Thị trường trái phiếu bất động sản Trung Quốc đang tan vỡ

Ảnh minh họa: Internet

Trái phiếu bất động sản hạng không khuyến nghị đầu tư (hạng “junk”) của Trung Quốc được xem là một trong những giao dịch trái phiếu doanh nghiệp lãi nhất và phổ biến nhất thế giới trong thập kỷ qua, được xây dựng dựa trên động lực tăng trưởng kinh tế của quốc gia và được giới thiệu ra thế giới thông qua thị trường tài chính Hồng Kông.

Kể từ khi những lô trái phiếu bất động sản Trung Quốc đầu tiên xuất hiện vào năm 1997, các nhà đầu tư tổ chức như Credit Suisse hay Goldman Sachs đã dẫn đầu dòng vốn quốc tế đổ vào một lớp tài sản mang lại lợi nhuận rất cao và tỷ lệ vỡ nợ cực thấp.

Trong thời đại tài sản có lợi suất âm, những trái phiếu này đã trở thành một cách quan trọng để nhiều nhà đầu tư có thu nhập cố định toàn cầu tăng cường lợi nhuận. Ngay cả các quỹ hưu trí lớn và các công ty bảo hiểm cũng mua vào.

“Hồng Kông là một cửa sổ để thế giới tiếp cận với nợ lợi suất cao của Trung Quốc và chứng kiến kỷ nguyên vàng đó”, ông Andy Chang - một chủ ngân hàng tư nhân tại một tổ chức toàn cầu lớn cho biết trong cuộc trao đổi với Bloomberg. Giờ đây, ông Chang đã chuyển sang làm chiến lược cho công ty tư vấn tài chính Hermitage Capital.

Chỉ có một nhà phát triển tư nhân lớn từng trễ hẹn thanh toán nợ trái phiếu trong suốt thời kỳ phát triển của thị trường. Tuy nhiên, điều này đã chấm dứt trong năm ngoái, khi "cuộc đại phẫu" của chính phủ Trung Quốc đối với lĩnh vực bất động sản đã siết chặt khả năng tiếp cận nguồn tài chính mới kể từ cuối năm 2020. Các dự án bị đình trệ đã dẫn tới những cuộc biểu tình của người mua nhà tại hơn 100 thành phố ở Trung Quốc với việc từ chối thanh toán các khoản thế chấp cho các căn hộ chưa hoàn thiện.

Trong khi đó, niềm tin về việc chính phủ sẽ giải cứu các “ông lớn” bất động sản gặp khó cũng tan biến khi China Evergrande Group - công ty địa ốc với trái phiếu đáo hạn năm 2025 từng là một trong những trái phiếu có độ thanh khoản cao nhất và được giao dịch nhiều nhất trên thế giới - bị vỡ nợ vào tháng 12/2021.

Giờ đây, các vụ vỡ nợ đang tăng nhanh, hơn 100 tỷ USD vốn hóa thị trường của các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc đã bị xóa sổ, và các nhân viên môi giới trái phiếu ở Hồng Kông không còn ký được những hợp đồng béo bở.

Quỹ đầu tư trái phiếu Trung Quốc lợi suất cao của công ty quản lý đầu tư Fidelity International Ltd. đã lỗ hơn 37% từ đầu năm đến nay, và lượng tài sản được quỹ này quản lý giảm còn 985 triệu USD, chưa bằng một nửa mức đỉnh vào giữa năm 2021.

Quỹ của Value Partners Group Ltd. lỗ 32%. Sau nhiều tháng khẳng định điều tồi tệ nhất đã qua, những công ty quản lý tài sản khổng lồ như BlackRock Inc. và UBS Group AG đang dẫn đầu việc cắt giảm nắm giữ trái phiếu bất động sản.

Những nghi ngờ về sức khỏe tài chính của một số công ty đã bắt đầu âm ỉ từ nhiều năm trước đó. Evergrande, nhà phát triển mắc nợ nhiều nhất thế giới, đã trải qua những cuộc khủng hoảng thanh khoản nối tiếp nhau trong thập kỷ vừa rồi. Nhưng ít ai tưởng tượng được Trung Quốc lại có một sự sụp đổ toàn ngành nghiêm trọng như vậy.

"Không ai có thể đoán trước được điều này. Nếu ai đó nói với bạn rằng họ đã dự đoán điều này, họ là một thiên tài hoặc đang nói dối", Desmond How - Giám đốc đầu tư thu nhập cố định tại Quỹ đầu cơ Gaoteng Global Asset Management Ltd. cho biết.

Người mua nhà tại hơn 100 thành phố ở Trung Quốc từ chối thanh toán các khoản thế chấp cho các căn hộ chưa hoàn thiện. Ảnh minh họa: Internet

Bất động sản là nguồn tăng trưởng quan trọng của kinh tế Trung Quốc kể từ những năm 1990, khi chính phủ chấm dứt hàng thập kỷ hạn chế đối với việc mua bán tư nhân. Khu vực này chiếm khoảng 1/5 tổng sản phẩm quốc nội của đất nước và sở hữu nhà đã trở thành nguyện vọng cốt lõi của nhiều gia đình Trung Quốc. Trong những năm gần đây, giá nhà đã tăng vọt cùng với việc mua đầu cơ, với những ngôi nhà mới được bán trước rất nhiều trước khi xây dựng.

Ở thời kỳ đỉnh cao của thị trường, tính bình quân mỗi tuần các công ty phát triển địa ốc Trung Quốc có 4 vụ phát hành trái phiếu. Riêng trong năm 2019, họ huy động được hơn 83 tỷ USD trong 230 vụ phát hành.

Không chỉ các nhà đầu tư toàn cầu không cưỡng lại được sức hút của trái phiếu bất động sản Trung Quốc. Trước khi thị trường suy sụp, trái phiếu địa ốc Trung Quốc cũng thu hút được lượng vốn khổng lồ từ chính các doanh nhân bất động sản, người thân và gia đình của họ. Khi Evergrand phát hành 6 tỷ USD trái phiếu vào đầu năm 2020, tỷ phú Hứa Gia Ấn - nhà sáng lập công ty - mua 600 triệu USD. “Ông trùm” bất động sản Joseph Lau - một người bạn chơi bài của ông Hứa - gần như mua trong tất cả các đợt phát hành trái phiếu của Evergrande khi công ty này xoay sở huy động vốn từ thị trường đại chúng.

Tuy nhiên, thị trường đảo chiều chóng mặt với những dấu hiệu đáng lo ngại đầu tiên xuất hiện vào nửa sau năm 2020. Chính sách “ba giới hạn đỏ” của Trung Quốc đặt ra những tiêu chuẩn mà các công ty địa ốc phải đáp ứng để có thể vay nợ thêm. Tiếp đó, năm 2021, nước này đưa ra một quy trình tập trung cho việc mua đất ở nhiều thành phố. Đột nhiên, các lô đất được rao bán lớn hơn và các công ty phải trả trước. Chỉ những nhà phát triển lớn nhất mới có đủ khả năng để bổ sung quỹ đất của họ cho các dự án trong tương lai.

Ban đầu, nhiều người tin rằng các chính sách mới này là cách để Chính phủ Trung Quốc đảm bảo cho sự phát triển bền vững của ngành bất động sản. Nhưng rồi Bắc Kinh đưa ra khẩu hiệu “thịnh vượng chung” nhằm thu hẹp khoảng cách giàu nghèo, và mọi người nhận ra rằng ngành bất động sản đang bị siết chặt kiểm soát.

Theo ước tính của Bloomberg, ít nhất 736 tỷ USD nợ trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc đang đối mặt với khả năng bị tái cơ cấu hoặc giảm giá trị khi được thanh toán cho nhà đầu tư.

Trong vòng gần 2 năm, các công ty phát triển địa ốc Trung Quốc đã rơi vào một cuộc khủng hoảng được nhận định là có thể gây hại nhiều hơn cho nền kinh tế hơn cả chính sách chống dịch hà khắc Zero Covid. Doanh số bán nhà của 100 nhà phát triển bất động sản hàng đầu Trung Quốc đã giảm trong 12 tháng liên tiếp. Số vụ vỡ nợ trong ngành này lập kỷ lục trong năm ngoái và được dự báo tiếp tục lập kỷ lục trong năm nay.

Sau nhiều năm "bị rủ ngủ" trong cảm giác an toàn với lợi nhuận lớn từ trái phiếu bất động sản và gần như không chứng kiến vụ vỡ nợ nào của doanh nghiệp địa ốc, nhà đầu tư đột ngột phải chứng kiến những cuộc khủng hoảng tín dụng nối tiếp nhau. Lợi suất trái phiếu bất động sản Trung Quốc hiện vẫn đang ở mức cao kỷ lục hơn 25%, nhưng lợi nhuận đã âm suốt 11 tháng liên tiếp - chuỗi thua lỗ dài kỷ lục - vì giá trái phiếu giảm chóng mặt.

Gần như tất cả các khoản thua lỗ trên thị trường trái phiếu bất động sản Trung Quốc đều đổ dồn vào nhà đầu tư quốc tế. Những ngân hàng như Standard Chartered Plc và UBS đã chứng kiến nhiều nhà giao dịch trái phiếu bỏ việc. Những người ở lại chuẩn bị tinh thần cho nhiều năm làm việc để phục hồi thua lỗ và rất ít triển vọng cho những khoản thưởng hậu hĩnh như trước kia.

Những nhà đầu tư còn nắm giữ trái phiếu bất động sản Trung Quốc tới lúc này tiếp tục đối mặt với nguy cơ xảy ra những cú sốc mới. Trong khi Evergrande gây ra lo ngại về sự suy thoái của ngành địa ốc, thì việc Fantasia Holdings Group Co. lại gây sốc cho các nhà đầu tư khi vỡ nợ trái phiếu USD chỉ vài ngày sau khi thanh toán một lô trái phiếu phát hành riêng lẻ và chỉ vài tuần sau khi tuyên bố rằng công ty có đủ vốn. Mối lo của nhà đầu tư lúc này là liệu các doanh nghiệp địa ốc có sẵn sàng trả nợ trái phiếu hay không, thay vì lo lắng về khả năng thanh toán của họ.

Theo ước tính của Bloomberg, ít nhất 736 tỷ USD nợ trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc đang đối mặt với khả năng bị tái cơ cấu hoặc giảm giá trị khi được thanh toán cho nhà đầu tư.

Khả năng thu hồi vốn tới đâu của nhà đầu tư nước ngoài sẽ tuỳ thuộc vào chính sách của Trung Quốc. Nước này đang cân nhắc một kế hoạch thu hồi đất còn bỏ trống của các công ty bất động sản mất thanh khoản, sử dụng nó để hỗ trợ tài chính cho việc hoàn thành các dự án khu dân cư bị đình trệ. Nếu được chấp thuận, các chủ nợ trái phiếu sẽ mất cơ hội lấy lại tiền thông qua một trong những tài sản giá trị nhất của doanh nghiệp địa ốc.

Giờ đây, thị trường trái phiếu địa ốc Trung Quốc phát hành quốc tế sắp tới sẽ được thống trị bởi các công ty quốc doanh với lãi suất đưa ra cho nhà đầu tư chỉ ở mức khiêm tốn, và bất kỳ sự đầu cơ nào cũng sẽ nhanh chóng bị nhà chức trách dập tắt.

“Mặc dù đây là sự kết thúc của một kỷ nguyên, nhưng thị trường này sẽ trở lại vào một ngày nào đó, và sẽ rất khác", ông Chang nhận xét.