|
| Nhiều địa phương đã phát đi cảnh báo và yêu cầu tăng cường giám sát hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. Ảnh minh họa: Nhã Chi |
Năm nhiều biến động trong hoạt động đấu giá đất
Năm 2024 chứng kiến những biến động đáng kể trong hoạt động đấu giá tài sản liên quan tới quyền sử dụng đất với sự tăng mạnh của giá trúng đấu giá và nhiều hệ lụy kéo theo. Một xu hướng nổi bật là sự chuyển dịch của các cuộc đấu giá ra ngoài khu vực trung tâm lớn như các khu vực ven biển và các đô thị vệ tinh. Điều này cho thấy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản ở các khu vực này. Giá trúng đấu giá cao tạo áp lực tăng giá cho thị trường, khiến giá đất tại nhiều khu vực tăng theo, đặc biệt là các khu vực có tiềm năng phát triển.
Trên địa bàn Hà Nội trong năm qua liên tiếp xuất hiện các phiên đấu giá quyền sử dụng đất với mức giá trúng cao bất thường, vượt rất xa giá khởi điểm, có những dấu hiệu phi lý về mặt giá trị.
Ví dụ, tháng 8/2024, tại phiên đấu giá 68 lô đất ở thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, một lô đất được ghi nhận giá trúng 100 triệu đồng/m2, gấp 8 lần giá khởi điểm. Sau đó, tại phiên đấu giá 19 lô đất tại thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức, lô đất được trả giá cao nhất lên đến 133,3 triệu đồng/m2, gấp hơn 18 lần giá khởi điểm.
Điển hình là phiên đấu giá ngày 29/11/2024 tại thôn Đông Lai, xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn, 58 thửa đất được đưa ra đấu giá với giá khởi điểm 2,488 triệu đồng/m². Theo quy định, cuộc đấu giá phải trải qua tối thiểu 6 vòng để bảo đảm tính cạnh tranh. Tuy nhiên, tại vòng 5, mức giá trả tăng đột biến khi ông Phạm Ngọc Tuấn trả 30 tỷ đồng/m² cho 3 thửa đất, ông Ngô Văn Dương trả hơn 101 triệu đồng/m² cho 13 thửa, và các khách hàng khác trả tới 98,4 triệu đồng/m². Đáng chú ý, tất cả những người trả giá cao này không tham gia vòng 6, đặt ra nghi vấn về tính minh bạch và mục đích thực sự của các mức giá này.
Tương tự, phiên đấu giá ngày 30/11/2024 tại thôn Văn Quán, xã Đỗ Động, huyện Thanh Oai cũng bị "nhiễu loạn" khi mức trả cao nhất lên tới 70 triệu đồng/m² ở vòng 8, trong khi giá khởi điểm là 5,3 triệu đồng/m². Hệ quả là nhiều người bỏ cuộc khiến phiên đấu giá bị hủy kết quả.
Các mức giá bất thường nêu trên không chỉ tạo dư luận trái chiều mà còn tiềm ẩn nguy cơ đầu cơ, thao túng giá đất, gây mất ổn định cho thị trường bất động sản.
Báo cáo số 245/BC-BTNMT ngày 10/10/2024 của Bộ Tài nguyên và Môi trường gửi Thủ tướng Chính phủ về tình hình triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024 đã ghi nhận một số bất cập, đặc biệt trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất, ảnh hưởng đến sự minh bạch và ổn định của thị trường bất động sản. Các vấn đề nảy sinh chủ yếu từ sự thiếu minh bạch trong lập và công khai quy hoạch, sự thiếu chủ động của địa phương trong việc tạo quỹ đất và tình trạng đầu cơ, thao túng giá. Thêm vào đó, việc sử dụng bảng giá đất không kịp thời điều chỉnh, thấp hơn giá thị trường càng làm gia tăng sự chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản thường rất nhạy cảm trước các thông tin về quy hoạch, niềm tin tăng giá…, có thể đẩy giá đất lên cao gấp nhiều lần so với giá trị thực, trong khi sự gia tăng giá trị của bất động sản bản chất phải đến từ sự gia tăng của đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…
Tăng cường giám sát, kiểm tra tính minh bạch
Luật Đất đai có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 quy định rõ việc giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất thông qua đấu giá. Cụ thể, Nhà nước sẽ thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp như dự án đầu tư sử dụng đất từ quỹ đất, giao đất ở cho cá nhân.
Trước một số hiện tượng bất thường trong các cuộc đấu giá đất tại Hà Nội, tháng 9/2024, UBND TP. Hà Nội đã yêu cầu các quận, huyện hạn chế tổ chức đấu giá để giao đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Thay vào đó, ưu tiên việc đấu giá đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất với đối tượng là tổ chức để thực hiện dự án đầu tư. Chính vì vậy, năm 2025, theo kế hoạch, nhiều huyện ngoại thành Hà Nội quyết định ưu tiên, dự kiến tổ chức các cuộc đấu giá đất dành cho tổ chức, doanh nghiệp.
Cùng với đó, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 có nhiều nội dung nhằm điều chỉnh những bất cập trong đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt bổ sung chế tài xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá không nộp tiền trúng đấu giá.
TS. Trần Minh Sơn, Chuyên viên cao cấp thuộc Bộ Tư pháp, Chủ tịch Hội đồng cố vấn Trung tâm Trọng tài giải quyết tranh chấp thương mại quốc tế (PACC) cho biết, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản gồm 3 điều, trong đó sửa đổi, bổ sung 43 điều, bổ sung 2 điều mới, bãi bỏ 2 điều và một số điểm, khoản của Luật Đấu giá tài sản năm 2016 với các nội dung chính nhằm điều chỉnh những bất cập trong đấu giá quyền sử dụng đất.
Chẳng hạn, để tăng cường trách nhiệm của người có tài sản trong quá trình tổ chức đấu giá, nâng cao hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý nhà nước, Luật sửa đổi, bổ sung một số quyền và nghĩa vụ của người có tài sản đấu giá; bổ sung quy định về việc cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, quyền khai thác khoáng sản vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy, đồng thời quy định cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá là cơ quan có thẩm quyền quyết định cấm tham gia đấu giá đối với hai loại tài sản nêu trên; sửa đổi, bổ sung quy định về trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về hoạt động đấu giá tài sản ở trung ương…
Thời gian qua, nhiều địa phương đã phát đi cảnh báo và yêu cầu tăng cường giám sát hoạt động đấu giá để ngăn chặn tình trạng "làm loạn" trong đấu giá quyền sử dụng đất. Chính phủ cũng yêu cầu các địa phương thực hiện đúng quy định và kiểm tra tính minh bạch trong hoạt động đấu giá tài sản.
Trước nhiều phiên đấu giá đất trên địa bàn TP. Hà Nội và một số tỉnh, thành bị đẩy giá lên cao bất thường, cơ quan nhà nước, các cấp chính quyền đã vào cuộc, cá nhân vi phạm quy định pháp luật đã phải trả giá đích đáng.
Ngày 6/3, Tòa án nhân dân TP. Hà Nội đưa ra xét xử lưu động đối với 6 bị cáo trong vụ "thổi giá" đất đấu giá lên tới 30 tỷ đồng/m2 xảy ra tháng 11/2024 tại phiên đấu giá 58 thửa đất ở thôn Đông Lai, xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn. 6 bị cáo bị đưa ra xét xử (Phạm Ngọc Tuấn, Ngô Văn Dương, Nguyễn Đức Thành, Nguyễn Thị Quỳnh Liên, Nguyễn Thế Trung và Nguyễn Thế Quân) cùng bị truy tố về tội “Vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản”, theo quy định tại khoản 2 Điều 218 Bộ luật Hình sự. Các bị cáo bị tuyên án với mức cao nhất là 36 tháng tù, thấp nhất là 15 tháng tù.
