Giá đấu giá đất 100 triệu/m2 ở vùng ven Hà Nội: Thị trường liệu có sức hấp thụ?

68 thửa đất tại xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, Hà Nội được tổ chức đấu giá vào ngày 10/8 vừa qua

Ngày 10/8, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai phối hợp cùng Công ty Đấu giá hợp danh số 5 - Quốc gia, tổ chức đấu giá quyền sử dụng 68 thửa đất tại xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai. Kết quả, tổng số tiền trúng đấu giá đạt 404,6 tỷ đồng, chênh 349 tỷ đồng so với giá khởi điểm. Trong đó, giá trúng cao nhất được xác định hơn 100 triệu đồng/m2, chênh so với giá khởi điểm 88 triệu đồng/m2; giá trúng thấp nhất là 51,6 triệu đồng/m2, cao hơn mức giá khởi điểm 43,1 triệu đồng/m2.

Trước đó, ngày 7/6/2024, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Mê Linh phối hợp với Công ty Đấu giá hợp danh Đấu giá Quốc gia tổ chức thành công phiên đấu giá 54 thửa đất tại xã Tam Đồng và xã Tiến Thịnh, với tổng số tiền trúng đấu giá gần 200 tỷ đồng. Phiên đấu giá thu hút 197 khách hàng tham dự với 604 hồ sơ. Kết quả, tại điểm X1, xứ đồng làng Gàn, thôn Văn Lôi, xã Tam Đồng, huyện Mê Linh đã đấu giá thành công 2/2 thửa đất; giá trúng đấu giá cao nhất 42,6 triệu đồng/m2; tổng tiền trúng đấu giá 12,5 tỷ đồng, chênh 3,2 tỷ đồng so với giá khởi điểm. Tại thôn Chu Trần, xã Tiến Thịnh, đã đấu giá thành công 52/52 thửa; giá trúng đấu giá cao nhất 70,8 triệu đồng/m2; tổng số tiền trúng đấu giá 174 tỷ đồng, chênh 49,2 tỷ đồng so với giá khởi điểm. Tổng số tiền trúng đấu giá cả phiên là 186,5 tỷ đồng, chênh 52,4 tỷ đồng so với giá khởi điểm.

Ngày 28/7, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng vừa tổ chức thành công cuộc đấu giá 85 thửa đất. Kết quả sau phiên đấu giá được ghi nhận 67 thửa khu trục đường N1, các thửa đất có giá khởi điểm 40 triệu đồng/m2 có giá trúng dao động từ 41,4 triệu đồng đến 62,8 triệu đồng/m2. Trong số này, vị trí A7 là thửa có diện tích lớn nhất (101 m2) trúng với giá 62 triệu đồng/m2, tương đương gần 6,3 tỷ đồng. Đáng chú ý, các thửa nằm sát mặt trục Đường nhánh N1, có giá khởi điểm là 49 triệu đồng/m2 nhưng giá trúng lên gấp hơn 2 lần, đạt mức 99,2 triệu đồng/m2.

Lý giải về nguyên nhân các cuộc đấu giá đất tại Hà Nội gần đây trở nên sôi động, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, hiện tượng hàng nghìn người tham gia đấu giá vài chục lô đất đang phản ánh rõ vấn đề của thị trường là sự khan hiếm nguồn cung đã được cảnh báo từ nhiều năm nay. Cụ thể, do quá trình sửa đổi các quy định của pháp luật liên quan tới đất đai, bất động sản kéo dài nên thị trường bất động sản ít biến động vì hầu hết nằm chờ quy định mới, khoảng 3-4 năm nay hầu như không có dự án bất động sản, đất đai nào được “chính thống” tham gia thị trường. Nguồn cung mặc dù yếu nhưng lượng cầu về bất động sản được Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đo lường từ nhu cầu người dân là rất cao, không chỉ có nhu cầu ở thực mà cả nhu cầu đầu tư. Trong khi đó, đất đấu giá có nhiều ưu điểm như pháp lý bảo đảm, hạ tầng kỹ thuật được hoàn thiện đồng bộ… khiến cho phân khúc này được người dân, đặc biệt các nhà đầu tư quan tâm.

Còn ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và giám định Việt Nam chia sẻ quan điểm, một trong những lý do khiến các phiên đấu giá đất "sốt nóng" gần đây là do mức giá khởi điểm thấp chỉ bằng bảng giá đất theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP áp dụng từ ngày 5/2/2024 và Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đang quy định mức giá thấp so với thị trường.

Giá khởi điểm thấp khiến chi phí tiền đặt trước tham gia đấu giá thấp, người dân, nhà đầu tư tham gia nhiều để tìm kiếm cơ hội, hưởng lợi. Tuy nhiên, khi vào phiên đấu giá cạnh tranh trực tiếp, không khí của cuộc đấu giá làm phấn khích tinh thần của khách hàng tham gia đấu giá, nhà đầu tư, từ đó đẩy giá đấu giá lên cao.

Có ý kiến cho rằng, giá đấu giá bị đẩy lên cao khiến dư luận nghi ngờ về việc có sự lợi dụng đấu giá để thổi giá đất bất động sản trong khu vực để trục lợi. Ông Nguyễn Văn Đính đồng thuận với quan điểm mức giá của một số lô đất trong các phiên đấu giá, gần đây nhất là phiên đấu giá đất ở Thanh Oai cao hơn mức trung bình của thị trường, là do sự kỳ vọng của nhà đầu tư, cũng không loại trừ hiện tượng thổi giá.

Tuy nhiên, ông Đính lưu ý, việc đầu cơ, thổi giá trong giai đoạn hiện nay cũng khó đạt hiệu quả bởi với 3 luật vừa được ban hành (Luật đất đai 2024, Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)) chính thức có hiệu lực đều có quy định khá chặt chẽ trong việc kiểm soát thị trường. Trong giai đoạn đầu thực thi Luật, có thể người tham gia đấu giá chưa nắm bắt hết quy định mới. Người dân bây giờ cũng có sự tìm hiểu, cân nhắc rất kỹ trước khi mua, nếu giá quá cao so với thực tế thì rất khó có thanh khoản.

Trên thực tế, thị trường bất động sản chứng kiến không ít các trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá phải bỏ cọc, với nguyên nhân xuất phát từ việc người trúng đấu giá với mức giá cao, vượt qua giá trị thực, không bán chênh được sau khi trúng đấu giá dẫn đến việc bỏ cọc, không thực hiện nghĩa vụ tài chính sau trúng đấu giá.

Đơn cử, UBND huyện Phú Xuyên (TP. Hà Nội) thông tin, trong năm 2023, đơn vị đã hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với 19 trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất với số tiền tương ứng là 25,52 tỷ đồng.

Hay hồi đầu năm 2022, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Mê Linh (Hà Nội) cũng phải hủy bỏ kết quả đấu giá gần 20 thửa do người trúng đấu giá không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, số tiền nhà đầu tư bỏ cọc trên địa bàn huyện khoảng 60 tỷ đồng.

Sau cuộc đấu giá được tổ chức ngày 10/8, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai cho biết, đơn vị này sắp ban hành quyết định trúng đấu giá. Sau khi có quyết định trúng đấu giá mới có thông báo nộp tiền.