|
| Trong bối cảnh nhiều thách thức đan xen và chi phí đầu tư leo thang, thị trường xây dựng và bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu |
Chi phí xây dựng đang ảnh hưởng trực tiếp đến cấu trúc sản phẩm
Báo cáo Savills Impacts 2025 vừa mới công bố cho biết, Việt Nam - nền kinh tế đang tăng trưởng mạnh mẽ trong khu vực - vẫn chịu ảnh hưởng trước tác động của xu hướng toàn cầu. Từ năm 2024, thị trường vật liệu xây dựng trong nước đã chứng kiến biến động giá đáng kể, đặc biệt ở nhóm xi măng, cát và đá.
Theo Savills Việt Nam, trong quý 1/2025, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đã đạt trung bình 79 triệu đồng/m², tăng 32% so với cùng kỳ năm trước. Cùng lúc, nguồn cung mới tại TP.HCM vẫn rất hạn chế – chỉ khoảng 800 căn hộ được mở bán trong quý – phần lớn rơi vào phân khúc trung và cao cấp. Phân khúc nhà ở có giá phải chăng, phù hợp với nhu cầu ở thực tiếp tục khan hiếm, cho thấy bài toán chi phí đang ảnh hưởng trực tiếp đến cấu trúc sản phẩm trên thị trường.
Không chỉ căn hộ, phân khúc nhà thấp tầng cũng ghi nhận mức tăng khá mạnh trong thời gian qua. Tại Hà Nội, giá biệt thự tăng trung bình 29% mỗi năm trong 5 năm gần đây, trong khi nhà liền kề tăng 22% mỗi năm. Những con số này không đơn thuần phản ánh nhu cầu, mà còn cho thấy chi phí đầu tư vào tiện ích, hạ tầng và hoàn thiện sản phẩm ngày càng cao hơn.
Song song đó, chính sách tài chính cũng là một nút thắt. Tại Việt Nam, dù lãi suất ở mức kiểm soát được, nhưng dòng vốn tín dụng cho bất động sản vẫn bị hạn chế bởi chính sách thận trọng. Điều này khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc triển khai hoặc tái khởi động dự án, đặc biệt tại các thành phố lớn, nơi giá đất cao và thủ tục pháp lý kéo dài.
Ngoài ra, nhân lực trong ngành xây dựng đang trở thành một thách thức mới khi lực lượng lao động chủ yếu đến từ khu vực nông thôn và thường di chuyển theo mùa, khiến tiến độ công trình thiếu tính ổn định trong các giai đoạn cao điểm.
Bên cạnh ba yếu tố cốt lõi là chi phí, tài chính và nhân lực, ngành xây dựng còn đối mặt với hàng loạt thách thức khác như biến đổi khí hậu, thiếu hụt năng lượng và khan hiếm quỹ đất. Tại Việt Nam, TP.HCM là ví dụ điển hình cho đô thị chịu áp lực lớn từ triều cường và mưa lớn – khiến chi phí xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật ngày càng tốn kém hơn.
Will Forwood, Giám đốc Điều hành Savills Projects khu vực Châu Á – Thái Bình Dương nhận định, trong bối cảnh nhiều thách thức đan xen và chi phí đầu tư leo thang, thị trường xây dựng và bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu. Tuy nhiên, chính những biến động này lại mở ra khoảng trống và cơ hội mới cho các nhà phát triển biết nắm bắt xu hướng, cải tiến mô hình và đón đầu nhu cầu thị trường.
Tìm kiếm cơ hội trong khó khăn
Thị trường bất động sản Việt Nam từng trải qua giai đoạn đầy biến động do ảnh hưởng của đại dịch, chính sách tín dụng bị siết chặt và những rào cản pháp lý kéo dài. Hệ quả là nhiều dự án bị đình trệ, tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng và thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc sâu.
Để tháo gỡ tình trạng này, Việt Nam đã thực hiện hàng loạt cải cách mang tính cấu trúc. Việc đồng loạt ban hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, có hiệu lực từ tháng 8/2024, là bước đi mang tính đột phá nhằm gỡ bỏ các điểm nghẽn pháp lý và tạo điều kiện thu hút dòng vốn dài hạn. Đồng thời, các dự án đầu tư công quy mô lớn như sân bay Long Thành, cao tốc Bắc – Nam, vành đai Hà Nội và TP.HCM đang được đẩy nhanh tiến độ, mở ra không gian phát triển mới cho các đô thị vệ tinh.
Song song đó, xu hướng “khu nghỉ dưỡng làm việc” (workation) đang ngày càng được ưa chuộng, với nhiều tòa nhà tích hợp không gian chăm sóc sức khỏe, thư giãn tinh thần và tiện ích dành cho nhân viên sau sinh. Giá thuê văn phòng trung bình tại TP.HCM hiện đạt 833.000 VNĐ/m²/tháng, tăng 4% so với cùng kỳ, phản ánh nhu cầu ngày càng cao về không gian làm việc chất lượng.
Trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt, cơ hội sẽ dành cho các doanh nghiệp có tầm nhìn dài hạn – những đơn vị sẵn sàng đầu tư vào chất lượng tài sản, tích hợp yếu tố ESG, ứng dụng công nghệ trong quản lý và xây dựng. Việc đón đầu xu hướng thiết kế hiện đại, cải tạo tài sản theo định hướng bền vững không chỉ giúp kiểm soát chi phí mà còn nâng cao giá trị sản phẩm trong mắt khách hàng, từ đó mở rộng biên lợi nhuận.
Liên quan đến triển vọng thị trường, ông Lê Viết Hải – Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình – nhận định: trong bối cảnh thế giới đầy biến động, xung đột địa chính trị leo thang và tài chính toàn cầu bất ổn, năm 2025 vẫn được kỳ vọng là năm khởi sắc của ngành xây dựng Việt Nam. Các tín hiệu tích cực về kinh tế vĩ mô đang dần rõ nét: Chính phủ quyết liệt tháo gỡ pháp lý cho các dự án bị đình trệ, ngành du lịch phục hồi mạnh mẽ và chuỗi cung ứng của Việt Nam tiếp tục khẳng định sức cạnh tranh, ngay cả trong bối cảnh chịu áp lực thuế đối ứng từ Mỹ – đặc biệt là với vật liệu xây dựng và nhân công.
Theo ông Hải, cả bốn lĩnh vực gồm: nhà ở đô thị, bất động sản nghỉ dưỡng, hạ tầng và công nghiệp đều có tiềm năng tăng trưởng mạnh trong năm 2025. Một số tổ chức tư vấn quốc tế thậm chí dự báo tốc độ tăng trưởng ngành xây dựng có thể gấp đôi so với năm 2024.
