|
| Cùng một thửa đất, nhưng áp dụng phương pháp xác định giá đất khác nhau có thể cho ra 2 kết quả khác nhau. Ảnh minh họa: Lê Tiên |
Ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam đã có cuộc trao đổi với phóng viên Báo Đấu thầu xung quanh vấn đề này.
Việc xác định giá đất phục vụ đấu giá, giải phóng mặt bằng hiện đang gặp khó khăn gì, thưa ông?
Theo quy định hiện nay, để xác định giá đất, đơn vị tư vấn sẽ khảo sát, thu thập thông tin của ít nhất 3 thửa đất có các đặc điểm giống với thửa đất cần xác định giá, nhưng phải được chuyển nhượng thành công trên thị trường trước đó; trúng ĐGQSDĐ tới thời điểm định giá không quá 2 năm (có địa phương quy định trong 1 năm). Như vậy, thông tin về giá giao dịch của BĐS so sánh được lấy từ các nguồn như: giá trúng đấu giá, giá kê khai thuế của chủ đầu tư, giá trên hợp đồng mua bán…
 |
Ông Ngô Gia Cường |
Tuy nhiên, thực tế, người làm công tác định giá đất không thể căn cứ vào giá chuyển nhượng BĐS trên hợp đồng chuyển nhượng, hay thông tin kê khai tính thuế chuyển nhượng BĐS, cũng như không thể sử dụng cơ sở dữ liệu (CSDL) về đất đai toàn quốc trong từng thời điểm do hiện nay chưa hoàn thiện, vì cơ sở giá trị chuyển nhượng ghi nhận thực tế thiếu tin cậy, thông tin giá giao dịch trên thị trường không minh bạch. Nguyên nhân chính là do chính sách kê khai giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế không rõ ràng, yêu cầu khai đúng giá chuyển nhượng thực tế để tính thuế ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên giao dịch dẫn đến các bên thường khai giảm để tránh phải nộp thuế cao, làm mất nguồn thông tin để xây dựng CSDL về giá và đẩy người dân vào giao dịch có nhiều rủi ro khi xảy ra tranh chấp.
Mặt khác, theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 3 ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, giá trị để tính thuế là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp. Đây là cơ sở hình thành giá phi thị trường. “Giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan” chính là bảng giá đất đang được áp dụng để làm căn cứ. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 không quy định cụ thể giá đất làm căn cứ tính thuế được tính theo bảng giá đất hay giá đất cụ thể và yêu cầu xác định giá đất cụ thể trong điều kiện không có căn cứ quy chiếu; Luật Giá cũng “bỏ quên” cơ sở hình thành giá phi thị trường, trong đó có “giá tính thuế”.
Theo ông, làm thế nào khắc phục được những bất cập nêu trên?
Một trong những điều kiện tiên quyết để khắc phục cơ bản những bất cập hiện nay là phải có một chính sách phù hợp để xây dựng được CSDL quốc gia về giá chuyển nhượng BĐS minh bạch, khuyến khích được các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng BĐS ghi đúng giá giao dịch thực tế; bổ sung quy định sử dụng bảng giá đất làm căn cứ tính thuế trong chuyển nhượng BĐS. Giá trị chuyển nhượng thực tế được ghi nhận làm cơ sở cho các hoạt động liên quan như: xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường; xây dựng chỉ số biến động BĐS; định giá đất cụ thể; tạo điều kiện cho các hội đồng định giá đất thực hiện thẩm tra kết quả tư vấn có cơ sở vững chắc trong việc quyết định giá khởi điểm bán ĐGQSDĐ thông qua CSDL quốc gia, tránh việc lệ thuộc vào kết quả tư vấn do không có cơ sở kiểm chứng.
