|
| Việc thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, tuy trước mắt có gây áp lực rất lớn đối với các doanh nghiệp, nhưng là áp lực lành mạnh |
Chọn phương án 2
HoREA cho rằng, lý do đưa ra đề xuất trên xuất phát từ việc nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa chuyển đổi thành công ty cổ phần đủ điều kiện niêm yết trên sàn chứng khoán. Cả nước có hơn 10.000 doanh nghiệp bất động sản, nhưng mới chỉ có khoảng 65 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán, nên thị trường chứng khoán chưa thực sự là kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản.
Thêm vào đó, số lượng các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) còn quá ít. Bên cạnh một vài quỹ đầu tư bất động sản nước ngoài, mới chỉ có một quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) trong nước là Quỹ TechReit của Ngân hàng Techcombank (với vốn điều lệ chỉ có 50 tỷ đồng), nên cũng chưa thực sự là kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản.
“Hiệp hội kỳ vọng vào việc sửa đổi Luật Chứng khoán trong năm 2019 sẽ tạo điều kiện hình thành nhiều quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản trong thời gian tới để cung cấp vốn cho thị trường bất động sản”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định.
Ngoài ra, nguồn vốn FDI vào thị trường bất động sản hiện chiếm khoảng 21% tổng nguồn vốn FDI, nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của các doanh nghiệp bất động sản.
Đặc biệt, năm 2020 là năm có nhiều sự kiện chính trị lớn của đất nước. Do vậy, cần giữ được sự ổn định và tăng trưởng của nền kinh tế, của thị trường bất động sản.
Từ những nghiên cứu trên đây, HoREA cho rằng, "phương án 2" phù hợp với tình hình thực tiễn hơn là "phương án 1". Vì vậy, HoREA kiến nghị lựa chọn "phương án 2" có điều chỉnh, sửa đổi, theo hướng: “a) Đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2020: 40%; b) Từ ngày 1 tháng 1 năm 2021 đến hết ngày 30 tháng 6 năm 2021: 37%; c) Từ ngày 1 tháng 7 năm 2021 đến hết ngày 30 tháng 6 năm 2022: 34%; d) Từ ngày 1 tháng 7 năm 2022: 30%".
Nhất trí áp dụng hệ số rủi ro 100% đối với các khoản vay tiêu dùng
Mặt khác, HoREA nhất trí áp dụng hệ số rủi ro 100% đối với các khoản vay tiêu dùng, trong đó có vay mua nhà, xây nhà ở mức độ từ 1,5 tỷ đồng đến dưới 3 tỷ đồng. Nhưng Hiệp hội đề nghị ghi rõ nội dung này vào Mục A4 (26b mới) Phụ lục 2, để dễ hiểu và dễ thực hiện, như sau: "Khoản phải đòi đối với cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống mà dư nợ của một khách hàng có giá trị dư nợ gốc từ 1,5 tỷ đồng đến dưới 3 tỷ đồng, chịu hệ số rủi ro 100%".
Về quy định nội bộ ngân hàng (Điều 4 Dự thảo), HoREA đề nghị bổ sung một số nội dung vào "quy định nội bộ" theo hướng: ngân hàng, chi nhánh ngân hàng phải có giải pháp quản lý, kiểm soát việc sử dụng các khoản vay để thực hiện dự án nhà ở hình thành trong tương lai, hoặc để mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Cùng với đó, ngân hàng, chi nhánh ngân hàng phải có giải pháp quản lý, kiểm soát tài sản bảo đảm là bất động sản hình thành trong tương lai (đây cũng là trách nhiệm của bên nhận thế chấp đã được quy định trong Bộ luật Dân sự).
HoREA cũng đề nghị ngân hàng, chi nhánh ngân hàng có giải pháp đánh giá tính khả thi của dự án, nhất là đối với doanh nghiệp nhỏ, doanh nghiệp khởi nghiệp, để có thể cho vay tín dụng theo hình thức tín chấp, theo mô hình "kết nối ngân hàng với doanh nghiệp".
Theo ông Lê Hoàng Châu, trong thời gian qua đã xuất hiện các trường hợp tranh chấp khi mua nhà hình thành trong tương lai, có thể dẫn đến rủi ro cho ngân hàng và cho cả người mua nhà.
Cụ thể, tình trạng một chung cư, căn hộ chung cư được thế chấp hai lần; chủ đầu tư đã bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai cho khách hàng, rồi lại đem thế chấp mà ngân hàng nhận thế chấp không kiểm tra, không biết thông tin, là không phải hiếm.
Chưa hết, chủ đầu tư đã thế chấp dự án chung cư cho ngân hàng, rồi lại bán nhà cho khách hàng mà ngân hàng nhận thế chấp không kiểm tra, không biết thông tin. Bên cạnh đó, có một số doanh nghiệp nhỏ, hoặc mới thành lập (doanh nghiệp khởi nghiệp) không vay được tín dụng ngân hàng, do thiếu tài sản thế chấp, mặc dù có dự án đầu tư có tính khả thi.
Để thích nghi với lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản, trước đó HoREA đã có 8 khuyến nghị đối với doanh nghiệp. Trước hết là tăng vốn chủ sở hữu; chuyển đổi thành công ty cổ phần đủ điều kiện niêm yết để có thể huy động nguồn vốn trên thị trường chứng khoán; phát hành trái phiếu doanh nghiệp; mở rộng liên doanh, liên kết trong nước và nước ngoài (tìm kiếm nguồn vốn FDI)...
"Việc thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng trong lĩnh vực bất động sản, tuy trước mắt có gây áp lực rất lớn đối với các doanh nghiệp, nhưng là áp lực lành mạnh, có tính tích cực, buộc các chủ đầu tư dự án bất động sản phải tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế dần một phần nguồn vốn tín dụng, nhằm phát triển thị trường bất động sản bền vững", ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.
