(BĐT) - Cùng với vụ việc đấu giá đất tại Thủ Thiêm (TP.HCM), tình trạng doanh nghiệp trúng đấu giá đất với giá cao, sau đó bỏ cọc đã trở thành vấn đề nổi cộm tại nhiều tỉnh thành. Sửa đổi quy định pháp lý là yêu cầu đang đặt ra để lấp những lỗ hổng trong hệ thống pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất.
Bít “lỗ hổng” pháp lý về đấu giá đất

Sau khi 4 lô đất tại Thủ Thiêm được đấu giá với số tiền tổng cộng 37.346 tỷ đồng, giá rao bán tại các dự án khu vực Thủ Thiêm đồng loạt tăng, nhưng ghi nhận giao dịch rất ít. Ảnh: Nhã Chi

Bài học lớn từ vụ đấu giá đất Thủ Thiêm

Đấu giá quyền sử dụng đất công trong thời gian qua mang về nguồn thu lớn cho ngân sách các địa phương. Ngoài những lợi ích, việc đấu giá quyền sử dụng đất cũng bộc lộ một số hạn chế, tiêu cực.

Đánh giá về tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại các địa phương, Bộ Xây dựng cho biết, hiện tượng trả giá rất cao một số lô đất, rồi bỏ cọc, tạo mặt bằng "giá ảo" để thao túng thị trường, mua đi, bán lại nhiều lô đất trúng đấu giá khác thu lợi bất chính diễn ra khá phổ biến ở nhiều nơi, thậm chí mang tính tổ chức.

Đối với trường hợp đấu giá đất tại Thủ Thiêm, kết quả trúng đấu giá của 4 lô đất có phần tác động đến mặt bằng giá đất, nhà ở cũng như thị trường bất động sản của khu vực này. Sau thời điểm công bố kết quả đấu giá 4 lô đất, giá rao bán tại các dự án khu đô thị, nhà ở khu vực Thủ Thiêm đồng loạt tăng, nhưng ghi nhận giao dịch rất ít.

Báo cáo của Bộ Xây dựng nêu rõ, sau khi có thông tin người trúng đấu giá xin chấm dứt thực hiện hợp đồng, thị trường bất động sản khu vực đã cơ bản ổn định trở lại, nhưng gây ra những hệ lụy không đáng có trên toàn thị trường.

Các chuyên gia cho rằng, sở dĩ có câu chuyện doanh nghiệp trả giá cao để trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc là do đang tồn tại bất cập trong quy định pháp luật về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. Đó là quy trình đánh giá năng lực của người tham gia đấu giá còn lỏng lẻo. Ngoài ra, các phương pháp định giá để xác định giá đất làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất còn bất cập; tiền đặt trước tham gia đấu giá quá thấp...

Theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế thuộc Đại học Luật Hà Nội, hệ thống pháp luật đã có cơ chế, chế tài đối với hành vi trúng đấu giá rồi bỏ cọc. Tại sao có cơ chế rồi, nhưng khi áp dụng lại không thể đạt được mục đích của việc tổ chức đấu giá? Người trúng đấu giá với giá cao, rồi sau đó bỏ cọc để lại nhiều hệ lụy nhưng Nhà nước về cơ bản chỉ thu được tiền cọc.

“Cần phải rà soát lại, nếu quy định nào chưa phù hợp thì sửa đổi, bổ sung. Nếu không làm sớm, chắc chắn những câu chuyện như vậy sẽ còn tái diễn”, ông Tuyến nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Thanh Hải, Viện trưởng Viện Quy hoạch Xây dựng miền Nam cho rằng, sau cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm vừa qua, TP.HCM và các nhà quản lý đã có một bài học lớn. "Trong trường hợp này, nhà đầu tư đã tận dụng được những sơ hở trong hệ thống pháp luật. Cần xem lại hệ thống pháp luật, nhanh chóng bít các “lỗ hổng” pháp luật này để quản lý, sao cho quán xuyến được các tình huống có thể xảy ra, giảm bớt những tác động xấu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất", ông Hải nói.

Nhanh chóng lấp “lỗ hổng” pháp lý

Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa đưa ra lấy ý kiến rộng rãi Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Trong đó, bổ sung Điều 17a vào Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai về đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất.

Theo đó, bổ sung quy định về xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá; điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá. Bổ sung quy định cụ thể quyền và trách nhiệm của người tham gia đấu giá.

Người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất sẽ phải đáp ứng nhiều điều kiện về năng lực tài chính, kinh nghiệm, uy tín thực hiện dự án. Ngoài ra, người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước cho tổ chức đấu giá và có tài sản bảo đảm để đảm bảo năng lực tài chính thực hiện dự án khi trúng đấu giá theo phương án được phê duyệt.

Về khoản tiền đặt trước, khoản tiền này sẽ do tổ chức đấu giá và người tham gia đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Đối với giá trị của tài sản bảo đảm, Dự thảo Nghị định yêu cầu, giá trị của tài sản bảo đảm lớn hơn giá khởi điểm của thửa đất đấu giá.

Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì sẽ phải bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước. Trường hợp người tham gia đấu giá không nộp tiền bồi thường sẽ bị khấu trừ vào tài sản bảo đảm.

Trong trường hợp tổ chức, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng không nộp đủ tiền hoặc không nộp tiền theo phương án đấu giá thì sẽ nhận lại giá trị của tài sản bảo đảm sau khi đã trừ đi các chi phí nộp phạt.

Người tham gia đấu giá cũng không được nhận lại tiền đặt trước trong trường hợp không thực hiện kết quả trúng đấu giá mà không có lý do chính đáng. Ngoài ra, trong trường hợp này, người tham gia đấu giá còn phải nộp khoản tiền tương đương 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá và các chi phí đấu giá vào tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá mở tại ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam.

Dự thảo Nghị định cũng quy định đối với việc thực hiện dự án của tổ chức, cá nhân trúng đấu giá. Theo đó, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt trong phương án đấu giá quyền sử dụng đất; nếu không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì Nhà nước sẽ thu hồi đất và không bồi thường.

Dự thảo Nghị định được lấy ý kiến rộng rãi trong thời gian từ ngày 25/3 - 25/5/2022.