|
| Vấn đề cốt lõi đầu tiên vẫn phải là tăng “tổng cầu” cho thị trường bất động sản thông qua “đòn bẫy” tín dụng. Ảnh: Bảo Tín |
Tháo gỡ pháp lý để tăng nguồn cung dự án
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), vấn đề mấu chốt để tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản, trước hết là phải tháo gỡ vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung dự án. Khi nguồn cung nhà ở tăng, thì cần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhà ở để tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.
Về điểm này, thời gian qua, các Tổ công tác của Chính phủ, của Thủ tướng Chính phủ và các địa phương đã nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị trong cả nước.
Đặc biệt, riêng TP.HCM, các vướng mắc về yêu cầu phù hợp với quy hoạch đô thị của pháp luật về đầu tư khi thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội và dự án nhà ở thương mại cũng hứa hẹn được giải quyết khi Nghị quyết 98/2023/QH1 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, đặc thù phát triển TP.HCM có hiệu lực từ ngày 1/8/2023.
Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, 6 tháng đầu năm nay, kết quả kinh doanh bất động sản tại TP.HCM tiếp tục tăng trưởng âm so với cùng kỳ năm trước (giảm 11,58%), nhưng thấp hơn mức giảm của quý I/2023 (giảm 16,2%). Điều này cho thấy thị trường bất động sản tuy vẫn còn nhiều khó khăn nhưng đã có dấu hiệu hồi phục, giảm đà rơi.
Đáng lưu ý, từ đầu tháng 7, thị trường có một số tín hiệu mới khi các chủ đầu tư bắt đầu chuyển từ thế phòng thủ sang thế chủ động với việc thăm dò thị hiếu sản phẩm, tổ chức mở bán trở lại. Động thái này của các chủ đầu tư dựa vào các chuyển biến hạ lãi suất điều hành, gỡ khó pháp lý, lãi suất vay bắt đầu giảm nhẹ, Chính phủ quyết liệt giải ngân đầu tư công.
Tại Talkshow “Tan băng bất động sản - Góc nhìn của người trong nghề” do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) vừa tổ chức, ông Nguyễn Duy Thanh - Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Phúc Hưng cho hay, để cải thiện thanh khoản, giá tài sản dự kiến còn tiếp tục giảm để kích cầu. Việc các chủ doanh nghiệp bán tài sản bù tiền cho công ty trả nợ hay doanh nghiệp giảm giá bán dự án để duy trì bộ máy hoạt động cho thấy phản ứng linh hoạt và hợp lý.
Tăng “tổng cầu” thông qua “đòn bẩy” tín dụng
Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, vấn đề cốt lõi đầu tiên vẫn phải là tăng “tổng cầu” cho thị trường bất động sản thông qua “đòn bẩy” tín dụng. Trong tình thế hiện nay, việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng như “vớ được chiếc phao cứu sinh” đối với các doanh nghiệp bất động sản.
Ghi nhận ý kiến từ nhiều chủ đầu tư cho thấy, thời gian qua, họ đã xoay sở đủ đường từ hạ giá sản phẩm, chuyển nhượng dự án, sáp nhập doanh nghiệp để “thoát thân” nhưng vẫn khó khăn chồng chất. Trong khi các kênh huy động vốn khác như trái phiếu doanh nghiệp hoặc từ khách hàng thì bị “tắc”.
Ngân hàng Nhà nước cũng cho biết, tín dụng tiêu dùng bất động sản sụt giảm trong 6 tháng đầu năm 2023 so với cùng kỳ năm 2022. Điều này phản ánh một thực tế, người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản khó tiếp cận tín dụng hoặc giảm nhu cầu tín dụng do liên quan đến tâm lý “giảm niềm tin thị trường”. Nếu có cơ chế hỗ trợ về tín dụng, sẽ giúp làm tăng “sức mua” và tăng “tổng cầu” cho thị trường bất động sản.
 |
Theo HoREA, để tạo một cú hích cho thị trường bất động sản, Ngân hàng Nhà nước nên xem xét sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số 06/2023/TT-NHNN có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/9/2023. Ảnh: Bảo Tín |
Theo ông Trần Hữu Nghị - Giám đốc Công ty Đầu tư Xây dựng Thương mại Thiên Đức, giải pháp tín dụng vẫn là giải pháp có tính đột phá và có tính lan tỏa nhanh nhất, rộng khắp nhất trong giai đoạn này. Tất nhiên, ngân hàng phải kéo lãi suất cho vay về mức thấp hơn 10%/năm may ra kích cầu được người mua, chứ lãi suất cao thì vẫn như “mèo leo cột mỡ”.
Một tín hiệu khả quan, ngày 10/7/2023, Ngân hàng Nhà nước tăng hạn mức tín dụng cho toàn hệ thống từ mức 11% lên khoảng 14%. Nghĩa là, với 3% hạn mức giao thêm, các tổ chức tín dụng có thêm khoảng 358.000 tỷ đồng, nâng tổng nguồn cung tín dụng lên đến khoảng 1,1 triệu tỷ đồng để bơm vào nền kinh tế trong các tháng cuối năm. Ngoài ra, gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng đang triển khai có tác động tích cực đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và người mua nhà tại các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Mặc dù vậy, theo ông Lê Hoàng Châu, để tạo một cú hích cho thị trường bất động sản, Ngân hàng Nhà nước nên xem xét sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số 06/2023/TT-NHNN có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/9/2023. Đáng quan ngại nhất là các quy định tại Khoản 2 Điều 1 Thông tư số 06/2023/TT-NHNN (sửa đổi, bổ sung Điều 8 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN) đã bổ sung thêm 4 trường hợp khách hàng “có nhu cầu vốn không được cho vay tín dụng”, trong đó có một số quy định chưa thật hợp lý, chưa thật sát thực tế, chưa thật bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với một số quy định pháp luật.
Chưa hết, Khoản 2 Điều 1 Thông tư số 06/2023/TT-NHNN bị các doanh nghiệp bất động sản chỉ trích là như dựng thêm “rào chắn” làm cho việc tiếp cận tín dụng khó khăn hơn so với trước. Lý do là tại khoản này đã quy định tăng thêm từ 6 lên 10 trường hợp mà tổ chức tín dụng không được cho vay. Trong đó, các khoản 8, 9 và 10 sẽ dẫn đến tình trạng một số doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực của nền kinh tế có nhu cầu vay vốn (bao gồm có các doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà, nhà đầu tư bất động sản) sẽ rất khó tiếp cận được tín dụng.
Theo ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nên xem phá băng bất động sản là nỗ lực chung trong nhiệm vụ hồi phục và ổn định kinh tế vĩ mô, không một cá nhân hay doanh nghiệp riêng lẻ nào có thể làm được mà cần sự chung tay, đồng lòng của nhiều nhân tố tham gia thị trường và các mắt xích của nền kinh tế. Đặc biệt, để lấy lại niềm tin cho thị trường, việc điều chỉnh lãi suất cho vay cố định khoảng 8% hỗ trợ người dân vay mua nhà để ở, nhanh chóng gỡ vướng pháp lý dự án và đẩy nhanh tiến độ phê duyệt pháp lý là cần thiết.
