|
| Doanh nghiệp có xu hướng ưu tiên tối ưu hóa không gian, nâng cấp chất lượng làm việc hoặc kiểm soát chi phí, thay vì mở rộng diện tích. Ảnh: Internet |
Chủ đầu tư cần thận trọng trong chiến lược định giá
Theo Savills, trong quý 1/2025 tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đạt khoảng 2,33 triệu m² sàn, tăng 10% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi khu vực trung tâm vẫn tiếp tục khan hiếm văn phòng hạng A, thì khu vực nội thành mở rộng và phía Tây thành phố các dự án mới trỗi dậy, chiếm 41% nguồn cung.
Đáng lưu ý, 78% giao dịch trong quý 1 năm nay đến từ nhu cầu dịch chuyển. Vấn đề này xuất phát từ sự thay đổi của doanh nghiệp, họ ưu tiên tối ưu hóa không gian, nâng cấp chất lượng làm việc hoặc kiểm soát chi phí, thay vì mở rộng diện tích.
Bà Hoàng Nguyệt Minh, chuyên gia của Savills Hà Nội cho rằng, cục diện thị trường văn phòng tại Hà Nội đang nghiêng về phía khách thuê. Hiện công suất thuê toàn thị trường giảm còn 82% do nguồn cung mới chưa hấp thụ hết, nên các doanh nghiệp có thể tận dụng tình thế này để củng cố vị trí đàm phán nhằm đạt được những thỏa thuận thuê phù hợp.
Ở chiều ngược lại, muốn “sống còn”, các tòa nhà mới buộc phải thay đổi thiết kế với trần cao, không gian mở, ánh sáng tự nhiên và tích hợp công nghệ để biến thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi. Những đặc tính vốn từng là điểm cộng nay đang trở thành điều kiện bắt buộc để giữ chân và thu hút khách thuê.
Làn sóng cạnh tranh ngày càng gay gắt giữa các chủ đầu tư cũng đang khiến khách thuê ngày càng được o bế. Khi các tòa nhà hạng A mới gia nhập thị trường với tiêu chuẩn ngày càng cao, các chủ đầu tư hiện hữu buộc phải cải tạo, nâng cấp cơ sở hạ tầng và dịch vụ vận hành để giữ chân khách thuê hiện tại.
Điều này tạo ra mặt bằng dịch vụ tốt hơn, đa dạng hơn, mà khách thuê không nhất thiết phải gánh thêm chi phí. Những tòa nhà cũ, không kịp nâng cấp sẽ đứng trước nguy cơ mất khách, nhất là khi thị trường đang có sự phân hóa rõ nét về chất lượng tòa nhà văn phòng.
Savills dự báo, từ nay đến 2027, hơn 95% nguồn cung mới sẽ đến từ các dự án văn phòng hạng A. Sau năm 2027, sẽ có thêm 864.500 m² từ 28 dự án, 64% trong số đó sẽ là văn phòng hạng A.
“Để có được giá thuê tốt, khách thuê có thể chủ động tiếp cận các dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện, từ đó tối ưu hóa chi phí, chuẩn bị nhân sự và thậm chí tham gia vào thiết kế nội thất theo định hướng thương hiệu. Đây là cơ hội mà thị trường trước đây gần như không cho phép”, bà Minh chia sẻ.
Với chủ đầu tư, khi nguồn cung hạng A ngày càng đa dạng, cách tốt nhất là nên tập trung vào chốt giao dịch với khách thuê, nhằm gia tăng tỷ lệ lấp đầy và duy trì dòng tiền ổn định, thay vì tăng giá.
Chừng nào nguồn cung chất lượng cao được hấp thụ nhanh bởi các doanh nghiệp có tầm nhìn, lúc đó thị trường mới có thể sớm quay lại thế cân bằng hoặc thậm chí nghiêng về bên cho thuê.
Văn phòng xanh là điều kiện tiên quyết khi lựa chọn mặt bằng
Số liệu thống kê của Savills cho thấy, từ đầu năm đến nay, nhóm ngành FIRE (tài chính – bảo hiểm – bất động sản), ICT và tư vấn là những lĩnh vực dẫn dắt nhu cầu thuê văn phòng tại Hà Nội.
Đây là nhóm khách thuê không chỉ có nhu cầu diện tích lớn mà còn đặt ra tiêu chuẩn rất cao về môi trường làm việc, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và khả năng kết nối giao thông.
Các chủ đầu tư hiện nay đang định hướng rõ rệt đến nhóm khách thuê này, thể hiện qua thiết kế hiện đại, tính linh hoạt trong chia nhỏ mặt bằng và tích hợp công nghệ thông minh tại các mặt bằng hạng A hiện nay như Taisei Square Hanoi, Grand Terra hay Oriental Square (dự kiến hoàn thiện vào cuối năm 2025).
Sự dịch chuyển này cũng gắn chặt xu hướng văn phòng bền vững – yếu tố đang nổi lên như một tiêu chuẩn mới được khách thuê coi trọng.
Theo báo cáo Savills Impacts 2025, tại các thị trường như Bangkok hay Singapore, giá thuê tại các tòa nhà hạng A đạt chứng chỉ xanh có thể cao hơn từ 20–30% so với các tòa nhà thông thường.
Tại Hà Nội, phần lớn các công trình đạt tiêu chuẩn xanh đều mới được xây dựng trong vòng 5 năm trở lại đây và tuân thủ các tiêu chuẩn quốc tế. Do đó, mức chênh lệch giá thuê trên 20% chủ yếu phản ánh sự khác biệt về chất lượng công trình, hơn là yếu tố “xanh” thuần túy.
Tuy nhiên, ngày càng nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là các công ty đến từ châu Âu, xem văn phòng xanh là điều kiện tiên quyết khi lựa chọn mặt bằng.
Việc sớm chọn thuê tại các dự án đạt chứng chỉ xanh không chỉ giúp doanh nghiệp đón đầu xu hướng, mà còn đáp ứng được các yêu cầu ESG ngày càng nghiêm ngặt từ đối tác quốc tế và cổ đông chiến lược, trong khi vẫn duy trì hiệu quả kiểm soát chi phí thuê.
Riêng các chủ đầu tư, thời điểm hiện tại là giai đoạn thích hợp để chủ động rà soát hợp đồng thuê, đánh giá nhu cầu phát triển trung - dài hạn và bắt đầu hành động.
