|
| Việc sử dụng giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất để xác định giá khởi điểm đấu giá cho thuê đất đối với đất nông nghiệp chưa sử dụng vào mục đích công ích là không phù hợp. Ảnh: Tiên Giang |
Xác định giá khởi điểm đấu giá đất nông nghiệp công ích, cách nào?
Việc lập, thẩm định, phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất (ĐGQSDĐ) đối với diện tích đất nông nghiệp chưa sử dụng vào mục đích công ích (gọi tắt là đất nông nghiệp công ích) được thực hiện theo khoản 2 Điều 56 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024. Ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam cho biết, Nghị định không diễn giải cụ thể cách xác định giá khởi điểm dẫn đến việc áp dụng quy định về việc xác định giá khởi điểm cho thuê đất nông nghiệp công ích theo bảng giá đất hàng năm đang có cách hiểu không phù hợp với thực tiễn, trong khi nếu vận dụng sát với thực tiễn thì lại chưa có quy định. Điều này dễ dẫn đến tình trạng lúng túng, chậm thực thi ở các cấp địa phương, có thể gây lãng phí tài sản công.
Cụ thể, khoản 2 Điều 56 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP về ĐGQSDĐ đối với đất nông nghiệp công ích quy định: “Hình thức cho thuê đất là Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và giá khởi điểm được xác định theo bảng giá đất hàng năm”; nhưng theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 lại không có bảng giá đất hàng năm, mà chỉ quy định: “Hàng năm, ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1 tháng 1 của năm tiếp theo”. Việc quy định như vậy dẫn đến việc thực thi quy định theo hướng, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất đối với diện tích đất nông nghiệp chưa sử dụng vào mục đích công ích được xác định theo giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm.
Trong khi đó, thời hạn sử dụng đất khi tính toán giá thuê đất nông nghiệp giữa quy định tại khoản 3 Điều 12 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP và khoản 3 Điều 179 Luật Đất đai 2024 có sự khác nhau dẫn đến giá thuê đất thay đổi nếu thay đổi thời hạn thuê (5 năm khác với 10 năm và khác với không quy định thời hạn) do tính sử dụng ổn định thấp và khác với đất nông nghiệp được giao đất. Do đó, việc sử dụng giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất (không thời hạn) để xác định giá khởi điểm đấu giá cho thuê đất đối với đất nông nghiệp công ích là không phù hợp.
Mặt khác, nếu xác định giá khởi điểm đấu giá đất nông nghiệp công ích được nội suy từ tiền thuê đất hàng năm dù không được hướng dẫn tại Nghị định số 102/2024/NĐ-CP nhưng lại tương đối phù hợp với thị trường. Thực tế trên dẫn đến một số địa phương lúng túng trong việc xác định giá khởi điểm đấu giá cho thuê diện tích đất nông nghiệp công ích.
Ông Cường đề xuất, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần có văn bản hướng dẫn cụ thể giúp các địa phương có đủ căn cứ để quyết định giá khởi điểm đấu giá cho thuê diện tích đất nông nghiệp công ích. Việc tháo gỡ vướng mắc này giúp kịp thời bổ sung kinh phí hoạt động hàng năm cho địa phương cũng như tránh lãng phí tài sản công chưa thể cho thuê đối với các hợp đồng đã hết thời hạn thuê đất.
Băn khoăn tính tiền sử dụng đất khi thay đổi hành vi đầu tư
Hiện một số dự án đã có quyết định giao đất theo quy hoạch xây nhà thấp tầng để bán và Nhà nước thu tiền sử dụng đất theo kết quả định giá đất bằng phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, chủ đầu tư thường gặp phải khó khăn về tính thanh khoản của các lô đất có nhà xây thô trên đất do chủ đầu tư phải bỏ ra chi phí lớn để xây nhà bán và giá bán đất cùng công trình xây dựng trên đất cao hơn so với việc chỉ bán đất nền nên nhiều chủ đầu tư đã xin điều chỉnh chủ trương đầu tư để được bán đất nền thay vì bán đất có công trình xây dựng trên đất. Người mua đất sẽ xây dựng theo quy hoạch (mật độ xây dựng, số tầng cao …) đã được phê duyệt.
Theo quy định tại Điều 14 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, khi có những thay đổi quy hoạch chi tiết làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất hoặc vị trí từng loại đất hoặc hệ số sử dụng đất thì phải tính tiền sử dụng đất. Một số ý kiến cho rằng, việc điều chỉnh từ bán đất có nhà xây thô sang bán đất nền không làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất, không làm thay đổi vị trí từng loại đất, không làm thay đổi hệ số sử dụng đất nên không tính tiền sử dụng đất.
Song theo bà Phan Vân Hà, Viện trưởng Viện Thẩm định tài chính thuộc Liên hiệp Các hội khoa học và kỹ thuật Việt Nam, việc điều chỉnh từ bán đất có nhà xây thô sang bán đất nền dù không làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất, vị trí từng loại đất và hệ số sử dụng đất nhưng làm thay đổi tổng mức đầu tư và thay đổi hành vi đầu tư (chủ đầu tư không phải xây nhà trên đất để bán mà chỉ bán đất). Như vậy, lợi ích của chủ đầu tư thay đổi do chi phí đầu tư thay đổi, doanh thu dự án thay đổi dẫn đến giá đất tính theo phương pháp thặng dư thay đổi.
Bà Hà phân tích, thực tế là việc điều chỉnh từ bán đất có nhà xây thô sang bán đất nền thì giá đất theo hành vi bán đất nền thường cao hơn giá đất theo hành vi bán đất có nhà xây thô. Như vậy là có sự chênh lệch tăng về giá đất giữa việc bán đất nền với bán đất có nhà xây thô, nếu không tính tiền sử dụng đất sẽ dẫn đến thất thoát trong việc thu tiền sử dụng đất của nhà nước.
Bà Phan Vân Hà nhấn mạnh quan điểm, dù không chi tiết hóa được thế nào là điều chỉnh quy hoạch trong Nghị định số 103/2024/NĐ-CP, nhưng việc chuyển từ bán đất có nhà xây thô sang bán đất nền cần được hiểu đúng là điều chỉnh quy hoạch chi tiết và cần phải tính tiền sử dụng đất. Hội đồng định giá các địa phương lưu tâm để bảo đảm thu ngân sách nhà nước theo đúng bản chất tạo dựng lợi ích kinh tế từ tài sản.
