|
| 3.790 căn hộ tái định cư thuộc khu 38,4 ha phường Bình Khánh (TP. Thủ Đức) bị bỏ hoang từ năm 2015. Ảnh: Lê Toàn |
Lãng phí hàng nghìn tỷ
3.790 căn hộ tái định (TĐC) cư thuộc khu 38,4 ha phường Bình Khánh (TP. Thủ Đức) nằm trong chương trình 12.500 căn hộ TĐC Thủ Thiêm, hoàn thành từ năm 2015. Dù nằm ở vị trí trung tâm KĐT mới Thủ Thiêm, nhưng đến nay, hàng ngàn căn hộ vẫn bị bỏ hoang và xuống cấp. Ban đầu, mục tiêu đầu tư nhằm TĐC tại chỗ cho 10.000 hộ dân thuộc 5 phường (cũ) bị giải tỏa để xây dựng KĐT mới Thủ Thiêm. Tuy nhiên, nhiều người dân nhận tiền đền bù và không có nhu cầu nhận nhà TĐC.
Lô chung cư 3.790 căn đã được đưa ra đấu giá 3 lần, song đều thất bại vì không có người tham gia đấu giá. Cụ thể, vào năm 2017, Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản TP.HCM tổ chức đấu giá lần đầu với mức giá khởi điểm 8.800 tỷ đồng. Tháng 2/2018, lô chung cư này được đấu giá lần thứ 2 với mức giá khởi điểm 9.100 tỷ đồng. Tới tháng 6/2021, lần thứ 3 đấu giá, lô chung cư này có khởi điểm là 9.900 tỷ đồng.
Theo giới kinh doanh bất động sản, nguyên nhân thất bại của các cuộc đấu giá trên là mức giá khởi điểm khá cao. Đặc biệt, dù ở vị trí đắc địa nhưng công trình không đáp ứng nhu cầu thị trường bởi thiết kế lạc hậu, sử dụng nhiều vật liệu, thiết bị ở phân khúc thấp nên không tương xứng với giá.
Trong khi chờ đợi TP.HCM lập kế hoạch đấu giá mới có tính khả thi thì khối tài sản gần 10.000 tỷ đồng được đầu tư từ nguồn ngân sách nhà nước bị bỏ hoang từ năm 2015, trong khi Thành phố thiếu hụt nguồn vốn đầu tư cho nhiều công trình hạ tầng cấp thiết khác. Tới nay, ngoài thời gian được trưng dụng làm bệnh viện dã chiến trong chiến dịch phòng, chống dịch Covid-19 thì lô chung cư trên hầu như không mang lại bất kỳ lợi ích nào. Chưa kể, mỗi năm TP.HCM phải bỏ hàng chục tỷ đồng để duy tu, bảo dưỡng, trả lãi vay.
Khó chồng thêm khó
Khi được hỏi về kế hoạch chi tiết đấu giá lại 3.790 căn hộ nêu trên, một lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM nói với phóng viên Báo Đấu thầu rằng hiện chưa thể cung cấp thông tin.
Nhìn lại 3 cuộc đấu giá đã thực hiện, TP.HCM chủ trương đấu giá nguyên lô với giá khởi điểm cao, trả tiền 1 lần, phương thức trả giá lên, bước giá cao. Ngoài ra, điều kiện cho người tham gia đấu giá cũng cao, trong đó các yêu cầu khắt khe về năng lực tài chính khắt khe. Bên cạnh đó, theo quy định, người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước 20% giá khởi điểm, nếu trúng đấu giá phải nộp 50% giá trị trúng đấu giá trong vòng một tháng và 50% còn lại trong 90 ngày. Quy định này khiến người trúng đấu giá cần huy động nguồn tài chính để thanh toán rất lớn, trong thời gian ngắn.
Khi các cuộc đấu giá trước được tổ chức, ngay tại thời điểm thị trường bất động sản TP.HCM đang tươi sáng, một doanh nghiệp lớn nhận xét, phương thức đấu giá trọn gói là quá sức của nhiều người tham gia đấu giá. Hơn nữa, mức giá khởi điểm đưa ra không phù hợp với giá trị thực tế, mức giá căn hộ tính theo diện tích sử dụng (khoảng 3,9 tỷ đồng/căn) cao hơn so với mặt bằng căn hộ thương mại ở khu vực TP. Thủ Đức. Bởi vậy, nếu doanh nghiệp đấu giá thành công, kể cả với giá bằng giá khởi điểm, cũng phải thiết kế lại, xây dựng thêm tiện ích. Giá bán tới tay người mua nhà thứ cấp sẽ cao hơn nữa. Do vậy, lô tài sản này rất khó bán.
Theo đánh giá, để thu hút người tham gia đấu giá, về mặt kỹ thuật, tới đây TP.HCM cần xây dựng phương án đấu giá phù hợp với thực tiễn và xác định mức giá khởi điểm hợp lý. Theo đó, việc chia 3.790 căn chung cư thành nhiều lô nhỏ, hoặc đấu giá từng căn hộ riêng lẻ tới trực tiếp người có nhu cầu mua để ở cần được cân nhắc. Ngoài ra, TP.HCM cần tính đến chủ trương chuyển đổi căn hộ TĐC thành nhà ở thương mại và ra sổ hồng cho từng căn hộ để việc mua, bán hậu đấu giá thuận lợi hơn. Thành phố cũng cần có cơ chế và quy định rõ ràng về việc người mua được sửa đổi, cải tạo các căn hộ TĐC sau khi trúng đấu giá.
Bối cảnh thị trường bất động sản thiếu hụt dòng tiền trầm trọng, tính thanh khoản thấp và sự lệch pha lớn giữa cung cầu, doanh nghiệp bất động sản rất khó khăn. Việc đấu giá đã khó lại chồng thêm khó...
