|
Tóm tắt
Đối với chủ đầu tư sẽ khó tiếp cận nguồn vốn vay, đồng thời lãi suất vay sẽ cao hơn làm cho chi phí đầu vào của dự án sẽ cao hơn mà tất cả các chi phí này người mua sẽ là người gánh chịu.
Đối với người mua cũng khó vay vốn ngân hàng hơn và cũng sẽ trả với lãi suất cao hơn từ đó chi phí trả hàng tháng cao hơn sẽ gây khó khăn cho người có nhu cầu thật.
Những tín hiệu siết lại tín dụng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) thể hiện khá rõ qua các dự thảo nội dung sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN như quy định các ngân hàng chỉ được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn, thay vì được 60%; xếp “Các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” vào “Nhóm tài sản có hệ số rủi ro 250%” thay vì hệ số 150% như hiện nay.
Mặc dù còn là dự thảo, thông tin trên của NHNN đã gây lo lắng cho không ít các nhà đầu tư địa ốc. Tại TP. HCM, Novaland được đánh giá là một trong những tập đoàn hàng đầu về phát triển các dự án bất động sản. Năm 2015, Novaland đã tung hàng chục dự án ra thị trường và đã có gần 6.000 giao dịch thành công, bàn giao hơn 2.500 căn hộ cho khách hàng. Tuy nhiên, năm 2016 này, Tập đoàn đặt chỉ tiêu kinh doanh khá dè dặt với dự kiến sẽ chỉ giới thiệu ra thị trường 5 dự án mới với mục tiêu tiêu thụ chỉ khoảng 4.000 sản phẩm.
Một lãnh đạo Novaland lý giải, sở dĩ Tập đoàn đưa ra mục tiêu kinh doanh khá “khiêm tốn” so với năm 2015 xuất phát từ tín hiệu NHNN hạn chế và kiểm soát tín dụng. Ngoài ra, đơn vị này còn hạn chế mua thêm dự án mới để kiểm soát tín dụng, không tăng dư nợ, đảm bảo thanh khoản, đảm bảo chất lượng sản phẩm, góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Tương tự, một "ông lớn" địa ốc khác tại TP. HCM hồi cuối năm ngoái vẫn lạc quan tuyên bố rằng năm 2016 tung ra thị trường gần 10 dự án với ít nhất 6.000 căn hộ. Tuy nhiên, mới đây, doanh nghiệp này cho biết, nếu tín dụng bất động sản bị siết như thông tin NHNN công bố, chắc chắn kế hoạch kinh doanh của họ sẽ thay đổi theo chiều hướng co cụm lại. “Thị trường bất động sản liên quan mật thiết với tín dụng ngân hàng. Nếu tín dụng bị siết, chắc chắn sẽ ảnh hưởng mạnh đến thị trường”, lãnh đạo doanh nghiệp này nói.
Theo tìm hiểu của chúng tôi, một doanh nghiệp địa ốc đóng tại quận 7 trong đầu tháng 3/2016 này dự kiến sẽ giới thiệu ra thị trường dự án mới với trên 3.000 căn hộ cao cấp. Tuy nhiên, khi được hỏi lại kế hoạch thì phía doanh nghiệp cho biết sẽ tính toán lại bởi cần thêm thời gian để thu xếp nguồn vốn đầu tư, hoặc là kêu gọi các đối tác nước ngoài góp vốn hoặc đi vay từ một quỹ đầu tư nào đó.
Ông Trần Hải Minh, Tổng giám đốc Công ty TECCO phân tích, quy định mới như dự thảo của NHNN sẽ khiến doanh nghiệp khó vay vốn hơn, nhất là vốn cho đầu tư bất động sản thường là vốn trung và dài hạn. Đồng thời, quy định này cũng khiến doanh nghiệp phải trích lập dự phòng cao hơn, làm tiền nằm một chỗ sẽ tăng lên. Do vậy, thời điểm này các doanh nghiệp BĐS đều đang trông ngóng những động thái mới nhất từ NHNN, trong khi đó họ khá dè dặt đưa dự án mới ra thị trường.
“Làm địa ốc thì nguồn vốn phụ thuộc lớn nhất là các ngân hàng thương mại. Trong khi thị trường đang có tín hiệu phục hồi mạnh, nếu các cơ quan quản lý siết van tín dụng một cách đột ngột thì doanh nghiệp chúng tôi sẽ vô cùng khó khăn. Dự án nhiều đồng nghĩa với việc nguồn vốn đầu tư cao, nhưng không vay được thì vốn lại tiếp tục chôn trong dự án”, một doanh nghiệp khác cho biết.
Ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt cho biết: “Để khởi động dự án mới, thì Phát Đạt sẽ phải tính toán nhiều hơn nữa, nhưng nhìn chung, quy định mới sẽ khó khăn cho cả doanh nghiệp và người mua nhà”.
Với khả năng tín dụng BDS bị siết lại, theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, các ngân hàng thương mại được dự kiến sẽ có những hành vi như sau: các ngân hàng sẽ tăng lãi suất cho vốn huy động trung và dài hạn để có nguồn vốn đáp ứng nhu cầu cho vay BDS trung và dài hạn. Do đó lãi suất cho vay BDS có khả năng sẽ tăng
Khả năng thứ hai, vì hệ số rủi ro cho tín dụng BDS tăng cao (từ 150% lên 250%) sẽ buộc các ngân hàng phải siết lại cho vay BDS hoặc tăng vốn tự có. Điều này sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận của các ngân hàng và do đó có khả năng các ngân hàng sẽ phải tăng lãi suất cho vay để bù trừ cho lợi nhuận bị thiệt hại.
"Chính vì thế lãi suất cho vay BDS trong thời gian tới nếu việc sửa đổi thông tư 36 được thực hiện sẽ có khả năng gây bất lợi cho các nhà kinh doanh và đầu tư BDS và cả người mua BDS vì giá BDS có thể sẽ tăng, và việc vay vốn ngân hàng sẽ bị hạn chế", TS. Hiếu nói.
Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, những biện pháp này sẽ giảm thiểu rủi ro thanh khoản cho các ngân hàng và tránh một cuộc khủng hoảng BDS có thể xảy ra khi bong bóng trong thị trường BDS xuất hiện. “Phòng bệnh hơn chữa bệnh” chính là mục đích của việc sửa đổi thông tư 36.
