|
| Chế tài cần nghiêm khắc hơn với các doanh nghiệp "bỏ cọc" như bổ sung mức tiền phạt, cấm trong 5 năm không được đấu giá. Ảnh minh họa: Internet |
Bất cập từ đâu?
TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng ngân hàng BIDV chỉ ra nhiều bất cập trong việc đấu giá đất hiện nay.
Đầu tiên là từ cách tiếp cận, ông Lực cho rằng, đang có những quy định dẫn tới tư duy khác nhau về đất đai. Cụ thể, Luật Đất đai cho rằng đó là tài sản, nên các địa phương mới chuộng đưa ra đấu giá. Mong giá càng cao càng tốt, càng nhanh càng tốt, đây là bất cập bởi các địa phương chưa tính toán được nếu giá cao thì hệ lụy là gì?
Trong khi đó, Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu đưa ra 2 điều kiện rằng nhà đầu tư, chủ đầu tư phải có dự án sử dụng đất để xây dựng công trình, quy định về tính khả thi của dự án. Chính vì các luật quy định như vậy nên địa phương chọn theo quy định của Luật Đất đai.
Bên cạnh đó, quy định năng lực nhà đầu tư, phương thức huy động vốn của doanh nghiệp cho dự án còn nhiều bất cập, quy định chưa chặt chẽ. Quy định về tiền đặt cọc 20% so với giá khởi điểm nhưng lại không phải so với giá trúng đấu giá. Việc bỏ cọc chỉ mất 20% giá khởi điểm nên họ sẵn sàng bỏ cọc, hệ lụy rất lớn về lãng phí, chậm tiến độ, uy tín. Phương thức định giá còn bất cập, rất khó đưa ra mức giá khởi điểm hợp lý. Ngoài ra, quy trình đấu giá, nộp tiền, quyết toán sau khi trúng đấu giá cũng là vấn đề cần rà soát lại.
PGS TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế - Đại học Luật Hà Nội đặt vấn đề, có một số ý kiến cho rằng, hệ thống pháp luật đã có cơ chế cho vấn đề doanh nghiệp bỏ cọc, tuy nhiên câu chuyện đặt ra ở đây là với hệ thống như vậy, khi áp dụng vào thực tế thì có hiệu quả hay không?
Ông Tuyến cho rằng cần phải rà soát lại các quy định, nếu quy định nào chưa phù hợp, thì sửa đổi, bổ sung. Nếu không làm sớm, thì chắc chắn, những câu chuyện như vậy sẽ còn tái diễn. Theo ông Tuyến, hiện nay, quy định về giá đất trong Luật Đất đai có những bất cập, mà ông cho rằng là điểm trừ lớn, trong đó bao gồm hình thức quy định giá đất.
"Trước đây, giá đất quy định phải sát với giá thị trường. Tuy nhiên, giờ đây, giá đất quy định phải phù hợp với giá chuyển nhượng thị trường. Đây là một hình thức thiên về định tính hơn là định lượng. Bên cạnh đó, chúng ta cũng không có hệ thống kiểm định thông tin thị trường", ông Tuyến nhận xét.
Theo ông Tuyến, trong thời gian tới, cần sớm thành lập một cơ quan thẩm định độc lập để xác định giá đất nhằm tránh được những bất cập hiện hữu.
 |
Thủ Thiêm – nơi mới đây có doanh nghiệp tham gia đấu giá đất bỏ cọc. Ảnh Internet |
Tăng chế tài xử phạt doanh nghiệp bỏ cọc
Với phân tích như trên, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, cần phải sửa lại quy trình, quy định về phương thức định giá, cơ sở để đưa ra mức định giá.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần đưa ra cấu trúc huy động vốn vay, từ việc huy động trái phiếu hay vốn tự có. Từ đó suy ra năng lực tài chính. "Về kỹ thuật không cấm đoán được, nhưng qua đó có thể thấy được năng lực tài chính và tính khả thi khi doanh nghiệp triển khai dự án. Tôi cũng mong cơ sở dữ liệu về đất đai sẽ tốt hơn bởi đây là tài sản quốc gia", ông Lực nhận xét.
Ngoài ra, với vấn đề giá khởi điểm, ông Lực cho rằng, có 3 cách để đưa ra 1 mức giá khởi điểm hợp lý, đó là tham khảo bất động sản tương tự, những bất động sản đã có tiền lệ hoặc tham khảo công ty định giá chuyên nghiệp.
Trong khi đó, PGS TS. Nguyễn Quang Tuyến bày tỏ quan điểm cần có chế tài đánh giá các doanh nghiệp tham gia đấu giá, xem hồ sơ pháp lý có sạch sẽ hay không, trong 5 năm có bỏ cọc sau đấu giá hay không.
"Chế tài cần nghiêm khắc hơn với các doanh nghiệp bỏ cọc như bổ sung mức tiền phạt, cấm trong 5 năm không được đấu giá. Nếu tái phạm, có thể xem xét về xử lý trách nhiệm hình sự", ông Tuyến cho hay.
TS. Dương Đăng Huệ, nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật Dân sự Kinh tế thuộc Bộ Tư pháp nhấn mạnh, cần tăng cường nghiên cứu, đồng thời đẩy mạnh các biện pháp phạt nghiêm khắc hơn về kinh tế.
Nếu việc doanh nghiệp mất tiền cọc là không đủ, thì theo TS. Huệ, cần phải bổ sung việc phạt hành chính theo phần trăm trên hợp đồng đã ký, giá đã trúng đấu giá (khoảng 10%). Ngoài vấn đề chế tài xử phạt, một vấn đề nữa cần lưu ý là liệu có xuất hiện hành vi gây nhiễu loạn thị trường để trục lợi hay không.
Về tư duy luật pháp, TS. Phan Đức Hiếu, Uỷ viên thường trực Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội nhấn mạnh rằng, luật pháp chưa hoàn chỉnh thì chưa thể phạt nhà đầu tư, do đó cần hoàn chỉnh, hoàn thiện.
Để tránh những hệ lụy trong đấu giá đất, TS. Phan Đức Hiếu cho rằng, không thể chỉ chăm chăm vào pháp luật về đất đai và đầu tư mà cần sửa đổi đồng bộ, mục tiêu là làm thế nào để nâng cao giá trị sử dụng mảnh đất đó thay vì chỉ nhìn vào mặt tài chính.
"Quan trọng nhất ở đây là phải sửa đổi luật liên quan đến quá trình đấu giá, chọn ứng viên tốt nhất. Chỉ luật pháp thôi là không đủ, cần thúc đẩy môi trường, hành vi kinh doanh văn minh, đảm bảo tính trách nhiệm với người tiêu dùng và xã hội. Cần xử lý vấn đề này để đảm bảo không có hành vi trục lợi. Theo tôi, thời gian tới phải rà soát tổng thể cùng các luật có liên quan", ông Hiếu nhận xét.
