|
| Nếu không có thêm các chính sách điều tiết, thị trường sẽ rơi vào tình trạng người mua không đủ tiền, người bán không chịu giảm giá. Ảnh minh họa |
Pháp lý được gỡ, nhưng dự án đưa ra thị trường còn ít
Từ đầu năm 2024 đến nay, hàng loạt chính sách cải cách hành chính và quy trình phê duyệt đã được TP.HCM triển khai, nhằm tháo gỡ nút thắt pháp lý cho các dự án bất động sản. Theo Sở Xây dựng TP.HCM, hơn 80 dự án nhà ở thương mại đã được rà soát và cấp phép trở lại, tạo điều kiện cho thị trường sôi động hơn sau giai đoạn dài trầm lắng.
Những dự án tái gia nhập thị trường sau khi được gỡ vướng pháp lý đã tiếp thêm một nguồn cung đáng kể cho TP.HCM. Trong số này có thể kể đến một số dự án như: Gem Riverside (TP. Thủ Đức) của Tập đoàn Đất Xanh, Lavida Plus, (Quận 7) của Quốc Cường Gia Lai, D‑Homme (Quận 6) của DHA Corp, Fiato Uptown (TP. Thủ Đức) do Công ty CP Hưng Phú Invest làm chủ đầu tư…
Tuy nhiên, ngoài số thuộc diện trên, thời qua qua dù pháp lý đã được khai thông, song nhiều chủ đầu tư vẫn chưa thể đưa dự án vào giai đoạn thi công. Theo tìm hiểu của phóng viên, bên cạnh việc gặp khó về vốn, thủ tục đầu tư, còn có tình trạng “găm hàng” chờ giá tăng rồi mới triển khai. Hệ quả là số lượng dự án đưa ra thị trường vẫn rất thấp dẫn đến giá nhà ở tiếp tục "nhảy múa".
Theo thống kê từ DKRA Group, trong tháng 5/2025, nguồn cung căn hộ sơ cấp ở TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận giảm 15% so với cùng kỳ năm trước. TP.HCM và Bình Dương dẫn đầu, chiếm gần 93% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Đồng Nai ghi nhận nguồn cung mới quay trở lại sau thời gian dài vắng bóng, chiếm 48% nguồn cung mới đưa ra thị trường trong tháng.
Vẫn như trước, phân khúc căn hộ hạng A dẫn dắt thị trường TP.HCM khi chiếm 76% tổng nguồn cung và tập trung phần lớn ở khu Đông. Trong khi đó, phân khúc hạng B và C dẫn đầu nguồn cung tại Bình Dương và các tỉnh giáp ranh. Điều này cho thấy, người có thu nhập trung bình để mua được nhà hoặc căn hộ ở TP.HCM ngày càng khó.
Tương tự, nguồn cung sơ cấp nhà phố biệt thự trong tháng 5 vừa qua cũng ghi nhận mức giảm so với tháng trước và cùng kỳ năm trước, với mức giảm lần lượt là 21% và 6%. Đồng thời, không ghi nhận dự án mở bán mới trong tháng. Sức cầu thị trường giảm mạnh, mức giảm tương đương 96% so với tháng trước và 64% cùng kỳ năm 2024 do người mua "hụt hơi". Trong đó, giao dịch thị trường phân bổ chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá dưới 15 tỷ đồng/căn thuộc khu vực vùng ven.
Ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc nghiên cứu và phát triển của DKRA Group cho biết, sức cầu chung toàn thị trường trong tháng 5/2025 ở TP.HCM và vùng phụ cận đối với phân khúc căn hộ giảm 7% so với cùng kỳ, phần lớn giao dịch tập trung ở một dự án mới ở Đồng Nai và giỏ hàng các dự án đã mở bán trước có tại TP.HCM và Bình Dương.
Mặt bằng giá sơ cấp phân khúc nhà phố, biệt thự cũng vẫn duy trì ở mức cao do tình trạng thiếu hụt quỹ đất sạch, khan hiếm nguồn cung mới và tác động của các loại chi phí đầu vào. Trong khi đó, mặt bằng giá thứ cấp ghi nhận mức tăng trung bình khoản 3% so với tháng trước.
Chuyên gia tài chính - bất động sản Nguyễn Phạm Hữu Hậu cho rằng, trong bối cảnh nền kinh tế chung vẫn còn khó khăn, thu nhập của người dân chững lại, nhưng giá bất động sản ngày càng leo thang, điều này đang đặt ra nhiều lo ngại cho thị trường. Thực tế cho thấy, không ít dự án căn hộ tầm trung và cao cấp đã tăng giá bán từ 5 - 10% chỉ trong vài tháng gần đây, trong khi mức tăng trưởng của các lĩnh vực khác có xu hướng giảm, đó là một bất cập lớn.
Khơi thông thị trường một cách bền vững
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, việc đẩy giá trong bối cảnh nguồn cung hạn chế không chỉ tạo ra sự lệch pha cung - cầu, mà còn tiềm ẩn nguy cơ đóng băng giao dịch. Nếu không có thêm các chính sách điều tiết, thị trường sẽ rơi vào tình trạng người mua không đủ tiền, người bán không chịu giảm giá.
Để khơi thông thị trường một cách bền vững, các chuyên gia đề xuất TP.HCM cần tiếp tục đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ pháp lý và hỗ trợ các chủ đầu tư triển khai xây dựng thực tế. Đồng thời, cần có cơ chế kiểm soát giá bán, đặc biệt ở phân khúc nhà ở thương mại - đối tượng phục vụ đại đa số người dân đô thị.
Trên tinh thần đó, gần đây, tại hai cuộc họp diễn ra hồi tháng 5/2025, lãnh đạo TP.HCM đã thống nhất chỉ đạo tháo gỡ triệt để các khó khăn, vướng mắc cho hai dự án của Sunshine Group là Sunshine Sky City và Noble Crystal Riverside và sẽ dự kiến sẽ tái khởi động từ quý II/2025.
Dự kiến trong quý II, một dự án khác của Novaland là Victoria Village (TP. Thủ Đức) cũng sẽ có quyết định chính thức về tiền sử dụng đất bổ sung. Như vậy, Victoria Village sẽ sớm “khép sổ” pháp lý, song song với việc tăng tốc xây dựng phân khu cao tầng, dự kiến hoàn thành cuối năm 2025 và bắt đầu bàn giao từ quý I/2026 cho khách hàng.
Ngoài dự án trên, cụm dự án trung tâm TP.HCM của Novaland như Richstar (quận Tân Phú), dự án tại số 108-112B-114 đường Hồng Hà, Phường 2, quận Tân Bình (Dự án Botanica Premier), dự án 30,1 ha Nam Rạch Chiếc tại TP. Thủ Đức (Dự án Lakeview City), dự án 30,2 ha phường Bình Khánh (Dự án The Water Bay), Dự án Sunrise Riverside (Nhà Bè), The Sun Avenue (TP. Thủ Đức), Kingston Residences (quận Phú Nhuận), Orchard Garden (quận Phú Nhuận), Lucky Palace (Quận 6), Sunrise City North (Quận 7)… thời gian qua cũng được đẩy nhanh tháo gỡ các vướng mắc pháp lý.
Đại diện lãnh đạo Tập đoàn Novaland cho biết, Chính phủ đang rất quyết liệt triển khai công tác tìm giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, không để lãng phí tài sản, tiền của nhà nước, doanh nghiệp, người dân và xã hội. Hiện tại, Novaland đã có sự chuẩn bị về dòng tiền để thực hiện các nghĩa vụ tài chính khi cơ quan nhà nước có yêu cầu.
Thị trường bất động sản TP.HCM đang đứng trước nguy cơ mất cân bằng nghiêm trọng nếu tình trạng "găm hàng, đẩy giá" không sớm được kiểm soát. Trong bối cảnh người dân vẫn còn nhiều khó khăn về tài chính, việc phát triển nhà ở cần được định hướng lại, nhất là phải đặt nhu cầu ở thực lên hàng đầu thay vì chỉ chạy theo lợi nhuận đầu tư.
