(BĐT) - UBND TP. Hà Nội vừa có Quyết định số 24/2022/QĐ-UBND (Quyết định số 24) về việc sửa đổi, bổ sung Quyết định số 27/2020/QĐ-UBND ngày 18/11/2020 quy định về đấu giá quyền sử dụng đất (ĐGQSDĐ) để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn.
Rất cần một quy định thống nhất về đấu giá quyền sử dụng đất

Việc áp dụng quy định về đấu giá quyền sử dụng đất của các tỉnh, thành mỗi nơi một kiểu. Ảnh: Tường Lâm

Phóng viên Báo Đấu thầu đã có cuộc trao đổi với ThS. Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản về nỗ lực “bịt lỗ hổng” pháp lý trong ĐGQSDĐ ở Hà Nội và một số địa phương.

Một trong những quy định được bổ sung tại Quyết định số 24 là yêu cầu người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước bằng 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá; áp dụng quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp chậm nộp tiền trúng đấu giá. Ông đánh giá như thế nào về quy định này?

Rất cần một quy định thống nhất về đấu giá quyền sử dụng đất ảnh 1

ThS. Nguyễn Văn Đỉnh

Việc UBND TP. Hà Nội ban hành Quyết định số 24 là động thái nhanh nhạy, kịp thời và chủ động trong việc sửa đổi, bổ sung quy định về đấu giá dựa trên quy định của pháp luật hiện hành để khắc phục lỗ hổng về ĐGQSDĐ thời gian qua.

Đối với việc quy định mức tiền đặt trước “kịch khung” bằng 20% giá khởi điểm của thửa đất đấu giá theo tôi là phù hợp, vừa đủ tính răn đe với các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá để tránh hiện tượng trả giá cao rồi bỏ cọc; vừa không làm giảm tính cạnh tranh. Bởi Luật Đấu giá tài sản quy định người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước ở mức tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm.

Đối với quy định thời gian nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau khi trúng đấu giá, hệ thống pháp luật hiện hành có sự chồng chéo. Theo Nghị định số 126/2020/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Quản lý thuế thì chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất; chậm nhất là 90 ngày kể từ ngày thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp đủ 100% tiền sử dụng đất. Nếu không nộp đủ tiền hoặc chậm nộp thì phải nộp tiền chậm nộp và chấp hành các quyết định cưỡng chế. Tuy nhiên, nếu áp dụng quy định của pháp luật về quản lý thuế để ứng xử với trường hợp chậm nộp tiền sử dụng đất trúng đấu giá sẽ không đủ nghiêm khắc, thiếu tính răn đe.

Pháp luật đất đai cũng quy định về vấn đề này tại Khoản 5 Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Theo đó, nếu người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền theo đúng phương án đấu giá thì UBND cấp có thẩm quyền hủy kết quả trúng đấu giá. Tuy nhiên, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP lại không quy định cụ thể về thời hạn nộp tiền sử dụng đất trúng đấu giá.

Hà Nội đã vận dụng quy định về thời hạn nộp tiền trúng đấu giá của Nghị định 126/2020/NĐ-CP nhưng không cho phép áp dụng biện pháp nộp tiền chậm nộp. Về chế tài, Hà Nội vận dụng biện pháp xử lý mạnh tay là hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Cách vận dụng này hài hòa, hợp lý và không trái với các văn bản cấp cao hơn.

Theo ông, Quyết định số 24 có điểm nào cần hoàn thiện để quy định về ĐGQSDĐ chặt chẽ hơn?

Tôi hơi tiếc nuối khi Quyết định số 24 không sửa đổi quy định tổ chức tham gia đấu giá đất phải “ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư trừ trường hợp quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 27 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP” tại Điểm b Khoản 1 Điều 8 Quyết định số 27/2020/QĐ-UBND.

Lý do thứ nhất là Nghị định số 118/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư năm 2014 đã hết hiệu lực. Thứ hai, Luật Đầu tư 2020 cho phép nhà đầu tư trúng ĐGQSDĐ thì không phải ký quỹ. Thứ ba, Luật Đầu tư 2020 cho phép nhà đầu tư thay biện pháp ký quỹ bằng bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ. Quyết định số 24 nên bãi bỏ quy định về ký quỹ mới phù hợp với quy định hiện hành.

Có ý kiến cho rằng, đây chỉ là giải pháp tình thế của chính quyền địa phương. Theo ông, làm thế nào để giải quyết triệt để các bất cập, tồn tại của ĐGQSDĐ?

Tôi có nghiên cứu quy định về ĐGQSDĐ của một số tỉnh, thành và thấy mỗi nơi một kiểu. Quy định của TP. Hà Nội về thời hạn nộp 100% tiền trúng đấu giá đất sau 90 ngày thông báo là tương đồng với TP.HCM, Nghệ An… Một số tỉnh có quy định “khắt khe” hơn như Thanh Hóa, Ninh Bình quy định thời hạn nộp tiền là 30 ngày; Vĩnh Phúc chỉ cho phép 20 ngày. Trong khi đó, Hà Nam quy định thời hạn nộp tiền đối với tổ chức là 90 ngày; cá nhân, hộ gia đình chỉ 30 ngày…

Do chưa có hệ thống pháp luật thống nhất, đồng bộ về ĐGQSDĐ nên các địa phương bắt buộc phải vận dụng. Tuy nhiên, đây chỉ là giải pháp tình thế, rất cần một quy định thống nhất của Trung ương để các địa phương thực hiện đồng bộ, nhất quán.

Bộ Tài nguyên và Môi trường đang dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, trong đó có một nội dung quan trọng là sửa Nghị định số 43/2014/NĐ-CP để siết chặt quy định về ĐGQSDĐ. Với việc hoàn thiện quy định này, hy vọng hoạt động ĐGQSDĐ thời gian tới sẽ công khai, minh bạch và hiệu quả hơn.