Gỡ điểm nghẽn trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ ở TPHCM

Quy định về bồi thường căn hộ thuộc sở hữu Nhà nước

Theo báo cáo, UBND TPHCM đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư đối với một số dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trước thời điểm Nghị định số 101 có hiệu lực.

Theo đó, chủ đầu tư dự án đã thực hiện hỗ trợ 60% giá trị nhà, đất căn hộ cho người đang thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; 40% còn lại phải nộp vào ngân sách Nhà nước (phương án bồi thường này không đề cập nội dung chủ đầu tư phải bồi thường lại căn hộ thuộc sở hữu nhà nước cho thành phố).

Tiến độ thực hiện cải tạo các chung cư cũ "hết đát" vẫn rất ì ạch

Hiện nay, chủ đầu tư đã hoàn thành việc giải phóng mặt bằng nhưng vẫn chưa triển khai thực hiện được dự án nên chưa nộp 40% còn lại vào ngân sách Nhà nước. UBND TPHCM cho rằng, Nghị định số 69 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không có quy định về xử lý đối với trường hợp này nên đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn việc xử lý 40% giá trị nhà, đất còn lại nêu trên.

Về vấn đề này, Bộ Xây dựng cho biết đã có văn bản đề nghị UBND TPHCM đối chiếu từng trường hợp dự án cụ thể tại các thời điểm thực hiện dự án để xử lý. Đối với trường hợp thực hiện trước Nghị định số 101 thì xử lý theo Nghị quyết số 34/2007.

Theo đó, chủ đầu tư và các chủ sở hữu (trong đó có Nhà nước là chủ sở hữu các căn hộ thuộc sở hữu nhà nước) được thỏa thuận về việc bồi thường bằng tiền hoặc bồi thường bằng nhà ở khi thực hiện phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư.

Tại khoản 4 Điều 27 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP quy định: Trường hợp có diện tích nhà, đất chưa đưa vào phương án bồi thường thì thực hiện bồi thường phần diện tích này theo quy định của Nghị định này.

Như vậy, theo quy định nêu trên, trường hợp phần diện tích căn hộ thuộc sở hữu Nhà nước mà trước đây Nhà nước chưa đưa vào phương án bồi thường thì nay phải lập phương án bồi thường bổ sung theo quy định của Nghị định số 69.

Điều 20, Điều 21 của Nghị định số 69/2021 đã có quy định cụ thể về việc bồi thường phần diện tích nhà, đất cho chủ sở hữu (trong đó có chủ sở hữu nhà là Nhà nước). Các bên có thể thỏa thuận việc bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà ở. Nếu bồi thường bằng tiền thì tại khoản 1 và khoản 3 Điều 21 của Nghị định số 69/2021 đã có quy định về cách tính tiền nhà và tiền sử dụng đất để xác định giá trị bồi thường.

Tuy nhiên, tại điểm b khoản 3 mục II của Nghị quyết 34/2007 trước đây và khoản 2 Điều 25 của Nghị định số 69/2021 đã quy định chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Do vậy, chủ đầu tư chỉ phải bồi thường cho Nhà nước đối với phần diện tích nhà, còn phần bồi thường tiền đất thì chủ đầu tư được miễn theo quy định của Nghị định số 69.

Sau Nghị định số 101 có gì khác?

Theo báo cáo của UBND TPHCM, trong phương án bồi thường được duyệt sau thời điểm Nghị định số 101/2015 có hiệu lực thi hành có nội dung yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao lại cho Nhà nước một số căn hộ sau khi đã hoàn thành việc xây dựng (phương án này cũng đã được Hội nghị nhà chung cư đồng tình thống nhất).

UBND TPHCM đã đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn việc Nhà nước hoàn trả lại cho chủ đầu tư các chi phí đầu tư xây dựng căn hộ mới sau khi bàn giao lại cho Nhà nước để thành phố có cơ sở triển khai thực hiện.

Về nội dung này, Bộ Xây dựng cho biết, Nghị định số 69/2021 đã quy định: trường hợp trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành đã có phương án bồi thường được duyệt nhưng chưa thực hiện bồi thường thì các bên thống nhất lại phương án bồi thường theo quy định của Nghị định này, trừ trường hợp các bên vẫn thống nhất thực hiện theo phương án bồi thường đã được phê duyệt.

Như vậy, căn cứ vào quy định nêu trên, theo Bộ Xây dựng, nếu các bên vẫn thống nhất tiếp tục thực hiện phương án bồi thường trước đây (có đề cập hoặc không đề cập đến việc Nhà nước hoàn trả giá trị chênh lệch giữa căn hộ cũ và căn hộ mới) thì sau khi bàn giao lại căn hộ mới cho Nhà nước, các bên phải thực hiện theo phương án bồi thường đã được phê duyệt; trường hợp Nhà nước và chủ đầu tư không thống nhất thực hiện theo phương án bồi thường đã được phê duyệt trước đây thì nay thực hiện bồi thường theo quy định của Nghị định số 69.

Tại Điều 21 của Nghị định số 69/2021 đã có quy định cụ thể về cách xác định giá trị căn hộ cũ, căn hộ mới và xác định khoản tiền chênh lệch mà các bên phải thanh toán cho nhau (nếu có). Đối với phần tiền sử dụng đất khi xác định giá trị chênh lệch thì tại khoản 2 Điều 25 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đã quy định chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất trong phạm vi dự án (không đưa tiền sử dụng đất vào xác định giá trị chênh lệch).

Do đó, Bộ Xây dựng đề nghị TPHCM đối chiếu trường hợp nêu trên với quy định của Nghị định số 69/2021 để thống nhất với chủ đầu tư về phương án thực hiện.

Trước đó, UBND TPHCM cũng đã đề xuất Bộ Xây dựng thống nhất cho phép áp dụng điều khoản chuyển tiếp của Nghị định số 69 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để tiếp tục thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tạm cư đã được chấp thuận của dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước mà Thành phố đã triển khai thực hiện trước đây.

Cụ thể đó là bồi thường cho người thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước tự lo chỗ ở mới bằng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà, chủ đầu tư có trách nhiệm tiếp tục nộp 40% phần giá trị nhà, đất còn lại cho Nhà nước.