(BĐT) - Nhu cầu nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở cho người thu nhập thấp là rất lớn, thời gian qua đã có một số cơ chế ưu đãi đầu tư. Tuy nhiên, phân khúc này vẫn chưa thực sự hấp dẫn nhiều nhà đầu tư bất động sản. Theo nhiều ý kiến, các chính sách đã ban hành chưa đủ hấp dẫn, chưa thực chất, quy trình đầu tư dự án NOXH không khác nhà ở thương mại là bao, trong khi lợi nhuận mang về lại thấp hơn nhiều.
Đột phá cơ chế để hút đầu tư vào nhà ở xã hội

Nhu cầu về nhà ở xã hội cho các đối tượng là người thu nhập thấp khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2025 khoảng 294.600 căn. Ảnh: Tường Vi

Thông tin tại Hội nghị tổng kết thực hiện nhiệm vụ năm 2021 và triển khai kế hoạch thực hiện nhiệm vụ năm 2022 của ngành xây dựng diễn ra tuần qua, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp vẫn tiếp tục triển khai nhưng tiến độ còn chậm. Đến nay, cả nước đã hoàn thành 254 dự án (khoảng 108.800 căn, tổng diện tích 5.440.000 m2), đang triển khai 271 dự án (khoảng 256.500 căn, tổng diện tích 12.825.000 m2).

Bộ Xây dựng cho biết, nhu cầu về NOXH cho các đối tượng là người thu nhập thấp khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2025 khoảng 294.600 căn, tổng mức đầu tư khoảng 220.000 tỷ đồng. Dù nhu cầu là rất lớn, nhưng theo nhiều nhà đầu tư, phân khúc này chưa hấp dẫn giới bất động sản.

Theo ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Nam Long, cần có đột phá về chính sách và cải cách thủ tục hành chính liên quan đến NOXH và nhà ở thương mại giá rẻ để khuyến khích xã hội hóa. Nhu cầu của người dân với phân khúc này là rất lớn, nhiều đối tác của Nam Long tại Nhật Bản, Singapore đều quan tâm, muốn hợp tác đầu tư.

Nam Long đề xuất đưa chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí phân bổ đầu tư hạ tầng chính vào giá thành. Điều chỉnh định mức chi phí với NOXH phù hợp với thực tế; thay quy định “miễn tiền sử dụng đất” bằng không thực hiện nộp tiền sử dụng đất với NOXH, bởi vì dùng từ “miễn” thì cả 1 quy trình định giá đất, xin miễn giảm cũng mất 12 tháng. Thành lập ban chỉ đạo liên bộ cho chương trình NOXH. Đồng thời, giảm thuế VAT, triển khai các gói tài chính ưu đãi cho người mua nhà. “Với những giải pháp này, chúng tôi tin rằng có nhiều nhà phát triển bất động sản, nhà đầu tư tham gia đầu tư NOXH và nhà thương mại giá rẻ, giá nhà sẽ giảm tối thiểu trên 2% và có thêm hàng triệu căn nhà mới”, ông Quang nói.

Còn theo Công ty CP Shinec, quy định hiện hành có ưu đãi cho chủ đầu tư thực hiện dự án NOXH nhưng chưa thực sự hấp dẫn. Ví dụ, quy định hiện nay cho phép dành 20% tổng diện tích đất ở đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án NOXH để xây dựng nhà ở thương mại, bù đắp chi phí đầu tư… Tuy nhiên, toàn bộ phần lợi nhuận từ bán, cho thuê, cho thuê mua phần diện tích nhà ở thương mại được phân bổ thành giá bán, cho thuê, cho thuê mua NOXH góp phần giảm giá thành. Như vậy, thực chất chủ đầu tư dự án NOXH không được hưởng lợi nhuận từ 20% diện tích đất thương mại. Trong khi đó, nhiều chi phí không tên, kể cả chi phí thực tế giải phóng mặt bằng, đều không được tính vào tổng chi phí đầu tư…

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng cũng nhận định vẫn còn một số vướng mắc về đầu tư NOXH do Luật Nhà ở và các luật có liên quan. Ví dụ như Luật Nhà ở quy định các ưu đãi cho chủ đầu tư thực hiện dự án NOXH (miễn tiền sử dụng đất; miễn, giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp; được vay vốn tín dụng ưu đãi…), tuy nhiên, thực tế chủ đầu tư hầu như không được thụ hưởng do những ưu đãi này không được tính vào giá thành NOXH. Hay một số quy định về bán NOXH cho doanh nghiệp để lo nhà ở cho công nhân của đơn vị mình; quy định về bán NOXH cho thuê trong dự án NOXH… cũng còn vướng.

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, trong thời gian tới cần nghiên cứu, sửa đổi Luật Nhà ở, trong đó quy định các ưu đãi cho chủ đầu tư thực hiện dự án NOXH (trong đó có nhà ở công nhân khu công nghiệp) theo hướng thực chất. Sửa đổi các quy định về thủ tục hành chính (trình tự thủ tục đầu tư; thẩm định giá bán; đối tượng, điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ, quy trình thực hiện mua bán…) theo hướng rút gọn nhưng vẫn đảm bảo sự kiểm soát của Nhà nước, hạn chế lợi dụng chính sách…

Ngoài ra, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết Bộ Xây dựng đang nghiên cứu, phối hợp với Ngân hàng Nhà nước, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, các bộ, cơ quan, địa phương thực hiện chính sách hỗ trợ NOXH, nhà ở cho công nhân theo Chương trình phục hồi kinh tế của Chính phủ.