|
| Ảnh Internet |
Không bán được lại giảm giá
Mặc dù đã nắm giữ được quyền tài sản đối với Dự án Cao ốc văn phòng V-Ikon trên đường Điện Biên Phủ, Phường 15, quận Bình Thạnh, TP.HCM), tuy nhiên, Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Agribank (Agribank AMC) vẫn đang phải chật vật với việc bán đấu giá tài sản này.
Tháng 10/2017, Dự án Cao ốc văn phòng V-Ikon được đem ra bán đấu giá lần thứ 5 với giá khởi điểm 299,052 tỷ đồng. Trước đó, vào tháng 5, Agribank AMC đã chào bán không thành công với giá khởi điểm 373,5 tỷ đồng, rồi đến tháng 9 giảm 54 tỷ xuống còn 319,5 tỷ đồng nhưng không có người đăng ký mua. Như vậy, giá chào bán lần này đã thấp hơn khoảng 20% so với giá mong muốn ban đầu.
Dự án Đầu tư xây dựng Cao ốc căn hộ Hạnh Phúc là trường hợp tương tự. Hồi tháng 8/2017, Agribank Bình Tân đã rao bán quyền sử dụng đất và toàn bộ giá trị Dự án Đầu tư xây dựng Cao ốc căn hộ Hạnh Phúc với giá khởi điểm 664,7 tỷ đồng. Tuy nhiên, phiên đấu giá này không thu hút được khách tham dự. Ngày 28/12/2017 tới, dự án này tiếp tục được Agribank Bình Tân đưa ra bán đấu giá với giá khởi điểm giảm xuống còn 450 tỷ đồng.
Theo một cán bộ của Agribank Bình Tân, giá khởi điểm của mỗi lần đấu giá được đưa ra trên cơ sở thỏa thuận giữa ngân hàng và người có tài sản để thu hồi được gốc và lãi theo mong muốn. Tuy nhiên, tính theo giá thị trường thì giá trị tài sản có thể không bằng giá khởi điểm đã được đưa ra. Do đó, phía chủ tài sản và ngân hàng cũng có những thỏa thuận về việc nếu không bán được tài sản thì các bên ngồi lại thỏa thuận để đưa ra mức giá khởi điểm thấp hơn.
Rất có thể, các bên sẽ phải giảm giá nhiều lần hoặc phải tìm ra những phương thức, công cụ khác hỗ trợ, phối hợp mới có thể xử lý được dứt điểm và thu về tiền mặt từ những tài sản bảo đảm giá trị lớn này.
Dự án Đầu tư Cao ốc phức hợp Sài Gòn M&C (Saigon One Tower) lại là một trường hợp khác khi Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) phải nhờ đến Nghị quyết số 42/2017 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng mới tiến hành thu giữ được tài sản bảo đảm của khoản nợ trị giá tới 7.000 tỷ đồng. Mặc dù tiến hành thu giữ từ tháng 8/2017, nhưng hiện VAMC mới chỉ rục rịch tổ chức đấu thầu để lựa chọn tư vấn định giá một phần công trình cao ốc phức hợp và quyền khai thác công trình thuộc Dự án. Dự kiến sớm nhất là cuối tháng 1/2018, VAMC mới xác định xong giá khởi điểm để tiến hành bán tài sản này.
Cần thêm công cụ hỗ trợ xử lý nợ xấu
Trao đổi với phóng viên Báo Đấu thầu, TS. Bùi Quang Tín thuộc Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM cho rằng, để xử lý một cách thực chất các tài sản bảo đảm có giá trị lớn, cần phải xem lại vấn đề định giá tài sản. Bởi những tài sản bảo đảm nêu trên được định giá vào “thời điểm vàng” của bất động sản (cách đây khoảng 10 năm) nên giá trị định giá để cho vay của các tổ chức tín dụng sẽ khác thời điểm hiện tại.
Bên cạnh đó, tính pháp lý của các tài sản này cũng là điều cần phải quan tâm. Ông Tín cho biết, mặc dù cơ chế mới đã cho phép tổ chức khác tham gia mua bán nợ, thậm chí mở rộng cho nhà đầu tư nước ngoài, nhưng pháp luật chưa đồng bộ trong vấn đề này. Đơn cử, mặc dù ngân hàng bán nợ xấu cho VAMC nhưng thực chất giấy tờ, hồ sơ tài sản bảo đảm vẫn nằm phía ngân hàng, do đó khi nhà đầu tư nước ngoài muốn tiếp cận, tìm hiểu về dự án, tài sản bảo đảm vẫn gặp những khó khăn nhất định.
Tại Hội thảo Nghiên cứu khoa học về thị trường mua bán nợ Việt Nam mới đây, một số chuyên gia cho rằng, mặc dù đã có cơ chế tháo gỡ khó khăn trong thu giữ tài sản bảo đảm, mua nợ xấu theo giá thị trường nhưng vẫn chưa đủ. Việc giải quyết triệt để nợ xấu, chuyển tài sản đó thành tiền rất cần hướng xử lý cụ thể hơn, có thể cần thêm một số công cụ, phương thức hỗ trợ xử lý nợ xấu.
Một số chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản đang chuyển biến tốt là yếu tố tích cực, thuận lợi cho việc bán những loại tài sản bảo đảm này. Tuy nhiên, nhiều khoản nợ được bán có giá trị quá lớn. nên chia nhỏ để phát hành cổ phiếu đưa lên sàn giao dịch mua bán nợ xấu, hay nói cách khác là chứng khoán hóa tài sản bảo đảm để nhà đầu tư có thể tiếp cận. Như vậy có thể thu hút được dòng tiền của nhà đầu tư nước ngoài tham gia xử lý nợ xấu.
Để phát triển thị trường mua bán nợ, TS. Cấn Văn Lực, Giám đốc Trường Đào tạo BIDV đề xuất, cần sớm có giải pháp mở rộng phương thức mua bán nợ, bao gồm cho phép chứng khoán hóa; bổ sung các chủ thể tham gia thị trường và thúc đẩy sự phát triển của các chủ thể này; nghiên cứu thành lập sàn giao dịch mua bán nợ tập trung; phát triển thị trường thứ cấp, tăng tính thanh khoản, nghiên cứu thành lập công ty tái cho vay thế chấp…
