|
| Xác nhận không vi phạm pháp luật về đất đai chưa được quy định cụ thể như một thủ tục hành chính với các điều kiện hồ sơ, trình tự thủ tục tiếp nhận, thời hạn trả lời thủ tục hành chính… Ảnh: Lê Tiên |
“Hụt” đấu giá vì đâu?
Ngày 25/4/2024, Công ty Đấu giá Hợp danh Lạc Việt phát đi thông báo ĐGQSDĐ thực hiện dự án nêu trên. Khu đất đấu giá có tổng diện tích 2.387,06 m2, trong đó, diện tích ĐGQSDĐ xây dựng công trình nhà ở mới là 1.038,81 m2. Giá khởi điểm của tài sản đấu giá là 53,681 triệu đồng/m2.
Theo Quy chế đấu giá, một trong các điều kiện mà khách hàng tham gia đấu giá phải đáp ứng là có giấy tờ chứng minh không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác bằng cách: có văn bản xác nhận của Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) Hà Nội thông qua kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai đối với các dự án được công bố trên mạng thông tin điện tử của Sở TN&MT, Bộ TN&MT, Tổng cục Quản lý đất đai về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai tại các tỉnh, thành phố khác đối với chủ đầu tư; thời điểm xác nhận không sớm hơn thời điểm phát hành hồ sơ mời đấu giá. Hồ sơ tham gia đấu giá được bán từ ngày 3 - 17/5/2024. Cuộc đấu giá được tổ chức vào ngày 20/5/2024.
Ngày 18/5, tổ chức đấu giá tài sản (ĐGTS) thông báo danh sách các DN không đáp ứng điều kiện tham gia đấu giá, trong đó có DN A với lý do “không có xác nhận của Sở TN&MT Hà Nội thông qua kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai đối với các dự án được công bố…”.
Không đồng thuận với đánh giá nêu trên, DN A cho biết, ngay sau khi mua hồ sơ mời đấu giá, họ đã có văn bản ngày 3/5/2024 gửi Sở TN&MT Hà Nội đề nghị xác nhận không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, tới thời điểm nộp hồ sơ đấu giá, DN A không nhận được xác nhận của Sở. Để nộp hồ sơ tham gia đấu giá, DN A đã sử dụng văn bản xác nhận của Sở TN&MT Yên Bái tại Công văn số 1160/STNMT-TTr ngày 13/5/2024, có nêu rõ nội dung: “Sau khi tiến hành rà soát việc chấp hành các quy định của pháp luật về lĩnh vực đất đai đối với Công ty (DN A) trong quá trình thực hiện các dự án khác đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Yên Bái và qua đối chiếu các trường hợp có vi phạm pháp luật về đất đai đã được đăng công khai trên Trang thông tin điện tử của Bộ TN&MT, Sở TN&MT tỉnh Yên Bái xác nhận Công ty không có các hành vi vi phạm về lĩnh vực đất đai”. Tuy nhiên, hồ sơ tham gia đấu giá của DN A đã không được Tổ xét duyệt hồ sơ chấp thuận.
Theo DN A, Sở TN&MT Hà Nội không xác nhận cho DN, trong khi DN đã được chứng minh là không có vi phạm pháp luật về lĩnh vực đất đai không chỉ trên phạm vi Hà Nội mà trên toàn quốc theo thông tin được tra cứu trên Trang thông tin điện tử của Bộ TN&MT (rà soát và xác nhận của Sở TN&MT Yên Bái). Do đó, ngày 19/5, DN A đã có văn bản gửi các bên liên quan kiến nghị dừng cuộc đấu giá. Đề nghị này đã không được chủ tài sản (Trung tâm Phát triển quỹ đất quận Hoàng Mai) chấp thuận với lý do, việc yêu cầu khách hàng tham gia đấu giá phải có văn bản xác nhận của Sở TN&MT Hà Nội là phù hợp với quy định của pháp luật về đấu giá tài sản và pháp luật về đất đai.
Ngày 20/5, cuộc đấu giá được diễn ra với sự tham gia của 5 DN. Sau 9 vòng đấu giá, Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Đông Dương Thăng Long trúng đấu giá với giá 58,681 triệu đồng/m2, tương ứng với tổng giá trị khu đất trúng đấu giá gần 61 tỷ đồng (cao hơn giá khởi điểm hơn 5 tỷ đồng).
DN A cho biết, sẵn sàng mua tài sản đấu giá với giá cao hơn giá trúng đấu giá, nhưng họ đã bị loại hồ sơ tham gia đấu giá vì lý do như trên.
Trong một diễn biến liên quan, Sở TN&MT Hà Nội đã có Công văn số 3794/STNMT-TTr ngày 17/5/2024 do ông Nguyễn Minh Tấn, Phó giám đốc Sở ký xác nhận không vi phạm pháp luật về lĩnh vực đất đai cho DN A. Tuy nhiên, Công văn số 3794/STNMT-TTr được ký ngày 17/5/2024, nhưng ngày 22/5/2024 DN A mới nhận được. Theo dấu bưu điện thì ngày 21/5 Sở TN&MT Hà Nội mới gửi công văn này qua chuyển phát nhanh EMS, trong khi ngày 17/5 là thời điểm kết thúc thời gian nhận hồ sơ tham gia đấu giá. Do vậy, DN A đặt nghi vấn có sự bất thường trong quá trình xác nhận và gửi xác nhận cho DN về việc không vi phạm pháp luật đất đai tại Hà Nội.
Hàng rào kỹ thuật ẩn hiện, cản trở người tham gia đấu giá
Theo Th.S Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý, theo khoản 3 và 4 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, việc xác định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác xác định theo các căn cứ: Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở TN&MT; nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên Trang thông tin điện tử của Bộ TN&MT, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.
Trường hợp ĐGQSDĐ thì thời điểm thẩm định các điều kiện quy định tại Điều 14 này được thực hiện trước khi tổ chức phiên ĐGQSDĐ. Với quy định của pháp luật như vậy, việc chủ tài sản, tổ chức ĐGTS quy định trong thông báo đấu giá, quy chế đấu giá thì khách hàng đấu giá buộc phải tuân thủ và phải phản hồi lại ngay cho các bên liên quan trong trường hợp gặp khó khăn để được hỗ trợ (nếu có).
Tuy nhiên, quy định xác nhận không vi phạm pháp luật về đất đai lại chưa được quy định cụ thể như một thủ tục hành chính với các điều kiện hồ sơ, trình tự thủ tục tiếp nhận, thời hạn trả lời thủ tục hành chính… Điều đó dẫn đến việc xác nhận không vi phạm pháp luật về đất đai không phải bắt buộc phải thực hiện nên Sở TN&MT địa phương khi được hỏi có thể từ chối trả lời, hoặc trả lời đơn vị này nhưng không trả lời đơn vị khác, hoặc chậm trả lời..., gây bất bình đẳng và có thể tạo “hàng rào kỹ thuật” ngăn cản người có nhu cầu tham gia đấu giá.
Chính phủ đang tiếp tục lấy ý kiến các bộ, ngành, hiệp hội, chuyên gia về Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Việc sửa đổi, thay thế quy định trong xác nhận không vi phạm pháp luật về đất đai là cần thiết, bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất, hạn chế tiêu cực phát sinh.
Điều 122 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện: Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền... Việc xác định người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai áp dụng đối với tất cả các thửa đất đang sử dụng trên địa bàn cả nước. Điều luật này không giao Chính phủ quy định chi tiết. Theo Th.S Nguyễn Văn Đỉnh, Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai sẽ không quy định thêm mà việc kiểm tra, xác minh người sử dụng đất có vi phạm pháp luật về đất đai sẽ căn cứ vào cơ sở dữ liệu về đất đai, tổ chức ĐGTS, người có tài sản đấu giá có thể chủ động tra cứu trên môi trường điện tử, tránh phát sinh thủ tục và hạn chế tiêu cực.
