vị của các dự án khu đô thị diễn ra trong vài năm trở lại đây. Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 1.213 USD/m2 tính tới cuối năm 2021, tăng 4% so với năm 2020. Các vị trí có ít nguồn cung mới trong vòng hai năm trở lại đây như quận Tây Hồ, Cầu Giấy và Đống Đa là các khu vực có giá bán tăng cao hơn mức trung bình thị trường (ở ngưỡng trên 6%).
Các chuyên gia phân tích thị trường của Công ty CP Chứng khoán VNDIRECT cho rằng, nguồn cung mới căn hộ tại Hà Nội hiện ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm, trong khi nhu cầu về nhà ở tại Thủ đô vẫn rất lớn. Riêng trong quý IV/2021, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội giảm 26,6% so với cùng kỳ năm trước xuống còn 5.328 căn, dẫn đến lượng giao dịch giảm 33,4% còn 5.920 căn. Trong khi đó, nguồn cung mới nhà liền thổ tăng 14,5% so với quý IV/2020 lên 593 căn. VNDIRECT ghi nhận giá đất tại khu Đông Hà Nội tăng đáng kể từ 18,6% - 27,8% so với quý IV/2020 do hạ tầng phát triển. Giá căn hộ sơ cấp trong quý IV/2021 cũng tăng trung bình 13% so với cùng kỳ năm trước, lên 1.596 USD/m2.
Theo Kế hoạch phát triển nhà ở TP. Hà Nội giai đoạn 2021 - 2025, tổng nguồn cầu trong giai đoạn 2022 - 2025 là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ. Tuy nhiên, số liệu từ báo cáo của Savills cho thấy, từ năm 2022 - 2025, dự kiến tại Hà Nội sẽ có 78.900 căn hộ mở bán, chỉ đáp ứng gần một nửa nhu cầu. Do đó, cần có sự điều chỉnh về quy hoạch để kịp thời điều tiết nguồn cung trong tương lai, đảm bảo thị trường tăng trưởng một cách ổn định.
Sau thời gian kìm nén do tác động của dịch Covid-19 kéo dài, thị trường nhà ở có dấu hiệu sôi động trở lại từ những tháng cuối năm 2021. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn của Savills Hà Nội cho rằng, hoạt động thị trường đang được cải thiện, đặc biệt là tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới nhờ các hoạt động huy động vốn của chủ đầu tư. Hầu hết các dự án huy động vốn từ khá sớm với các phương thức đa dạng bao gồm hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư hay hợp đồng hợp tác kinh doanh.
Trước áp lực nguồn cung sụt giảm mạnh, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường bất động sản vẫn phải đối mặt với thách thức về nguồn cung chưa dồi dào, giá bất động sản tăng.
Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho rằng, nguồn cung bất động sản giảm và thấp hơn nhu cầu của thị trường, cộng với tâm lý thị trường đang tốt lên, giá bất động sản sẽ khó giảm trong những năm tới.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, việc thiếu hụt nguồn cung sơ cấp đang đẩy giá căn hộ tăng mạnh, đặc biệt từ đầu năm 2022. Không chỉ tăng giá cục bộ ở một vài dự án, nhiều khu vực tại Hà Nội đã hình thành mặt bằng giá mới. Nếu cách đây 2 năm, giá căn hộ chung cư cao cấp khu vực Mỹ Đình, Cầu Giấy, Thanh Xuân... ở mức 30 - 40 triệu đồng/m2, thì hiện nay mặt bằng giá căn hộ mới đã được đẩy lên 45 - 60 triệu đồng/m2. Nhiều khu vực xa hơn như: Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh, giá căn hộ trước đây thường ở mức 18 - 20 triệu đồng/m2, thì nay đã dần tiệm cận mức 30 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án giá lên đến 60 triệu đồng/m2.
Kỳ vọng tăng cung
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Chi nhánh Hà Nội cho hay, trong năm 2022, nguồn cung căn hộ chào bán mới dự kiến sẽ tăng trưởng trở lại, đạt ngưỡng 26.000 - 28.000 căn. Doanh số bán hàng dự kiến sẽ hồi phục khi các hoạt động bán hàng dần trở lại bình thường. Mức giá sơ cấp được dự báo tăng khoảng 5 - 7%/năm trong vòng 3 năm tới, do sản phẩm của các khu đô thị tiếp tục nâng cấp định vị cũng như kỳ vọng các dự án cao cấp và hạng sang mở bán ở một số vị trí đắc địa, trung tâm.
Chuyên gia này phân tích thêm, trong vòng vài năm trở lại đây, các dự án nằm ở khu vực nhà ở mới ghi nhận doanh số bán hàng tích cực, giá bán tăng nhờ tập trung vào khác biệt hóa sản phẩm, tích hợp nhiều tiện nghi, cũng như các hoạt động marketing và bán hàng. Xu hướng này dự kiến sẽ tiếp diễn trong các năm tới khi quỹ đất tại các quận nội thành ngày càng hạn hẹp.
Kể từ cuối tháng 2 đến nay, các mặt hàng như xăng, dầu, gas, thép… đồng loạt tăng giá với mức tăng cao và chưa có dấu hiệu dừng lại. Trong khi đó, giá vàng trong nước cũng liên tục biến động mạnh khiến nhiều người lo ngại về lạm phát và điều này tác động tiêu cực đến giá nhà, đất, cũng như kích thích làn sóng đầu cơ tích trữ tài sản.
Các chuyên gia cho rằng, lạm phát và giá bất động sản di chuyển cùng hướng với nhau. Trong 2 năm dịch Covid-19 hoành hành, giá bất động sản không những không giảm mà còn leo thang. Nếu lạm phát tăng cao sẽ đẩy giá tài sản lên.
Tuy nhiên, nhận định về triển vọng thị trường trong giai đoạn tới, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, trong năm nay, đầu tư công sẽ được đẩy mạnh hơn, tạo động lực phát triển kinh tế tốt hơn, từ đó thị trường bất động sản sẽ được hưởng lợi. Việc Hà Nội đang dần hoàn thành các tuyến đường vành đai sẽ tạo “cú hích” cho các khu đô thị lớn ở ngoài trung tâm phát triển, giúp khắc phục tình trạng thiếu hụt nguồn cung, qua đó giảm áp lực tăng giá bất động sản trong thời gian tới.
