 |
Tổng giá trị hàng tồn kho của 13 doanh nghiệp (DN) BĐS khảo sát tại thời điểm cuối quý III/2022 là 262.053 tỷ đồng, tăng 26,2% so với thời điểm đầu năm. Trong đó, có những DN tăng mạnh giá trị hàng tồn kho như Công ty CP Vinhomes tăng 91,1% (tương ứng 26.050 tỷ đồng) lên 54.628 tỷ đồng. Trong lượng hàng tồn kho này, tồn kho sản phẩm đang xây dựng tăng 29.889 tỷ đồng lên 52.719 tỷ đồng.
Một số DN khác có lượng hàng tồn kho tăng mạnh trong thời gian qua là: Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền tăng 64,6% so với đầu năm, lên 12.729 tỷ đồng; Tổng công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp) tăng 46,3% lên 5.629 tỷ đồng; Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh tăng 25,5% lên 14.108 tỷ đồng; Công ty CP Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (Novaland) tăng 17,6% lên 129.636 tỷ đồng.
Tuy nhiên, khác với Vinhomes khi hàng tồn kho chỉ chiếm khoảng 16% tổng tài sản của Công ty, con số này đối với Novaland lên tới 50% và với Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền là 59%. Đối với Công ty CP Phát triển đô thị Từ Liêm (LIDECO), tỷ lệ hàng tồn kho trên tổng tài sản lên tới 72%. Hàng tồn kho tăng mạnh là nguyên nhân khiến dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Công ty CP Phát triển đô thị Từ Liêm âm 161,5 tỷ đồng, Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền âm tới 2.315 tỷ đồng, Đất Xanh âm 3.775 tỷ đồng...
Công ty CP Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land) cho biết, việc các ngân hàng siết chặt hơn điều kiện cho vay mua BĐS dẫn đến nhu cầu BĐS giảm mạnh trong quý III/2022.
Một vấn đề đáng quan tâm khác của DN BĐS là nợ vay. Tổng giá trị nợ vay của 13 DN được khảo sát tính đến cuối quý III/2022 đã tăng thêm 37% so với thời điểm đầu năm, từ mức 112.998 tỷ đồng lên 154.721 tỷ đồng. Trong đó, nợ vay của Vinhomes tăng gấp đôi lên 40.151 tỷ đồng để tài trợ cho các dự án đang xây dựng như Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown, Vinhomes Golden Avenue… Tuy nhiên, nợ vay của Vinhomes chỉ chiếm 11,75% tổng tài sản, thấp hơn nhiều so với mức bình quân của 13 DN được khảo sát (gần 24%).
Các DN có tỷ lệ nợ vay trên tổng tài sản cao hơn mức bình quân là Công ty CP Đầu tư Hải Phát (46,22%), Công ty CP Đầu tư Văn Phú - Invest (38,74%), DIC Corp (33,49%), Khang Điền (33,55%), Novaland (27,63%), Cen Land (29%).
Tồn kho và nợ vay của các DN tăng mạnh trong bối cảnh giao dịch BĐS diễn ra trầm lắng. Tại khu vực TP. Hồ Chí Minh và các vùng lân cận, số liệu từ DKRA cho thấy, sức cầu thị trường phân khúc đất nền quý III/2022 thấp nhất kể từ đầu năm, tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 52%. Diễn biến tương tự với sản phẩm căn hộ do tâm lý e ngại vay mua BĐS khi lãi suất tăng cao.
Còn tại thị trường Hà Nội, báo cáo từ Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, lượng giao dịch các sản phẩm chung cư trong quý III/2022 chỉ đạt khoảng 10% lượng chào bán ra thị trường. Đối với sản phẩm nhà ở thấp tầng (nhà liền kề, biệt thự), lượng giao dịch rất thấp (gần như không có giao dịch) do giá bán cao.
Nhận định về thị trường trong thời gian tới, báo cáo của Công ty CP Chứng khoán VNDirect cho rằng, ngành BĐS đang đối mặt với nhiều thách thức như sự thắt chặt các khoản vay ngân hàng cho lĩnh vực BĐS và giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu DN. Bên cạnh đó, lãi suất tăng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà. VNDirect đánh giá, các nút thắt về pháp lý BĐS nhà ở khó có những cải thiện đáng kể ít nhất đến khi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực.
