|
| Nguồn cung căn hộ bình dân tại TP.HCM lép vế khi phân khúc hạng sang chiếm ưu thế với 59% thị phần nguồn cung mới trong nửa đầu năm 2024. Ảnh: Lê Tiên |
Căn hộ bình dân chiếm 18% nguồn cung sơ cấp
Số liệu thống kê của Cushman & Wakefield Vietnam công bố mới đây cho biết, trong 6 tháng đầu năm nay, ở TP.HCM chỉ có gần 1.200 căn hộ mới được tung ra thị trường, giảm 54% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, chỉ có 2 dự án mới ra mắt, đóng góp 66% nguồn cung mới trong giai đoạn này, còn lại thuộc về các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu.
Trong khi nguồn cung ít, các chủ đầu tư vẫn có xu hướng tạm ngưng mở bán mới để quan sát tâm lý thị trường. Đáng nói, nguồn cung căn hộ bình dân vẫn lép vế khi phân khúc hạng sang chiếm ưu thế với 59% thị phần nguồn cung mới trong nửa đầu năm 2024.
Một nhân viên môi giới tên Lâm đang môi giới sản phẩm của Dự án The Privia của chủ đầu tư Khang Điền tọa lạc ở quận Bình Tân cho biết, với mức giá khoảng 60 triệu đồng/m2, bao gồm VAT, dự án này ngay khi vừa công bố đã hút hàng. Hiện tại, sản phẩm từ chính chủ đầu tư, gồm căn 30 - 85 m2, từ 1 - 3 phòng ngủ đã hết, người mua sau phải chấp nhận mua lại với chênh lệch từ 150 - 200 triệu đồng/căn.
“Nguồn cung căn hộ bình dân, tức dưới 3 tỷ đồng ngày càng hạn chế tại TP.HCM, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu năm 2024, chủ yếu nằm cách trung tâm Thành phố trên 10 km. Đây là một thách thức lớn đối với thị trường khi phân khúc này dự báo chỉ chiếm chưa đầy 5% nguồn cung căn hộ trong 3 năm tới. Tương lai nhà ở giá rẻ chủ yếu ở Bình Dương, khu vực giáp ranh với TP.HCM. Người mua ở TP.HCM muốn mua nhà với giá cả phải chăng phải chấp nhận đi xa”, bà Giang Huỳnh, chuyên gia Savills Việt Nam nhận định.
Với nhà liền thổ, trong nửa đầu năm 2024, thị trường TP.HCM ghi nhận sự thụt lùi về số lượng giao dịch với 173 căn nhà được bán, giảm 59% so với cùng kỳ năm trước. Quỹ đất ít đẩy giá bán trung bình và giá trị bất động sản (BĐS) nhà liền thổ lên cao, khiến phân khúc này không còn tồn tại khái niệm nhà ở vừa túi tiền trong thời gian gần đây. Dự báo đến năm 2026, TP.HCM sẽ không còn các sản phẩm thấp tầng có giá dưới 5 tỷ đồng và chỉ có 10% nguồn cung sơ cấp có giá dưới 10 tỷ đồng. Trong khi đó, các sản phẩm với mức giá này lại chiếm đến 85% nguồn cung ở Bình Dương và 55% ở Đồng Nai.
Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Vietnam, tính thanh khoản của loại tài sản nhà liền thổ đang kém đi do giá trị BĐS cao. Một dự án chào bán mới ở khu vực phía Nam TP.HCM đã đẩy giá bán sơ cấp trung bình quý II/2024 nhảy vọt lên 19.146 USD/m², tăng 17% so với quý I/2024 và 41% so với cùng kỳ năm ngoái. Hiện nhà đầu tư dần chuyển sang các BĐS có giá trị thấp hơn và tính thanh khoản cao hơn trong bối cảnh thị trường trầm lắng.
Cần nhiều nỗ lực, kết nối cung - cầu
Trong khi nhu cầu đối với sản phẩm ở thực của người dân không ngừng tăng cao, hứa hẹn là “tệp” khách hàng tiềm năng, thì các chủ đầu tư lại chú trọng đến những sản phẩm hạng sang, siêu sang “kén khách”. Những căn hộ thuộc dòng sản phẩm này có giá bán gần như “không tưởng” lên đến hơn 500 triệu đồng/m2. Nếu so sánh giá nhà ở Việt Nam với những nơi có BĐS đắt đỏ nhất trên thế giới như: Paris (Pháp), Manhattan, New York (Mỹ), Gangnam-gu, Seoul (Hàn Quốc) thì giá ở Việt Nam vẫn cao hơn rất nhiều.
Thời gian qua, Chính phủ ưu tiên, khuyến khích các địa phương đẩy mạnh triển khai và xây dựng nhà ở xã hội (NOXH) hướng đến người dân thu nhập thấp, người trẻ và khách hàng có nhu cầu ở thực, tuy nhiên số lượng còn rất nhỏ.
Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, trong nửa đầu năm 2024, TP.HCM xây dựng hoàn thành 2 dự án NOXH bao gồm khu NOXH Nguyên Sơn (huyện Bình Chánh) với 242 căn hộ và Dự án Nhà lưu trú công nhân phường Thạnh Mỹ Lợi (TP. Thủ Đức) với 368 căn. Các dự án này có tổng diện tích sàn là 50.831 m2. Như vậy, từ năm 2021 đến tháng 6/2024, TP.HCM đã hoàn thành 4 dự án NOXH có quy mô 1.233 căn hộ, tổng diện tích sàn xây dựng 112.385 m2. Ngoài ra, Thành phố cũng có 6 dự án NOXH đang thi công với quy mô 4.386 căn tại các khu vực như huyện Bình Chánh, Quận 6, quận Tân Bình, Quận 10 và TP. Thủ Đức. Mới đây, TP.HCM đã có dự án NOXH đầu tiên được vay gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng. Đó là Dự án NOXH cho công nhân thuê thuộc cụm công nghiệp tại phường Thạnh Mỹ Lợi, TP. Thủ Đức quy mô 1.040 căn, do Công ty CP Đầu tư Thủ Thiêm làm chủ đầu tư. Dự án này được Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank) cấp hạn mức tín dụng cho vay 680 tỷ đồng, tính đến cuối tháng 6/2024, dư nợ giải ngân cho vay đạt 170 tỷ đồng.
Chuyên gia kinh tế Nguyễn Phạm Hữu Hậu cho rằng, với loại NOXH, lâu nay các chủ đầu tư đều mong muốn tiếp cận nguồn vốn vay nhằm triển khai dự án. Tuy nhiên, pháp lý dự án cần phải được hoàn thiện một cách chỉn chu, hài hòa quyền lợi và rủi ro giữa chủ đầu tư và các tổ chức tài chính thì mới khơi thông được. Để làm được điều này, cần có sự quyết tâm rất lớn từ hai phía: chủ đầu tư dự án và các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan có thẩm quyền. Tất nhiên, chủ đầu tư cần có nguồn vốn đối ứng trong trường hợp cần thiết phải chi dùng; còn các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan có thẩm quyền rất cần sự cầu thị, lắng nghe và chia sẻ đối với doanh nghiệp, không nên đùn đẩy, né tránh, sợ trách nhiệm... trong khi thực thi chức năng, nhiệm vụ.
Việc 3 đạo luật quan trọng đối với thị trường BĐS, gồm: Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 sắp có hiệu lực là một tín hiệu tốt, tuy nhiên cần nhiều thời gian để thị trường BĐS đi vào “quỹ đạo” kết nối cung - cầu, phục hồi và tăng trưởng như kỳ vọng. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến “cạn kiệt” nguồn cung sản phẩm nhà ở vừa túi tiền hiện nay, nhưng nguyên nhân lớn nhất vẫn là “tư duy lối mòn” trong triển khai dự án. Đã đến lúc chủ đầu tư nên bán sản phẩm khách hàng cần chứ không phải bán những gì chủ đầu tư có.
