|
| Những bất cập trong quy định đền bù giải tỏa khiến nhiều dự án phải trùm mền. Ảnh: Lê Toàn |
Tiền sử dụng đất vẫn là “ẩn số”
Ngày 31/12/2014, UBND TP. HCM có Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ban hành bảng giá đất có mức tăng bình quân khoảng 1,9 lần áp dụng cho năm 2015 và hiện nay đang điều chỉnh để áp dụng cho năm 2016.
Theo Horea, chế định thu tiền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai 2014, thì tiền sử dụng đất sẽ tiếp tục là “gánh nặng” và là “ẩn số không minh bạch” mà doanh nghiệp bất động sản không thể tiên lượng được khi đầu tư dự án. Nhiều dự án trong quá trình triển khai bị dừng lại vì vướng quy định này. Ngoài ra, cũng theo Horea, chi phí tiền sử dụng đất cũng sẽ được tính vào giá bán, mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua sản phẩm bất động sản.
Bên cạnh đó, hiện trình tự, thủ tục thẩm định, xét duyệt để ra quyết định số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp còn rất nhiêu khê và tốn rất nhiều thời gian, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách của địa phương và hoạt động sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp. Do đó, thủ tục này cần phải được cải cách triệt để.
Bên cạnh tiền sử dụng đất, quy định về khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng làm “đau đầu” các doanh nghiệp. Bởi các quy định đang được áp dụng vào thực tế hiện đã bộc lộ bất cập, vì khoản tiền giải phóng mặt bằng dự án được khấu trừ rất thấp, gần như doanh nghiệp phải “mua” đất dự án 2 lần.
Để tháo gỡ khó khăn này, trước đó, UBND TP. HCM đã có văn bản đề xuất, về lâu dài, đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất”, thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho. Ngoài ra, cơ chế này cũng sẽ hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn, mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước. Theo Horea, đây là đề xuất xác đáng, cần được nghiên cứu.
Ách dự án vì vướng đền bù
Một vấn đề khác khiến nhiều dự án ở TP. HCM bị “trùm mền” là quy định về đền bù giải tỏa. Theo Horea, TP. HCM hiện có 1.409 dự án, trong đó có 190 dự án bị thu hồi hoặc hủy bỏ chủ trương đầu tư, hoặc hết hạn văn bản chủ trương đầu tư. Trong 1.219 dự án còn hiệu lực triển khai, có đến 502 dự án tạm ngưng thi công và chưa khởi công, chiếm 41,18% tổng số dự án. Đây là phần chìm của tảng băng hàng tồn kho bất động sản.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Horea, nhiều dự án bất động sản không thể triển khai được do vướng đền bù giải tỏa, trong đó có nhiều dự án đã giải phóng được mặt bằng trên 80% diện tích, thậm chí đến 98% diện tích, nhưng vẫn không thể triển khai do phần còn lại không thỏa thuận được với người có đất.
Thậm chí, có dự án được Nhà nước chỉ định chủ đầu tư, nhưng cũng vì vướng khâu giải phóng mặt bằng nên không triển khai được. Đơn cử, Liên danh Công ty Sumitomo Realty & Development và Công ty Hongkong Land được chỉ định chủ đầu tư Dự án 164 Đồng Khởi, quận 1, TP. HCM nhưng đã xin trả lại dự án, vì không được xác định rõ thời điểm hoàn thành giải phóng mặt bằng và tổng chi phí tạo lập quỹ đất dự án này.
Để gỡ nút thắt này, Horea kiến nghị Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường và UBND TP. HCM có cơ chế hỗ trợ nhà đầu tư trong trường hợp đã bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án được từ 80% diện tích trở lên, để sớm đưa dự án vào triển khai thực hiện, tránh lãng phí thời gian, làm tăng chi phí đầu tư và có thể bị mất cơ hội kinh doanh.
Cụ thể, đối với dự án đã bồi thường, giải phóng mặt bằng liền thửa, thì cho phép nhà đầu tư được điều chỉnh quy hoạch để thực hiện trong phạm vi đất đã được bồi thường.
Đối với dự án đã giải phóng mặt bằng dạng “da beo” (vẫn còn những thửa xen kẹt), thì đề nghị chính quyền địa phương hỗ trợ đền bù giải phóng mặt bằng với mức giá đền bù không thấp hơn mức giá cao nhất mà nhà đầu tư đã đền bù trong dự án; hoặc có cơ chế để người có đất tham gia góp vốn cùng nhà đầu tư thực hiện đầu tư kinh doanh dự án đó; hoặc có cơ chế để các bên có liên quan đưa ra tòa án để được xem xét, giải quyết một cách công bằng.
