(BĐT) - Xung quanh định hướng đưa 3 huyện Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn lên thành phố của Hà Nội, TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội cho rằng, cơ sở vật chất, kỹ thuật ba địa phương này không thể đáp ứng được tiêu chí là thành phố trong lòng thành phố, nhất là đối với thủ đô Hà Nội - loại thành phố đặc biệt.
Hà Nội đưa 3 huyện lên thành phố: Chưa xong hàng rào, đã lo giữ đất

Ảnh minh họa: Internet

Bên cạnh đó, theo ông Nghiêm, việc đưa 3 huyện nói trên lên thành phố nếu không chứng minh sự cần thiết, đúng đắn thì sẽ phá vỡ quy hoạch chùm đô thị, 5 đô thị vệ tinh mà quy hoạch chiến lược của Hà Nội đã đặt ra, ảnh hưởng phát triển không gian Hà Nội và dự án của các doanh nghiệp như năm 2008 đã gặp phải.

Ba huyện lên thành phố: Một phát ăn ngay !?

Trao đổi với Báo Đấu thầu, ông Nghiêm cho rằng, trong quy hoạch chung đã được duyệt và định hướng đô thị hóa của Hà Nội, Thủ đô phải nâng tỷ lệ đô thị hóa lên tỷ lệ 62% vào năm 2025 (hiện mới chỉ 49%). Ước tính để tăng được như vậy thì Hà Nội cần quy hoạch đất đô thị hóa tối thiểu 30.000 ha đất đô thị, hiện nay mới chỉ có 15.000 ha.

Vậy nâng ở đâu, kế hoạch 5 huyện được đô thị hóa đã được nói đến nhiều năm qua. Tuy nhiên, thông tin thường nhắc đến là nâng các huyện lên quận, còn phát triển lên thành phố trực thuộc thành phố phải cân nhắc thận trọng hơn vì tiêu chí khác nhau.

Theo ông Nghiêm, trong Nghị quyết 1211 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã đưa ra tiêu chí, mô hình thành phố trong thành phố trực thuộc Trung ương. Thực tế, trước khi Hà Nội mở rộng địa giới năm 2008, Sơn Tây là thành phố (khi về Hà Nội là thị xã, Hà Đông là thành phố thì nay là một quận của Hà Nội). Nhiều dự án đều bị dừng, nghẽn chỉ vì quy hoạch, quyết sách.

Chính vì vậy, ông Nghiêm cho rằng, để xây dựng 3 huyện Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh lên thành phố, về pháp lý đã có nhưng thực tế thì còn quá nhiều vướng mắc.

"Hà Nội là thủ đô - đô thị đặc biệt, muốn xây dựng 3 huyện Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh lên thành phố thì phải nghiên cứu kỹ hơn xem có đáp ứng được các chỉ tiêu hay không? Ví dụ lao động phi nông nghiệp của thành phố ít nhất là 80 - 90%; vấn đề xử lý môi trường phải đẩy mạnh, muốn lên thành phố phải có đô thị hóa trong phạm vi nhất định... So với tiêu chí để một huyện thành quận (thấp hơn tiêu chí của thành phố - PV), các huyện nêu trên còn bị nợ, chưa đạt. Còn có được gọi là thành phố hay không thì không nên vội vàng bởi chủ trương của Quốc hội, của Chính phủ hiện nay là không cho nợ các tiêu chí, nên phải đạt được mới thực hiện được", ông Nghiêm nói.

Bài học ở TP.HCM xây dựng Thủ Đức thành thành phố là phải có quá trình dài, có động lực, sau đó mới thực hiện được.

"Nhiều người đề nghị Hà Nội nghiên cứu kỹ ranh giới đầy đủ xác lập thành phố, chứ không thể lấy 3 huyện trên để làm thành phố được, các cơ sở vật chất, điều kiện, quy hoạch còn quá mù mờ", ông Nghiêm nhận xét.

Nhìn về quy hoạch trước đó, KTS Đào Ngọc Nghiêm băn khoăn: "Mô hình phát triển Hà Nội theo định hướng là chùm đô thị, trong đó có 5 đô thị vệ tinh. Nếu giờ chúng ta đặt vấn đề đưa 3 huyện Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn lên thành phố trong ở quy hoạch chùm đô thị thì bản quy hoạch sẽ như thế nào? Khu đô thị vệ tinh được quy hoạch lại ra sao? Hành lang xanh ở đâu?".

Theo ông Nghiêm, không thể có quy hoạch sau chồng lấn, phá vỡ quy hoạch trước đó, bởi còn liên quan đến chiến lược phát triển, dự án của các doanh nghiệp.

"Hơn nữa, về nguồn lực, để xây dựng thành phố trong thành phố, Hà Nội không có nguồn lực, nhiều dự án tại Đông Anh đang chậm, cơ sở vật chất tại 2 huyện Mê Linh, Sóc Sơn đang rất nghèo nàn, không có tiềm năng và đáng nói Hà Nội đang rà soát để thu hồi các dự án chậm tiến độ", ông Nghiêm cho hay.

Thực tế, năm 2020, Hà Nội tiến hành thanh tra hơn 370 dự án trên toàn Thành phố, trong đó có 200 dự án chậm tiến độ, 28 dự án bị đề nghị thu hồi do hoang hóa, quá hạn giấy phép với nhiều dự án tại 3 huyện nêu trên.

Theo KTS Đào Ngọc Nghiêm, khó khăn lớn nhất hiện nay là nguồn lực thực hiện không có và còn vướng mắc lớn ở giải phóng mặt bằng và vấn đề tồn tại cần tháo gỡ là sửa các luật liên quan. "Để có quỹ đất sạch, trong việc sửa Luật Thủ đô, chúng tôi kiến nghị sửa nhiều quy định và nếu Quốc hội chấp thuận, chúng ta sẽ thuận lợi hơn về việc giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch, lúc đó doanh nghiệp mới dễ làm, dễ triển khai được", ông Nghiêm nói.

Lợi dụng thông tin để thổi giá, làm chiêu trò

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng: "Việc cứ có thông tin huyện lên quận, thành phố, bao giờ cũng kéo theo bất động tăng giá, sôi động, hấp dẫn. Tuy nhiên, thực tế đối với Đông Anh, thông tin nhiều và nhà đầu tư cũng quá biết nên không ai ngỡ ngàng, chỉ có thông tin Sóc Sơn, Mê Linh thì đúng là lần đầu".

"Vấn đề muôn thuở là bất động sản tăng giá do thông tin viển vông sẽ suy giảm nhanh. Làm gì thì làm, đầu tiên phải có nguồn lực, có đầu tư, còn thông tin về đề xuất, kế hoạch, nhà đầu tư không nên quá kỳ vọng", ông Đính nói.

Theo ông Đính, đất đai ở các huyện như Sóc Sơn, Mê Linh luôn bị chủ đầu tư cát cứ, nhiều diện tích đất hoang hóa gây cản trở công tác giải tỏa mặt bằng. Hạ tầng ở đây chưa có gì thực chất, giá tăng là do chiêu trò, thổi giá.

"Chúng tôi phủ nhận việc giá tăng do cung cầu thật, nói thẳng luôn họ lợi dụng chính sách, thông tin để làm chiêu trò", ông Đính nói.

Theo đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện số dự án chính thức có giấy phép ở Sóc Sơn, Mê Linh không có nhiều và giá cũng đã rất cao.

"Nhiều đối tượng gom đất, chia lô móc nối với một số nơi để hợp thức hóa đất vườn, đất nông nghiệp thành đất ở. Tuy nhiên, việc chia lô này nhiều trường hợp là bất hợp pháp, tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư", ông Đính cho biết.