|
| Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định, phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất. Ảnh: Lê Tiên |
Làm rõ quy định về sở hữu chéo, tiền đặt trước
Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến rộng rãi. Trong đó, Dự thảo Nghị định hướng dẫn khoản 8 Điều 125 Luật Đất đai quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất (ĐGQSDĐ) khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất (Điều 58 Dự thảo Nghị định).
Theo đó, tổ chức tham gia ĐGQSDĐ phải đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 125 Luật Đất đai; trường hợp đấu giá một thửa đất hoặc một dự án gồm một hoặc nhiều thửa đất mà có 2 công ty trở lên có sở hữu chéo lẫn nhau theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp thì chỉ được một công ty tham gia ĐGQSDĐ; phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để ĐGQSDĐ; không thuộc đối tượng bị cấm tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật; đáp ứng điều kiện quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với trường hợp ĐGQSDĐ để thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản khác.
Ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý về lĩnh vực đất đai đề xuất xem xét, rà soát lại nội dung “… sở hữu chéo lẫn nhau theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp…”, bởi pháp luật về doanh nghiệp không có định nghĩa hay quy định cụ thể về sở hữu chéo. Luật Doanh nghiệp 2020 chỉ quy định: “... Các công ty con của cùng một công ty mẹ không được đồng thời cùng góp vốn, mua cổ phần để sở hữu chéo lẫn nhau” (Điều 195); “Các công ty không có cổ phần hoặc phần vốn góp do Nhà nước nắm giữ thực hiện góp vốn, mua cổ phần trước ngày 1/7/2015 không phải thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 195 của Luật này nhưng không được tăng tỷ lệ sở hữu chéo.” (Điều 218).
Theo ông Đỉnh, quy định cần theo hướng: “Nếu có 2 công ty, trong đó công ty A sở hữu trên 50% cổ phần/phần vốn góp của công ty B thì chỉ được một công ty tham gia ĐGQSDĐ thực hiện dự án”.
PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội nêu vấn đề, khoản 7 Điều 125 Luật Đất đai 2024 có quy định, trình tự, thủ tục ĐGQSDĐ thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản; khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định, khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.
Trong khi đó, Dự thảo Nghị định lại quy định: “Phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để ĐGQSDĐ”. Bà Nga cho rằng, quy định này cố định mức tiền đặt trước khi tham gia đấu giá, các bên không được quyền thỏa thuận và lựa chọn nhiều mức tiền đặt trước như Luật Đấu giá tài sản 2016. Điều này mâu thuẫn với Luật Đấu giá tài sản cho dù mục đích để đảm bảo việc tham gia và tiếp tục thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ thể khi tham gia đấu giá. Do đó, cần làm rõ nội dung này để đảm bảo thống nhất, đồng bộ giữa các quy định pháp luật.
 |
Có ý kiến cho rằng các khu vực biển đã được khoanh định để dự kiến lấn biển sẽ được quản lý như đất đai thông thường trên đất liền nên giao đất phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Ảnh: Lê Tiên |
Đất hình thành thêm sau lấn biển: Có đấu giá hay không?
Góp ý cho Dự thảo Nghị định, PGS.TS Nguyễn Thị Nga cho rằng, Dự thảo Nghị định liên quan tới điều khoản chuyển tiếp đang khuyết, thiếu việc điều chỉnh một số trường hợp phát sinh trên thực tế. Cụ thể là bỏ sót quy định đối với trường hợp diện tích được hình thành thêm sau lấn biển.
Chuyên gia này cho rằng, quy định việc tổ chức, cá nhân được giao diện tích đất hình thành thêm sau lấn biển theo hình thức nào cũng chưa được quy định trong Nghị định số 42/2024/NĐ-CP quy định về hoạt động lấn biển. Nếu cả 2 nghị định nêu trên đều bỏ ngỏ quy định này thì quyền lợi của nhà đầu tư sẽ không được đảm bảo, quá trình thực hiện dự án lấn biển sẽ gặp nhiều cản trở.
Bà Nga đề xuất bổ sung quy định: “Chủ đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư mà việc sạt lở bờ biển có nguy cơ ảnh hưởng trực tiếp đến diện tích đất của dự án và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản cho phép tự bỏ kinh phí đầu tư thực hiện công trình phòng, chống sạt lở bờ biển trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, mà hình thành thêm diện tích đất liền kề với phần diện tích đất do chủ đầu tư đang sử dụng thì được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất. Chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, căn cứ theo khoản 4 và khoản 6 Điều 190 Luật Đất đai năm 2024, các khu vực biển đã được khoanh định để dự kiến lấn biển sẽ được quản lý như đất đai thông thường trên đất liền. Khi đó, trạng thái pháp lý của khu vực biển sẽ trở thành “đất”, sẽ được coi là “đất sạch” nên về cơ bản giao đất phải thông qua ĐGQSDĐ (với trường hợp lấn biển để thực hiện các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại kết hợp thương mại, dịch vụ).
Chuyên gia này cũng lưu ý, ở trạng thái này, đất vẫn còn là mặt biển, nên việc xác định giá khởi điểm để đấu giá, làm cơ sở để các nhà đầu tư tham gia chào giá là rất khó khăn (do các yếu tố chi phí, doanh thu mang tính giả định với sai số lớn). Do đó, Dự thảo Nghị định cần rà soát, minh định cơ quan nào lập dự án lấn biển (bao gồm dự toán chi phí lấn biển) để tính toán chi phí phát triển, xác định giá khởi điểm phục vụ tổ chức đấu giá lựa chọn nhà đầu tư. Bên cạnh đó, chi phí thực hiện lấn biển rất lớn và việc tính toán, giả định có sai số lớn nên Dự thảo Nghị định cần có quy định về việc chi phí lấn biển phải được quyết toán để xử lý chênh lệch so với chi phí lấn biển đã dự tính trong tổng chi phí phát triển khi xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư.
