|
| Ảnh minh họa. Nguồn: Internet |
Thông qua các hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A), nhiều doanh nghiệp (DN) bất động sản đã mua được tài sản tốt, đứng tên chủ đầu tư phát triển dự án. Tuy nhiên, tiền ở đâu để triển khai đang là câu chuyện khiến các DN đau đầu.
Liên tục tăng vốn
Trên thị trường chứng khoán, nói đến chuyện tăng vốn có lẽ FLC là cái tên được nhắc đến nhiều nhất trong vòng 4 năm qua. Nhìn lại lịch sử lên niêm yết của FLC có thể thấy việc tăng vốn thần tốc trong thời gian ngắn. Theo báo cáo thường niên của FLC, tháng 10/2011, 17 triệu cổ phiếu (CP) FLC tương ứng 170 tỷ đồng lên giao dịch tại HNX. Sau đó DN này chuyển sang sàn HOSE và bước vào giai đoạn tăng vốn khủng. Năm 2014, FLC tăng vốn từ 771 tỷ đồng lên 3.148 tỷ đồng và đến quý I/2015 vốn điều lệ FLC đạt 3.748 tỷ đồng. Tại Đại hội cổ đông thường niên năm 2015, FLC vạch kế hoạch tăng vốn hơn gấp đôi lên 8.398 tỷ đồng. Trong đó, ngoài việc tăng vốn thông qua thưởng CP cho cổ đông hiện hữu với tỷ lệ 20%, còn lại FLC phát hành bằng mệnh giá 10.000 đồng/CP. Trong phần lớn thời gian năm 2015, giá CP FLC ngụp lặn dưới mệnh giá có thời điểm xuống dưới 7.000 đồng/CP nên việc phát hành giá 10.000 đồng/CP với giá trị hàng nghìn tỷ đồng là không tưởng. Đến thời điểm này, FLC đã không thể thực hiện tăng vốn theo kế hoạch.
Một DN đình đám khác là Công ty CP Dịch vụ và Xây dựng địa ốc Đất Xanh (mã chứng khoán DXG) cũng rục rịch chuẩn bị trình phương án tăng vốn tại Đại hội đồng cổ đông tới đây. Chưa tiết lộ con số và phương án cụ thể trong đợt tăng vốn tới nhưng nhìn lại quá khứ, DXG đã tăng vốn nhanh, giá trị lớn. Lên niêm yết từ năm 2009 với tổng số 8 triệu CP (tương ứng 80 tỷ đồng) hiện số CP lưu hành của DXG đã lên đến 117 triệu CP, tương ứng 1.170 tỷ đồng.
Xuất thân là DN nhà thầu, nhận thấy cơ hội tiềm năng từ thị trường bất động sản (BĐS) năm 2015, Công ty CP Licogi 13 (LIG) đã chuyển dịch sang BĐS thông qua việc thâu tóm các DN khác. Cụ thể, sau khi mua lại CP 2 DN tại Đà Nẵng, LIG đang hoàn thành việc lập phương án tổ chức thực hiện và từng bước thực hiện đầu tư các dự án tại Đà Nẵng. Một là Dự án Nhà ở xã hội khu công nghiệp Hòa Khánh với diện tích đất 38.625 m2, gồm 8 tòa nhà cao 12 tầng với 486 căn hộ, 33.280 m2 sàn xây dựng, với tổng mức đầu tư dự kiến là 585 tỷ đồng, tỷ suất lợi nhuận dự kiến 12%/doanh thu. Dự án thứ 2 là Khu dân cư và dịch vụ du lịch Cầu Hưng - Lai Nghi (Quảng Nam) với diện tích 109 ha, trong đó giai đoạn 1 là 19,7 ha, tổng mức đầu tư dự tính là 188,5 tỷ đồng, tỷ suất lợi nhuận dự kiến 10%/doanh thu. Một dự án ngốn khá tiền khác là Dự án Khu nhà ở quanh chợ Tây Đằng (Ba Vì) với tổng mức đầu tư dự kiến 374 tỷ đồng, tỷ suất lợi nhuận dự kiến 18%/doanh thu. Để triển khai đồng thời 3 dự án nêu trên, LIG dự kiến sẽ chi hàng trăm tỷ đồng.
DN này đang lên phương án tăng vốn điều lệ lên gấp đôi từ mức 170 tỷ đồng. Câu hỏi là LIG sẽ tăng vốn như thế nào trong bối cảnh giá CP đang thấp hơn mệnh giá? Nguồn tin từ DN cho biết, hiện một số định chế tài chính đã liên hệ đặt vấn đề mua trái phiếu DN trong trường hợp LIG không tăng vốn qua kênh phát hành CP. Có dự án tiềm năng, nhưng để thuyết phục nhà đầu tư mua CP tiềm năng là điều không đơn giản trong bối cảnh thị trường chứng khoán ảm đạm như hiện nay.
Vướng vào vòng luẩn quẩn
So với các nhóm ngành niêm yết trên sàn chứng khoán, BĐS là nhóm ngành lớn có số DN lẫn giá trị vốn hóa đứng hàng thứ 3. Trong số 64 DN niêm yết chỉ có khoảng 4 DN thuộc loại lớn, còn lại là các DN trung bình và nhỏ. Thị trường BĐS hiện tại quy mô đã lớn hơn rất nhiều so với giai đoạn trước với nhiều dự án lớn và nguồn cung cũng đa dạng. Không giống trước đây, thị trường hiện khá đa dạng về sản phẩm, được cung cấp tại nhiều phân khúc khác nhau giúp khách hàng có nhiều lựa chọn. Do đó, sự cạnh tranh giữa các DN sẽ càng khốc liệt hơn, làm gia tăng chi phí kinh doanh khiến nhu cầu vốn càng lớn.
Theo nhận định của các chuyên gia, một trong nhiều yếu tố khiến CPBĐS khó tăng giá là số lượng DN niêm yết nhiều, lượng CP niêm yết lớn và tốc độ “pha loãng” của các công ty quá nhanh. Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận ròng không tỷ lệ thuận với tốc độ tăng vốn ảnh hưởng đến khả năng chi trả cổ tức bằng tiền mặt của DN khiến nhà đầu tư rời xa CP BĐS. Các DN BĐS tham triển khai dự án khiến nguồn vốn bị phân tán, dàn trải.
Hiện nay, nhiều DN BĐS đã lên kế hoạch tăng vốn, hình thành cuộc cạnh tranh khốc liệt hút tiền các nhà đầu tư. Không ít dự án thiếu tiền triển khai và lợi nhuận DN không được cải thiện, lợi nhuận thu được trên mỗi CP thấp, CP không hấp dẫn. Vòng luẩn quẩn thiếu vốn triển khai dự án khiến CP BĐS khó hồi phục và trở thành ngành dẫn dắt thực sự như những năm trước đây.
