(BĐT) - Nhiều dự án đầu tư có sử dụng đất đã phát hành hồ sơ mời sơ tuyển, có kết quả sơ tuyển trước khi Nghị định 25/2020/NĐ-CP (NĐ 25) có hiệu lực đang bị đình trệ do địa phương chưa quyết định giá trị m3 (giá sàn nộp ngân sách nhà nước) để phê duyệt hồ sơ mời thầu (HSMT), hồ sơ yêu cầu (HSYC). Vậy mấu chốt dẫn đến vướng mắc này là do chính sách, áp dụng chính sách hay do cơ quan thẩm quyền chưa dám quyết định?
Xác định m3 dự án đất chuyển tiếp: “Bóng trong chân” địa phương

Ảnh chỉ mang tính minh họa. Nguồn Internet

Trước khi NĐ 25 và Thông tư 06/2021/TT-BKHĐT (TT 06) có hiệu lực, việc thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất thực hiện theo Nghị định số 30/2015/NĐ-CP (NĐ 30) và Thông tư 16/2016/TT-BKHĐT (TT16), trước đó nữa là theo Thông tư số 03/2009/TT-BKHĐT (TT 03). TT 03 không quy định xác định giá trị m3, nhà đầu tư tự xác định giá trị nộp ngân sách (M3) căn cứ lợi thế của khu đất có giá trị thương mại cao, cạnh tranh nhau. NĐ 30 cũng không quy định, dẫn đến hầu hết giá trị M3 mang tính hình thức, không phản ánh được lợi thế thương mại của khu đất. TT 16 bổ sung quy định bên mời thầu (BMT) phải xác định m3, tuy nhiên không có công thức cụ thể. Đến NĐ 25 quy định cụ thể công thức xác định giá trị m3 và TT 06 chi tiết hóa các thành tố trong công thức được quy định tại NĐ 25.

NĐ số 35/2021/NĐ-CP ngày 29/3/2021 (Điều 89) sửa đổi, bổ sung một số điều của NĐ 25, trong đó hướng dẫn quy định chuyển tiếp đối với dự án đầu tư có sử dụng đất. Đối với hồ sơ mời sơ tuyển được phát hành trước ngày NĐ 25 có hiệu lực thi hành, thì thực hiện đấu thầu rộng rãi hoặc chỉ định thầu theo quy định tại NĐ 30. Nội dung HSMT, HSYC được xây dựng trên cơ sở phù hợp quy định tại NĐ 30, các thông tư hướng dẫn và quy định của pháp luật liên quan có hiệu lực tại thời điểm phê duyệt HSMT, HSYC.

Theo phản ánh của một số nhà đầu tư, nhiều dự án đã hoàn thành bước sơ tuyển trước khi NĐ 25 có hiệu lực, đang thực hiện bước đấu thầu hoặc chỉ định thầu, nhưng đến nay chưa thể triển khai các bước tiếp theo do vướng mắc về giá trị m3. Băn khoăn của địa phương đối với những dự án này là nếu áp dụng theo NĐ 30 và TT 16 thì không có một phương pháp thống nhất về xác định m3, giá trị m3 do từng địa phương xác định, nếu so sánh với giá trị tính theo công thức tại TT 06 thì chênh lệch rất lớn, địa phương lo ngại áp dụng cách cũ sẽ thất thoát.

Trong khi đó, một số địa phương đã vận dụng công thức tính m3 tại TT 06 cho các dự án chuyển tiếp. Tuy nhiên, khi vận dụng tính m3 theo TT 06 thì thời gian vừa qua giá đất tại một số địa phương tăng rất mạnh, kết quả đấu giá tăng bất thường, nếu tính hết các kết quả đấu giá trong vòng 2 năm thì giá trị m3 tăng rất cao, nhà đầu tư không đồng tình. Một số địa phương lúng túng do khó xác định các khu đất, quỹ đất tham chiếu… Vì thế nhiều dự án bị tạm dừng, chưa thực hiện đấu thầu hoặc chỉ định thầu.

Đơn cử như tại Thanh Hóa, Tỉnh có 11 dự án chuyển tiếp và UBND Tỉnh đã quyết định tính m3 cho các dự án này theo công thức của TT 06. Tuy nhiên, theo một nhà đầu tư, dự án chuyển tiếp diện tích 48,9 ha nếu tính theo NĐ 30, TT 16 thì m3 là 3,4 tỷ đồng, nếu tính theo TT 06 nhưng loại kết quả trúng đấu giá cao thì m3 ra 20,6 tỷ đồng, còn nếu tính tất cả kết quả đấu giá thì m3 là 259,3 tỷ đồng. Nhà đầu tư không đồng tình và cho rằng tính theo TT 06 là quá cao.

Theo một chuyên gia, văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực. Pháp luật đã quy định rất rõ dự án chuyển tiếp thực hiện theo NĐ 30, TT 16. Chuyên gia này cho rằng, vì TT 16 không quy định công thức, trong thẩm quyền của địa phương nên với trường hợp chuyển tiếp, nếu tỉnh thấy muốn áp dụng công thức tại TT 06 để có phương pháp tính thì theo quyền của địa phương. BMT tự xác định, hoặc thuê tư vấn, nếu so sánh với TT 06 cao quá thì đàm phán với nhà đầu tư để đưa ra quyết định hài hòa. Đa số dự án chuyển tiếp là chỉ có 1 nhà đầu tư trúng sơ tuyển, nên việc đàm phán, hài hòa được với nhà đầu tư đã xác định là một bài toán khó, tuy nhiên, về pháp lý hoàn toàn thuộc quyền quyết định của địa phương, không phải vướng mắc do chính sách.

Thực tế, tại Thanh Hóa, trong số 11 dự án chuyển tiếp, đến nay Sở KH&ĐT Thanh Hóa cho biết có 3 dự án tính m3 theo TT 06 đã trình hồ sơ để UBND Tỉnh quyết định phê duyệt HSMT, HSYC.