|
| Thị trường chuyển nhượng đất ở, căn hộ hiện nay vẫn tồn tại tình trạng giao dịch 2 giá khiến thông tin đầu vào từ nguồn này không phản ánh đúng giá trị thị trường. Ảnh: Lê Tiên |
 |
Ông Ngô Gia Cường |
Tuy nhiên, theo ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam, các quy định này có nhiều điểm mới, phát sinh rủi ro cho người thực hiện, nguy cơ trở thành điểm nghẽn chính sách ở cấp thực thi, rõ nhất là việc thu thập thông tin thị trường làm căn cứ ĐGĐ theo các phương pháp xác định giá đất.
Sau hơn 2 tháng triển khai quy định mới của pháp luật đất đai, công tác ĐGĐ được thực hiện như thế nào, thưa ông?
Hội nghị trực tuyến của Chính phủ tổ chức ngày 8/10/2024 đã chỉ ra nhiều địa phương chậm ban hành văn bản triển khai Luật Đất đai, tác động đến phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn, ảnh hưởng đến khả năng huy động nguồn lực đất đai, vận hành của thị trường bất động sản (BĐS)…
Ngoài những điểm tích cực, có nhiều quy định chi tiết nghiệp vụ chuyên môn của pháp luật đất đai chưa phù hợp với đặc điểm, tập quán thương mại của thị trường BĐS, khó quy định, tạo áp lực trách nhiệm cho người quyết định chính sách và người thực hiện tại địa phương.
Thứ nhất, về phân công trách nhiệm của thành viên hội đồng ĐGĐ cụ thể. Theo khoản 2 Điều 162 Luật Đất đai 2024 và khoản 5 Điều 35 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP, cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể không chịu trách nhiệm về các kết quả công việc do cơ quan, tổ chức khác đã thực hiện. Cách làm này đã làm mất đi trách nhiệm theo dõi, giám sát chéo giữa các bên tham gia định giá.
Thứ hai, quy định căn cứ áp dụng giá chuyển nhượng chưa phù hợp với tập quán thương mại. Điểm b khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định, thông tin đầu vào để ĐGĐ từ: giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ); giá trúng đấu giá QSDĐ sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Theo đó, bắt buộc sử dụng thông tin chuyển nhượng ghi trong hợp đồng làm căn cứ ĐGĐ. Quy định này được cho là dễ thực hiện hơn so với quy định cũ, nhưng sẽ cho ra kết quả ĐGĐ không phản ánh đúng giá trị thị trường, bởi vẫn phải sử dụng các thông tin trên hợp đồng giao dịch không ghi đúng giá chuyển nhượng thực tế do trong một thời gian dài thị trường chuyển nhượng BĐS tồn tại giao dịch 2 giá để giảm nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân).
Việc quy định như vậy làm cho tổ chức tư vấn ĐGĐ phải thừa nhận giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng làm căn cứ định giá, dẫn đến kết quả ĐGĐ không chính xác, thường rất thấp, thậm chí thấp hơn giá trong bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013.
Thị trường chuyển nhượng căn hộ hiện nay cũng có tình trạng giao dịch 2 giá tương tự như thị trường chuyển nhượng đất ở. Đối với thị trường cho thuê đất, cho thuê mặt bằng thì tổ chức tư vấn ĐGĐ lại gặp khó khăn trong việc tiếp cận thông tin cho thuê, cụ thể là hợp đồng cho thuê.
Do đó, việc khảo sát, thu thập thông tin về giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng; giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ lưu trú “thông qua các hợp đồng cho thuê đất, thuê mặt bằng” (quy định tại điểm b khoản 2 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP) là rất khó khăn. Khi việc thu thập thông tin thị trường không đảm bảo yêu cầu thì kết quả tư vấn ĐGĐ cũng không được hội đồng ĐGĐ cụ thể chấp thuận, dẫn đến quy định này của Nghị định số 71/2024/NĐ-CP chưa thể thực hiện được.
Xin ông chỉ rõ nguyên nhân của các bất cập này?
Trong hoạt động ĐGĐ, ngoài việc có một phương pháp định giá phù hợp thì chất lượng của số liệu thống kê đầu vào là vô cùng quan trọng, quyết định các hướng dẫn trong phương pháp định giá có thích hợp để áp dụng vào thực tiễn và cho kết quả định giá đúng hay không.
Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 4 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP, nguồn thu thập, cung cấp thông tin bao gồm: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; văn phòng đăng ký đất đai; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch BĐS, doanh nghiệp BĐS; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát. Yêu cầu của nguồn thông tin không giới hạn các giao dịch trong bán kính tính từ vị trí thửa đất định giá cũng như địa giới hành chính và được ưu tiên sử dụng giao dịch có thời gian và khoảng cách gần nhất với thời điểm định giá và vị trí thửa đất định giá.
Trên thực tế, các nguồn thông tin như cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá chưa chính thức hoạt động; thông tin từ đơn vị tổ chức đấu giá QSDĐ, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản chưa đủ, chưa đảm bảo mức độ tương đồng; các sàn giao dịch BĐS, doanh nghiệp BĐS rất khó tiếp cận do yêu cầu về bảo mật giao dịch dân sự, hạn chế tiết lộ thông tin khách hàng.
Do vậy, nguồn thu thập thông tin chuyển nhượng đất ở chỉ có thể là văn phòng đăng ký đất đai và giá trúng đấu giá đất được giao nhiệm vụ đấu giá các cấp. Thực tế cho thấy, các văn phòng đăng ký đất đai chưa số hóa toàn bộ thông tin dữ liệu nên việc tìm kiếm chủ yếu là thủ công, rất mất thời gian, trong khi quy định không giới hạn khoảng cách địa lý, số lượng giao dịch cần thống kê, cung cấp, thời gian giao dịch đăng ký trong 24 tháng dẫn đến rủi ro cho bộ phận cung cấp thông tin cũng như tổ chức tư vấn sử dụng thông tin.
Mặt khác, văn phòng đăng ký đất đai cũng không có nhiệm vụ thống kê, lưu trữ nguồn thông tin cho thuê đất, cho thuê mặt bằng. Nguồn dữ liệu khác có thể cung cấp là hóa đơn tài chính của bên cho thuê lưu trữ trong hệ thống của cơ quan thuế cũng rất khó sử dụng, do trong hóa đơn không thể hiện diện tích cũng như các thỏa thuận cụ thể khác có tác động đến giá thuê. Đồng thời, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP cũng không giao trách nhiệm cho cơ quan thuế phải hỗ trợ cung cấp thông tin hóa đơn, dẫn đến việc thu thập thông tin thị trường đối với diện tích đất cho thuê, diện tích công trình xây dựng cho thuê tại thời điểm định giá nằm ngoài khả năng của tổ chức tư vấn ĐGĐ.
Vậy phải làm gì để gỡ những vướng mắc phát sinh từ thực tiễn này?
Trước hết, cần sớm xây dựng được cơ sở dữ liệu về giá đất đủ thông tin để phục vụ hoạt động ĐGĐ. Tuy nhiên, từ nay đến khi hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu khổng lồ này, vẫn cần có các chính sách chuyển tiếp phù hợp, không nên quy định tuyệt đối hóa mức độ tin cậy của thông tin giá để tiện cho công tác quản lý, giám sát (hậu kiểm) trong khi cơ sở hạ tầng chưa thể đáp ứng ngay.
Đơn cử, khi chưa có đủ cơ sở dữ liệu tin cậy (hợp đồng ghi đúng giá giao dịch) thì cần thiết cho phép tổ chức tư vấn ĐGĐ được thu thập thông tin giá chuyển nhượng đất ở qua hình thức khảo sát, phỏng vấn từ các nguồn tin độc lập, khách quan.
Đối với diện tích đất cho thuê, diện tích công trình, dịch vụ cho thuê, cơ quan quản lý nhà nước về đất đai phối hợp với các quận, huyện, cơ quan quản lý thị trường nhà đất (các sở xây dựng) làm việc với các tòa nhà, cơ sở cho thuê BĐS (cho thuê đất, mặt bằng công trình, dịch vụ) cung cấp giá cho thuê theo quý để xây dựng cơ sở dữ liệu về giá cho thuê diện tích đất, diện tích công trình, dịch vụ lưu trú.
Đối với các trường hợp dự án chưa ĐGĐ chuyển tiếp từ trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, cần thiết phải có sự phối hợp của cơ quan quản lý nhà nước (sở xây dựng, sở du lịch) có đủ thẩm quyền đề nghị các cơ sở kinh doanh BĐS, dịch vụ lưu trú có vị trí, quy mô tương đồng với các dự án cần định giá tại thời điểm trong quá khứ cung cấp thông tin về giá cho thuê đủ đảm bảo tin cậy để sử dụng trong ĐGĐ.
