Nghị quyết 18-NQ/TW đề ra nhiều nhiệm vụ, giải pháp, nổi bật là thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (ĐGQSDĐ); hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua ĐGQSDĐ… Từ Nghị quyết này có thể thấy rằng chế định ĐGQSDĐ sẽ là nội dung trọng tâm trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Bộ TNMT chủ trì soạn thảo (dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tháng 10.2022).
Ngăn chặn “thả nổi” đấu giá đất

Toàn cảnh lô đất khiến Chủ tịch Vimedimex Nguyễn Thị Loan vướng lao lý

Nhiều kẽ hở trong tổ chức ĐGQSDĐ

Thời gian qua, nhiều vụ việc liên quan đến ĐGQSDĐ vi phạm pháp luật đã bị cơ quan chức năng khởi tố, xét xử. Mặc dù quy trình, thủ tục tổ chức đấu giá đã được pháp luật quy định khá chặt chẽ, song vẫn còn những kẽ hở khiến một số cá nhân, doanh nghiệp lợi dụng để trục lợi.

Thực tế thời gian qua, trong quá trình tổ chức ĐGQSDĐ tại nhiều địa phương đã xảy ra sai phạm. Có thể kể đến, tháng 11.2021, Công an Hà Nội đã khởi tố, tạm giam 8 bị can trong đó có Nguyễn Thị Loan, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Y dược Vimedimex về tội “Vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản" tại xã Cổ Dương, huyện Đông Anh.

Theo điều tra ban đầu, Công ty thẩm định giá thông đồng với cán bộ Ban quản lý dự án để can thiệp điều chỉnh giá trên chứng thư thẩm định. Bà Loan đã thông đồng với cán bộ của Ban quản lý cùng với các bị can thuộc công ty thẩm định giá can thiệp để điều chỉnh trị giá khu đất xuống thấp hơn giá trị thực gây thiệt hại tài sản nhà nước khoảng 200 tỉ đồng.

Ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho biết, hiện nay, Luật Đấu giá tài sản đã được thực thi trong cuộc sống được hơn 4 năm, đã mang lại nhiều lợi ích như mục tiêu của nó đề ra. Tuy vậy, nó cũng đã bộc lộ những hạn chế, bất cập nhất định. Có thể kể đến như về lựa chọn các tổ chức đấu giá.

Theo ông Thỏa, quy định các tiêu chí để lựa chọn tổ chức đấu giá tại khoản 1, Điều 56 quá chung chung, thiếu rõ ràng, minh bạch; Có những tiêu chí chỉ mang tính định tính, thiếu định lượng cụ thể, từ đó dẫn đến vận dụng mỗi nơi một kiểu và tiêu cực trong việc lựa chọn tổ chức đấu giá.

Mới đây, Ban chấp hành Trung ương ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Nghị quyết 18-NQ/TW đề ra nhiều nhiệm vụ, giải pháp nổi bật là, thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua ĐGQSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định cụ thể về ĐGQSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua ĐGQSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Từ Nghị quyết 18-NQ/TW, có thể thấy rằng chế định ĐGQSDĐ sẽ là nội dung trọng tâm trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Bộ TNMT chủ trì soạn thảo (dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tháng 10.2022).

Chặn “thả nổi” đấu giá đất

ThS Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT) cũng đang chủ trì soạn Nghị định sửa đổi, bổ sung các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai trong đó bổ sung Điều 17a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về ĐGQSDĐ.

Dự thảo bổ sung Điều 17a vào Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, quy định về ĐGQSDĐ. Theo đó, Bộ TNMT đề xuất tổ chức tham gia đấu giá đất phải đáp ứng yêu cầu về năng lực tài chính (vốn sở hữu) cũng như năng lực kinh nghiệm để thực hiện dự án. Dự thảo cũng quy định tổ chức phải nộp tiền đặt trước tối thiểu là 20% giá khởi điểm của lô đất nhằm tránh việc tiền đặt trước quá thấp khiến doanh nghiệp trả giá cao rồi “bỏ cọc”.

Cũng theo Dự thảo, tổ chức tham gia đấu giá sẽ phải bồi thường 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá nếu tự ý hủy kết quả trúng đấu giá không có lý do chính đáng.

Như vậy, theo ThS Nguyễn Văn Đỉnh, nếu Nghị định được ban hành thì trường hợp doanh nghiệp bỏ giá cao rồi tự ý “bỏ cọc” như ở Thủ Thiêm sẽ mất toàn bộ tiền đặt trước (tối thiểu 20% giá khởi điểm của lô đất) và chịu phạt thêm 50% giá đã trả. “Đây là chế tài hết sức nặng nề, đòi hỏi doanh nghiệp phải hết sức thận trọng khi tham gia đấu giá đất. Sự việc xảy ra với cuộc đấu giá các lô đất ở Thủ Thiêm khó tái diễn”, vị này nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia lĩnh vực tài chính trên thực tế, các doanh nghiệp bất động sản có thể tận dụng dựa vào “kẽ hở” của chính sách đấu giá đất. Doanh nghiệp có thể trả giá cao bất thường để trúng đấu giá (chấp nhận mất cọc), làm nhiễu loạn thị trường, đẩy giá đất khu vực xung quanh lên cao, tạo sốt đất ảo, thiết lập mặt bằng giá mới để hưởng lợi (do doanh nghiệp có dự án ở vị trí lân cận).

Bởi vậy, quy định về ĐGQSDĐ nhất định phải được ban hành, sửa đổi kịp thời, tạo khung khổ pháp lý hiệu quả, khả thi để điều chỉnh hoạt động đấu giá, góp phần thiết lập thị trường bất động sản vận hành minh bạch, lành mạnh.

TS Trần Xuân Lượng - giảng viên chuyên ngành bất động sản (Đại học Kinh tế Quốc dân) - cho rằng, bất động sản là hàng hoá đặc biệt, có giá trị lớn và mang tính xã hội cao. Do đó, đối với hoạt động đấu giá đất đai, Nhà nước cần có quy định bổ sung, chứ không để tình trạng “thích thì mua, không thích thì bỏ”.

Theo Lao động