|
| Từ đầu năm đến nay, tất cả các phân khúc bất động sản đều rơi vào trạng thái ảm đạm. Ảnh: Song Lê |
Thanh khoản ở mức thấp
Diễn biến thị trường từ đầu năm đến nay cho thấy, tất cả các phân khúc đều rơi vào trạng thái ảm đạm. Theo DKRA Group, chỉ tính riêng trong tháng 4/2023, nguồn cung đất nền giảm 17%, căn hộ giảm 77%, nhà phố biệt thự giảm sâu 97%, biệt thự nghỉ dưỡng giảm 98%, condotel giảm 17% so với cùng kỳ năm ngoái.
Bên cạnh đó, sức cầu thị trường của phân khúc đất nền ở mức thấp, chỉ bằng 18% so với tháng 4/2022, phân khúc căn hộ giảm mạnh 84%, nhà phố biệt thự hầu như không ghi nhận nhu cầu mua. Hơn 60% dự án biệt thự nghỉ dưỡng sơ cấp đóng giỏ hàng không ghi nhận phát sinh giao dịch, nhà phố shophouse nghỉ dưỡng chỉ tương đương 1% cùng kỳ năm ngoái. Riêng condotel, sức cầu thị trường mặc dù có sự hồi phục nhưng không đáng kể, tỷ lệ tiêu thụ chỉ tương đương 38% nguồn cung mới.
Ngoài áp lực dự án cũ ít người mua, dự án mới bị ách tắc pháp lý, các chủ đầu tư còn đối diện với làn sóng bị khách hàng ồ ạt thanh lý hợp đồng.
Chủ đầu tư một dự án ở TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương (xin không nêu tên) cho biết, có đến 30% khách hàng, tương ứng khoảng 300 sản phẩm căn hộ, đã thanh lý hợp đồng do dự án này chậm tiến độ. Trong khi các khoản vay ngân hàng chưa được giải ngân, Công ty hết tiền nên chỉ biết hứa.
Ông Phạm Lâm - Tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, tín hiệu tích cực từ việc ngân hàng có dấu hiệu giảm lãi suất, cùng những chủ trương, chính sách hỗ trợ cho lĩnh vực BĐS những tháng đầu năm vẫn chưa thực sự tác động đến thanh khoản của thị trường. Hầu hết người mua vẫn trong tâm lý “chờ đáy” dù bên bán đã giảm giá đáng kể. Quan sát các sự kiện mở bán gần đây cho thấy, dù nhiều chủ đầu tư đưa ra các chính sách chiết khấu mạnh tay, giảm từ 14% - 20% cho phương án thanh toán nhanh, nhưng hàng vẫn khó bán.
Kiến nghị tạo dòng tiền cho doanh nghiệp bất động sản
Trước áp lực trả nợ ngân hàng, thanh toán trái phiếu đến kỳ hạn, nhiều chủ đầu tư đã bán cổ phần, chuyển nhượng dự án, hoặc bán những tài sản khác để xoay xở trả nợ. Ghi nhận ý kiến từ các chủ đầu tư cho thấy, tình hình có thể còn xấu hơn nếu các cánh cửa tạo tiền để sinh tồn từ bán hàng, thanh lý tài sản, hoặc đi vay ngân hàng bị thu hẹp.
Ông Lê Hoàng Châu cho biết, để tháo gỡ “ách tắc” về dòng tiền và tính thanh khoản của thị trường BĐS, Hiệp hội BĐS TP.HCM đã đề nghị nhiều giải pháp, trong đó, cần nhất là các giải pháp giảm áp lực nợ, tạo dòng tiền cho chủ đầu tư, DN BĐS.
Một trong những giải pháp được Hiệp hội đề xuất là Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho phép các ngân hàng thương mại (NHTM) được cho DN phát hành trái phiếu sắp đến hạn có tài sản bảo đảm, có dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất được vay tái cấu trúc các khoản nợ trái phiếu. NHTM sẽ nhận các tài sản bảo đảm để phát hành gói trái phiếu đó, đồng thời giải ngân trực tiếp đến các trái chủ. Giải pháp này nếu được thực hiện sẽ giúp giảm áp lực nợ cho DN đã vay tiền của trái chủ, nhưng cũng đồng thời đẩy rủi ro sang NHTM. Trong bối cảnh nhiều DN trong ngành đã kiệt quệ dòng tiền, không chỉ Hiệp hội BĐS TP.HCM nêu kiến nghị này mà mới đây, Ban Nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân cũng có kiến nghị tương tự đến Chính phủ. Theo đó, Ban Nghiên cứu đề xuất tạo cơ chế cho phép NHTM trong nước mua lại các trái phiếu sắp tới hạn và xử lý như một dạng tín dụng đặc biệt, vì lượng trái phiếu này có giá trị vượt rất nhiều lần khả năng mua lại của các DN trong nước.
Hiệp hội BĐS TP. HCM cũng kiến nghị NHNN chỉ đạo các NHTM xem xét giảm lãi suất cho vay thực chất hơn và quan trọng là tạo điều kiện cho DN, trong đó có DN BĐS và người mua nhà được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn. Đồng thời, chỉ đạo các NHTM xem xét cho các DN được giãn tiến độ trả nợ theo chủ trương tại Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; tạo điều kiện cho DN BĐS được vay tín dụng đối với dự án đầy đủ pháp lý, có tính khả thi, có tài sản bảo đảm cho khoản vay. Cùng với đó, Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép áp dụng tương tự cơ chế “thí điểm” chuyển nhượng dự án, một phần dự án BĐS theo Khoản 1 Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc hội trên cơ sở xây dựng, hoàn thiện nội dung Khoản 4 Điều 41 Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi).
“Vẫn còn quá sớm để đánh giá thị trường BĐS sẽ “rã đông” khi nhiều điểm nghẽn về pháp lý vẫn chưa được giải quyết triệt để, nhưng tin rằng các chính sách ban hành thời gian qua, nhất là Nghị định số 10/2023/NĐ-CP có thể tháo gỡ một phần nút thắt, đương nhiên cần những giải pháp đồng bộ hơn về cả quy trình pháp lý, tiếp cận nguồn vốn để thị trường BĐS phục hồi”, Công ty CP Chứng khoán VNDirect nhận định.
