|
| Bảng giá đất điều chỉnh tăng khiến việc đóng tiền sử dụng đất cũng tăng theo, làm ảnh hưởng trực tiếp đến “hầu bao” của đa số chủ đầu tư dự án |
Sự lo lắng này đang được hiểu nôm na là mỗi chủ đầu tư mỗi cảnh, “thuyền lớn thì sóng lớn”, nhưng tựu trung lại đang nằm ở 4 nhóm chính.
Nhóm thứ nhất là chưa hoàn thành việc đóng tiền sử dụng đất cho Nhà nước; nhóm thứ hai là mới tạm ứng tiền sử dụng đất một phần; nhóm thứ 3 là có quyết định giao đất trước thời điểm ban hành bảng giá đất điều chỉnh khá lâu, nay nếu đóng tiền theo bảng giá đất mới khiến chi phí tăng vọt; nhóm thứ 4 là có quyết định sau khi công bố bảng giá đất mới.
Theo tìm hiểu của Báo Đấu thầu, ở 3 nhóm đầu, lâu nay việc các chủ đầu tư dự án chậm hoàn thành nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất không hẳn do doanh nghiệp không thu xếp được tài chính, mà đa phần do việc định giá đất ở một địa phương còn nhiều tồn tại, bất cập, chậm chạp, đẩy khó khăn về phía doanh nghiệp.
Chủ tịch HĐQT một công ty bất động sản cho biết, đa phần các dự án triển khai trước thời điểm 1/8/2024 đều thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Luật này quy định Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định giá tiền sử dụng đất để doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước trước khi được cấp phép xây dựng.
"Song thực tế, nhiều nơi chưa xác định xong tiền sử dụng đất, vẫn được Sở Xây dựng hỗ trợ cấp giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư, rồi mới đi tìm đơn vị định giá đất. Sự vận dụng linh hoạt này vô hình trung khiến cho nhiều dự án xây dựng, bán hàng, bàn giao nhà cho khách xong, nhưng vài năm sau cơ quan chức năng mới ra được tiền sử dụng đất với chi phí "không tưởng" khiến doanh nghiệp choáng váng”, vị này chia sẻ.
Trường hợp này khá phổ biến và đang diễn ra tại Dự án Lakeview City ở TP. Thủ Đức (TP.HCM) của Tập đoàn Novaland. Thời điểm năm 2017 khi thực hiện dự án này, Novaland tính toán dựa trên phương án giá đất tại thời điểm đã hoàn tất đền bù năm 2008 và đã trích lập số tiền dự phòng 4.358 tỷ đồng cho tiền thuê đất và tiền sử dụng đất.
Tuy nhiên, đến cuối năm 2020, TP.HCM mới phê duyệt phương án giá đất của Lakeview City nhưng là tại thời điểm tháng 4/2017, nên Cục Thuế TP.HCM đã yêu cầu Novaland nộp bổ sung tổng số tiền gần 5.176 tỷ đồng cho các khoản thuê đất và sử dụng đất. Dĩ nhiên, Novaland không đồng ý với việc xác định thời điểm tính tiền sử dụng đất như trên nên đã kiến nghị.
Việc chưa minh bạch thời điểm tính tiền sử dụng đất đang khiến cho nhiều doanh nghiệp đối diện với rất nhiều tình huống xấu: không thể tiếp tục triển khai dự án; không đủ khả năng tài chính để đóng số tiền sử dụng đất phát sinh; không ra sổ hồng được cho cư dân dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện kéo dài; nhiều doanh nghiệp có nguy cơ ngừng hoạt động hoặc phá sản.
Gần đây, nhiều dự án giới thiệu ra thị trường từ năm 2018 - 2021, dù khách hàng đã ký thỏa thuận đặt chỗ hoặc hợp đồng mua bán, tuy nhiên chủ đầu tư đã chọn giải pháp chấm dứt hợp đồng, trả lại tiền gốc và tính tiền lãi theo lãi suất ngân hàng.
Bất động sản ở TP.HCM sau ban hành bảng giá đất mới đang giao dịch thế nào?
Luật sư Trần Khánh Ly nhận định, thường những trường hợp như vậy, khách hàng đa phần phải chịu thiệt khi chủ đầu tư tìm mọi cách để thanh lý hợp đồng, có không ít trường hợp phải kiện ra tòa. Riêng về phía chủ đầu tư, nếu thời điểm này mới triển khai dự án mà vẫn giữ mức giá bán cũ thì "chỉ có nước kiệt quệ". Ở khía cạnh nào cũng "tiến thoái lưỡng nan" nên nhiều chủ đầu tư thường chọn giải pháp trả lãi suất cao để thanh lý hợp đồng, hoặc áp dụng giá bán mới nhưng kèm nhiều ưu đãi, chiết khấu cho những khách hàng cũ muốn tiếp tục hợp đồng.
Được biết, trong giai đoạn 2018 - 2019, Đất Xanh Group đã ký hợp đồng nguyên tắc với khoảng 300 khách hàng đặt mua căn hộ tại Dự án Gem Riverside thuộc Khu dân cư Nam Rạch Chiếc, phường An Phú, TP. Thủ Đức, TP.HCM, với số tiền đặt mua tương ứng 250 triệu đồng/căn, giá bán dự kiến thời điểm đó là 38 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, do vướng thủ tục pháp lý nên Đất Xanh Group chưa thể triển khai xây dựng.
Mới đây, khách hàng lại nhận được thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng nguyên tắc từ Đất Xanh Group. Trong số những khách hàng trên, có khách hàng đồng ý thanh lý hợp đồng nguyên tắc, nhưng cũng không ít khách hàng phản ứng. Đại diện Đất Xanh cho biết, hiện Gem Riverside đã có giấy phép xây dựng và tiếp tục làm các thủ tục pháp lý để đủ điều kiện mở bán. Giới bất động sản ước tính, giá các dự án lân cận Gem Riverside hiện trên dưới 100 triệu đồng/m2 nên khả năng giá bán mới của Gem Riverside tối thiểu phải 85 triệu đồng/m2.
Đại diện Công ty TNHH MTV Viet Star Home cho rằng, với bảng giá đất mới, chỉ có những dự án “đấu giá quyền sử dụng đất” hoặc “đấu thầu dự án có sử dụng đất” mới ít chịu ảnh hưởng, vì các loại thuế phí được tính gần như "đâu ra đó"; còn những dự án chủ đầu tư tự thỏa thuận đền bù, giải tỏa dễ bị lỗ lớn, do các cơ quan chuyên trách trước đây hay cho chủ đầu tư ghi nợ tiền sử dụng đất.
Vẫn theo Viet Star Home, riêng nhóm thứ 4 là có quyết định sau khi công bố bảng giá đất mới, chắc chắc cũng chịu sức ép lớn không kém cho các chủ đầu tư, do giá đền bù, chuyển nhượng đất tăng cao. Khi giá đầu vào cao sẽ buộc các chủ đầu tư phân bổ vào giá thành sản phẩm, khiến lực đẩy giá tăng dần lên, gây khó khăn cho người mua nhà, đất, nhất là những người có thu nhập trung bình.
Ghi nhận ý kiến từ nhiều doanh nghiệp, đa phần cho rằng, mặt được của việc điều chỉnh bảng giá đất mới cũng nhiều (minh bạch thị trường, đảm bảo quyền lợi cho người có đất bị thu hồi, tăng nguồn thu cho Nhà nước) nhưng mặt trái và những hệ lụy như đã chỉ ra ở trên vẫn còn không ít.
