|
| Giá đất đền bù luôn luôn thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường là một trong những nguyên nhân khiến công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khăn. Ảnh: Lê Tiên |
Tắc chục năm vì mặt bằng
Tự bỏ vốn đầu tư xây dựng đường đi bộ trên cao kết nối ga metro Thảo Điền (ga số 6) thuộc tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên với Dự án Khu chung cư Thảo Điền Pearl (TP.HCM), thế nhưng hơn 8 năm qua, Công ty S.S.G 2 không thể tự thương lượng được với 3 hộ dân có khoảng 230 m2 đất trong lộ giới công trình.
Một trường hợp khác là Công ty Phú Long trúng đấu giá 14 khu đất có diện tích 44,49 ha tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè để thực hiện Dự án Dragon City từ năm 2004. Công ty đã thanh toán đủ toàn bộ tiền trúng đấu giá, hoàn tất nghĩa vụ tài chính đối với 14 khu đất và được UBND TP.HCM cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên đến nay, tại Phân khu số 15 của Dự án Dragon City, vẫn còn 1 căn nhà trên khu đất và người dân không chịu di dời dẫn đến Công ty Phú Long không thể triển khai Dự án.
Dự án Ngầm hóa đường điện cao thế 220kV Nhà Bè - Tao Đàn (đoạn từ cầu Rạch Đĩa đến trạm Nhà Bè) cũng tắc hơn 14 năm vì GPMB. Trung tâm Phát triển quỹ đất và Ban Bồi thường GPMB huyện Nhà Bè có trách nhiệm tiến hành bồi thường GPMB, giao đất cho Công ty Phú Long thực hiện Dự án. Công ty Phú Long có trách nhiệm ứng kinh phí đền bù GPMB và ngầm hóa tuyến điện. Công ty này đã chuyển hơn 160 tỷ đồng cho Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Nhà Bè để bồi thường GPMB, nhưng sau hơn 14 năm vẫn chưa có mặt bằng sạch.
Đó chỉ là 3 trong số hàng trăm vướng mắc của các dự án bất động sản tại TP.HCM được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nêu ra gần đây.
Đối với dự án đầu tư công, các bộ, ngành, địa phương cũng thường chỉ ra GPMB là nguyên nhân chính dẫn đến chậm tiến độ dự án, đội vốn...
Sửa từ đâu để gỡ tắc?
Công ty S.S.G 2 kiến nghị UBND TP.HCM xác định tuyến đường đi bộ trên cao kết nối với ga metro thuộc loại dự án phục vụ lợi ích công cộng thuộc diện Nhà nước quyết định thu hồi đất, để sớm GPMB, giao đất cho Công ty thực hiện Dự án.
Cũng vướng mắc trong thực hiện nhiều dự án đầu tư có sử dụng đất tại Hải Dương do chậm GPMB, ông Nguyễn Đức Hải, Giám đốc Công ty TNHH Tập đoàn Hưng Thịnh kiến nghị việc sửa đổi Luật Đất đai nên theo hướng quy định tất cả các dự án phải thu hồi đất đều do cơ quan nhà nước ra quyết định thu hồi, quyết định phương án bồi thường tái định cư và đứng ra thu hồi, thực hiện đền bù, GPMB theo một cơ chế thống nhất. Như vậy sẽ tránh việc mức giá đền bù do nhà đầu tư tự thỏa thuận cao hơn giá do Nhà nước thu hồi rất nhiều, làm người dân có tâm lý so sánh, không bàn giao đất.
Theo TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, việc bồi thường và hỗ trợ tái định cư khó thực hiện có nguyên nhân chính là do phương pháp định giá đất hiện nay dẫn đến giá đền bù luôn luôn thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường nên người dân không đồng thuận. Bảng giá đất để xác định giá đất bồi thường theo chu kỳ 5 năm là không phù hợp với biến động giá như hiện nay. Hệ số điều chỉnh hiện cũng quá thấp. Vì thế sửa Luật Đất đai nên nghiên cứu sửa cả phương pháp định giá đất, hệ số điều chỉnh. Cơ chế xác định giá đất cần thông qua cơ quan độc lập, để tránh lợi ích nhóm chi phối.
PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội cho biết, theo quy định tại Luật Đất đai, khi xây dựng xong dự thảo phương án bồi thường, GPMB thì tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường GPMB mới lấy ý kiến của người dân. Ông Tuyến cho rằng lấy ý kiến lúc này là “sự đã rồi”, cần cho người dân tham gia ngay từ đầu vào quy trình xây dựng dự thảo phương án bồi thường, sau đó tiếp tục lấy ý kiến khi xây dựng xong. Ngoài ra, trong bước lấy ý kiến, Luật phải xác định rõ bao nhiêu % tổng số người được hỏi đồng thuận thì mới coi phương án đó là được người dân đồng thuận, bao nhiêu % người dân phản đối thì đó được coi là không đồng thuận và nếu không đồng thuận thì có thay đổi hay không, thay đổi một phần hay toàn bộ. Nên tiếp cận theo nguyên tắc đồng thuận tương đối, ví dụ Hàn Quốc quy định 80 - 85% người dân được hỏi ý kiến đồng ý thì phương án ấy được coi là đồng thuận.
Đối với dự án đầu tư công, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT) nghiên cứu tách công tác GPMB ra khỏi dự án đầu tư. Tuy nhiên, theo Bộ KH&ĐT, nếu bất cập trong các quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan không được giải quyết triệt để thì vẫn có thể gặp vướng mắc tại chính dự án GPMB được tách riêng, không đạt được kỳ vọng.
