|
| Cách xác định giá khởi điểm của một số tài sản đặc thù, đặc biệt là quyền sử dụng đất, cần được quy định ở các luật chuyên ngành. Ảnh: Nhã Chi |
 |
Luật sư Nguyễn Đức Mạnh |
Hạn chế, bất cập trong lĩnh vực ĐGTS đã được nhiều chuyên gia, nhà hoạch định chính sách phân tích ở nhiều khía cạnh khác nhau, vậy cá nhân ông nhìn nhận thế nào về khung pháp lý điều tiết hoạt động này?
Có thể hiểu Luật ĐGTS là luật hình thức, quy định chủ yếu các nội dung liên quan đến trình tự, thủ tục ĐGTS. Tuy nhiên, các khía cạnh như tài sản được đấu giá, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhiều vấn đề khác có liên quan đến hoạt động ĐGTS thì lại được quy định, điều chỉnh ở nhiều văn bản khác nhau trong phạm vi của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật thuế, thi hành án...
Những khó khăn, bất cập liên quan đến ĐGTS đối với các loại tài sản khác nhau sẽ chịu sự điều chỉnh của pháp luật liên quan đến tài sản đó. Ví dụ, vấn đề liên quan đến ĐGTS là quyền sử dụng đất sẽ được điều chỉnh và bám sát theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, đặc biệt là việc xác định giá khởi điểm đối với loại tài sản này. Tương tự, tài sản đấu giá liên quan đến thi hành án thì chịu sự điều chỉnh của pháp luật về thi hành án dân sự...
Đối với những vi phạm, tiêu cực liên quan đến hoạt động đấu giá như: đấu giá viên vi phạm pháp luật, tình trạng thông đồng, dìm giá, “quân xanh, quân đỏ”, tình trạng bỏ cọc sau trúng đấu giá, hay vấn đề không bàn giao được tài sản đấu giá sau đấu giá có thể được điều chỉnh bởi pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính, hình sự, tổ chức giám sát, thanh, kiểm tra…
Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật ĐGTS dự kiến sẽ được trình Quốc hội vào kỳ họp tháng 10 tới. Theo ông, Luật cần quy định những nội dung gì để giải quyết những khó khăn, vướng mắc hiện nay?
Trước tiên, Luật cần quy định chặt chẽ, cụ thể về trình tự, thủ tục, phương thức, quy chế ĐGTS nhằm tạo ra khuôn khổ pháp lý rõ ràng, có khả năng hạn chế, ngăn chặn được tối đa các hành vi vi phạm và tiêu cực liên quan đến hoạt động đấu giá hiện nay như tình trạng “quân xanh, quân đỏ”, thông đồng để tạo hồ sơ ảo, dìm giá, trục lợi. Việc điều chỉnh cần đảm bảo nguyên tắc tối giản thủ tục hành chính, tránh gây khó khăn, vướng mắc cho người dân, doanh nghiệp khi tham gia đấu giá.
Thứ hai, cần quy định rõ ràng, chặt chẽ về các hình thức đấu giá, đặc biệt đối với hình thức đấu giá trực tuyến. Việc phát triển hình thức đấu giá trực tuyến sẽ giúp hạn chế phần nào tình trạng thông đồng, dìm giá hoặc không công khai, minh bạch trong đấu giá. Để quy định hiệu quả, cần nghiên cứu kinh nghiệm tốt trên thế giới, cân nhắc và tham khảo mô hình vận hành hình thức đấu giá trực tuyến của một số nước để lựa chọn, áp dụng cho phù hợp.
Thứ ba, Luật cần quy định rõ những loại tài sản nào có thể được đưa ra đấu giá, do các tài sản trên thực tế là vô cùng phong phú và đa dạng, nhiều loại tài sản ảo, tài sản vô hình của doanh nghiệp có giá trị lớn và khó xác định.
Thứ tư, vấn đề đấu giá bất động sản đang tồn tại hạn chế, vướng mắc liên quan đến sự chồng chéo, không thống nhất giữa các quy định pháp luật về đấu giá với quy định pháp luật về đất đai, đầu tư và quản lý thuế. Cụ thể, quy định về điều kiện đăng ký tham gia đấu giá, năng lực tài chính của người tham gia đấu giá, về thời hạn nộp tiền trúng ĐGQSDĐ có thể dẫn đến nhiều cách hiểu và cách áp dụng khác nhau, chưa có tính nhất quán. Cần xây dựng các quy định liên quan trong Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật ĐGTS sao cho đồng bộ, khắc phục những lỗ hổng khiến các chủ thể dễ dàng thực hiện hành vi vi phạm, thao túng thị trường, đầu cơ bất động sản, điển hình như tình trạng bỏ cọc khi trúng đấu giá.
Thứ năm, cần xem xét thắt chặt các quy định điều chỉnh áp dụng đối với tổ chức ĐGTS (cơ chế thành lập, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức hành nghề đấu giá…), bước đầu tạo hành lang pháp lý chung giúp giảm thiểu tình trạng cạnh tranh không lành mạnh giữa các tổ chức hành nghề đấu giá có thể làm phát sinh những tiêu cực như “trích phần trăm”, “hưởng hoa hồng” hoặc “đi đêm” giữa người có tài sản đấu giá và tổ chức bán đấu giá…
Thứ sáu, điều chỉnh các quy định liên quan để nâng cao trách nhiệm của các cơ quan có thẩm quyền trong công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đấu giá nhằm bảo đảm kịp thời phát hiện vi phạm, ngăn chặn đạt hiệu quả cao.
Còn những tồn tại, hạn chế nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của Luật ĐGTS, theo ông, cần phải sửa đổi như thế nào cho đồng bộ?
Việc sửa đổi, đặt ra các quy định điều chỉnh hoạt động ĐGTS luôn phải dựa trên nguyên tắc cơ bản, đó là sự thống nhất, đồng bộ giữa các quy định pháp luật liên quan, sự công khai, minh bạch và có tính khả thi, tạo điều kiện thuận lợi để có thể dễ dàng áp dụng và thi hành trên thực tiễn.
Liên quan đến vấn đề xác định giá khởi điểm, cách xác định giá khởi điểm của một số tài sản đặc thù cần được quy định ở các luật chuyên ngành, chẳng hạn ĐGQSDĐ thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn có liên quan. Hạn chế về phương pháp định giá đất đã bộc lộ rõ, như chưa quy định cụ thể nguyên tắc lựa chọn, áp dụng kết hợp nhiều phương pháp định giá đất dẫn đến sự chênh lệch về giá, chủ thể xác định giá khởi điểm, sự thiếu thống nhất trong các quy định pháp luật và những yếu tố chủ quan khác dẫn đến việc xác định giá khởi điểm trong ĐGQSDĐ thiếu tính khách quan, chuyên nghiệp, độc lập, chính xác. Trên thực tế, giá đất giao dịch trên thị trường chênh lệch rất lớn so với giá đất Nhà nước xác định. Do đó, cần có sự đồng bộ giữa các văn bản điều chỉnh có liên quan và cần bám sát theo giá thị trường.
Liên quan đến tiêu cực trong việc các chủ thể bỏ cọc sau khi trúng đấu giá, trên thực tế có thể có các cá nhân, doanh nghiệp tham gia đấu giá nhưng không phải chủ thể tham gia đấu giá thật sự, nên cần mở rộng hình thức xử phạt bổ sung đối với “người có liên quan” khi vi phạm trong đấu giá. Theo đó, cần có sự tham gia điều chỉnh và đồng bộ với quy định của Luật Doanh nghiệp, kết hợp với quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính, pháp luật hình sự…
Cách thức tối ưu là có thể cùng lúc sửa đổi nhiều văn bản luật liên quan đến hoạt động đấu giá nhằm tạo nên một hệ thống đồng bộ điều chỉnh hoạt động ĐGTS. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp không thể cùng lúc sửa đổi toàn bộ hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, có thể xem xét ban hành một văn bản điều chỉnh, sửa đổi cùng lúc nhiều nội dung liên quan đến hoạt động ĐGTS để thay thế cho các quy định đang có hiệu lực và sẽ ghi nhận vào văn bản quy phạm pháp luật sau này.
