|
| Chính sách thuế đối ứng của Mỹ có thể ảnh hưởng tới nhiều phân khúc bất động sản. Ảnh: Lê Tiên |
Phân khúc nhà ở bị ảnh hưởng ít hơn
Thời gian qua, dấu hiệu phục hồi của thị trường BĐS Việt Nam sau giai đoạn trầm lắng đã được ghi nhận rõ nét ở nhiều phân khúc. Các địa phương đặt quyết tâm tăng trưởng đối với lĩnh vực BĐS thông qua việc tháo gỡ pháp lý, cải cách thủ tục hành chính để đón làn sóng đầu tư mới. Bức tranh thị trường BĐS Việt Nam năm 2025 đã bớt ngột ngạt khi Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023… chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024, tạo khung pháp lý thông thoáng. Về vĩ mô, tăng trưởng GDP, đầu tư công, tín dụng BĐS, chính sách hỗ trợ thị trường… đã tốt hơn. Về vi mô, niềm tin của nhà đầu tư và người mua nhà dần phục hồi.
Theo thống kê của các công ty nghiên cứu thị trường, ở Hà Nội, phân khúc đất nền các vùng ven như Đông Anh, Sóc Sơn, Hoài Đức sôi động trở lại nhờ hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Tương tự, nguồn cung căn hộ chung cư tăng trở lại ở các khu vực phía Tây, phía Đông (Gia Lâm, Long Biên), dự kiến cung cấp khoảng 25.200 căn hộ trong năm 2025, với 88% thuộc phân khúc hạng B. Tuy nhiên, với việc Mỹ áp thuế đối ứng 46% với 90% các mặt hàng xuất khẩu của Việt Nam, nhu cầu BĐS có thể giảm, nhất là phân khúc cao cấp, dẫn đến áp lực giảm giá hoặc phải tăng các chương trình khuyến mãi để kích cầu.
Tại TP.HCM, phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân tiếp tục khan hiếm, phân khúc cao cấp tiếp tục tăng, trong đó khu Đông (TP. Thủ Đức), Tây Nam là điểm nóng. Nguồn cung căn hộ tại TP.HCM dự kiến đạt 10.000 căn trong năm 2025, với 54% thuộc phân khúc hạng B. Riêng nhà phố, biệt thự, khu vực Quận 9 cũ, Nhà Bè, Bình Chánh đang có lợi thế đón sóng đầu tư nhờ hạ tầng mở rộng. Hiện tại, với thông tin thuế quan không mấy lạc quan trên, thị trường có thể đối mặt với tình trạng dư cung trong phân khúc cao cấp và thiếu hụt trong phân khúc giá rẻ.
Ở Đà Nẵng, đất nền ven đô như: Hòa Vang, Liên Chiểu gần đây thu hút khá đông nhà đầu tư nhờ quy hoạch hạ tầng và các khu công nghiệp (KCN) mới. Riêng nhà ở đô thị, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở trung cấp sẽ được cải thiện nhờ chính quyền địa phương khuyến khích phát triển. Song, sự phụ thuộc vào du lịch và đầu tư nước ngoài có thể khiến Đà Nẵng chịu ảnh hưởng lớn hơn từ chính sách thuế đối ứng của Mỹ, dẫn đến giảm giá bán và chậm tiến độ các dự án mới.
Tương tự, Bình Dương đang có thế mạnh phát triển phân khúc căn hộ và đất nền, nhà phố ở các thành phố Thuận An, Dĩ An. Sự sôi động cũng là lẽ thường, vì quỹ đất ở Bình Dương còn nhiều, ít dự án BĐS vướng pháp lý, vị trí gần TP.HCM, kết nối hạ tầng tốt. Tuy nhiên, nỗi lo suy giảm đầu tư nước ngoài và xuất khẩu có thể ảnh hưởng đến nhu cầu BĐS, đặc biệt là phân khúc BĐS công nghiệp và nhà ở cho công nhân.
Tình thế thay đổi với bất động sản công nghiệp và tòa nhà văn phòng
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, hai phân khúc bị “lật ngược tình thế” chính là BĐS công nghiệp và tòa nhà văn phòng. Với BĐS công nghiệp, mức thuế nói trên đặt ra rào cản lớn cho việc mở rộng sản xuất của các tập đoàn đa quốc gia đang có nhà máy tại Việt Nam. Các nhà đầu tư lớn có thể phải giảm hoặc tạm hoãn kế hoạch mở rộng nhà máy tại Việt Nam do chi phí xuất khẩu sang Mỹ tăng cao. Điều này làm giảm nhu cầu thuê đất, nhà xưởng tại các KCN trọng điểm trên cả nước nói chung và ở TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Bình Dương nói riêng.
Ngoài BĐS công nghiệp, phân khúc văn phòng cho thuê cũng có thể đối diện với rủi ro trống mặt bằng và giảm nhu cầu mở rộng, vì doanh nghiệp xuất khẩu, logistics, chuỗi cung ứng có thể phải CHịu áp lực cắt giảm chi phí, thu hẹp diện tích văn phòng, di dời về khu vực giá rẻ hơn hoặc chuyển sang chế độ làm việc linh hoạt.
Đơn cử tại TP.HCM, BĐS công nghiệp và logistics lâu nay phát triển mạnh ở Củ Chi, Hóc Môn - nơi quỹ đất còn nhiều, góp phần vào xu hướng dịch chuyển sản xuất. Trước ảnh hưởng của chính sách thuế quan, nhiều khả năng một số dự án sẽ bị trì hoãn. Tại Bình Dương, BĐS công nghiệp những năm qua tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), trong đó các KCN mới ở huyện Bàu Bàng, Bắc Tân Uyên được nhiều nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn. Năm 2025, chỉ tiêu thu hút đầu tư có thể sẽ phải cân nhắc giảm vì thông tin áp thuế đối ứng.
Một chuyên gia của Công ty CP Chứng khoán SSI cho hay, Mỹ hiện là một trong những đối tác thương mại lớn của Việt Nam. Thuế cao sẽ khiến nhiều doanh nghiệp Mỹ và cả chuỗi cung ứng phụ trợ cân nhắc lại việc đầu tư mới hoặc mở rộng nhà xưởng tại Việt Nam, làm suy giảm dòng vốn FDI. Thời gian qua, Việt Nam được hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc. Giờ đây, mức thuế trên có thể khiến các tập đoàn công nghệ, dệt may, điện tử… xem xét lại kế hoạch đầu tư hoặc chọn các nước khác như Indonesia, Ấn Độ hoặc Mexico, khiến sự chuyển dịch chuỗi cung ứng chậm lại.
Ở tầm nhìn trung và dài hạn, các KCN có thể sẽ phải giảm giá thuê, kéo dài thời gian miễn phí tiền thuê, hoặc tăng ưu đãi hạ tầng để giữ chân khách hàng, khiến cạnh tranh giá cho thuê gay gắt hơn. Các tỉnh, thành như TP.HCM, Bình Dương, Long An, Đà Nẵng, Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng… có thể chứng kiến tỷ lệ lấp đầy chững lại, đặc biệt ở những KCN mới.
Ngoài BĐS công nghiệp, phân khúc văn phòng cho thuê cũng có thể đối diện với rủi ro trống mặt bằng và giảm nhu cầu mở rộng, vì doanh nghiệp xuất khẩu, logistics, chuỗi cung ứng (nhóm bị ảnh hưởng trực tiếp từ chính sách thuế) sẽ cắt giảm chi phí, bao gồm thu hẹp diện tích văn phòng, di dời về khu vực giá rẻ hơn hoặc chuyển sang làm việc linh hoạt. Các công ty đa quốc gia Mỹ (công nghệ, tài chính, thương mại điện tử…) cũng dễ điều chỉnh quy mô văn phòng tại TP.HCM và Hà Nội do lo ngại rủi ro chính sách. Khi tình trạng cho thuê ế ẩm, nhiều khả năng các chủ đầu tư bắt đầu chuyển đổi mục đích sử dụng tòa nhà từ văn phòng sang căn hộ dịch vụ, hoặc cho thuê dài hạn theo nhu cầu mới.
Ông Nguyễn Phạm Hữu Hậu - chuyên gia kinh tế, tài chính và bất động sản, Phó Chủ tịch Hanita Master Group chia sẻ: “Nếu Việt Nam đàm phán thành công mức thuế từ 0 - 15% sẽ tốt cho cả ngắn hạn và dài hạn khi các nước như Brazil, Trung Quốc, Canada hay EU đang chuẩn bị các biện pháp đáp trả thuế đối ứng của Mỹ. Trường hợp vẫn duy trì mức cao 30 - 46%, đây sẽ là rủi ro trong 1 - 2 năm tới, nhưng cũng là cơ hội để Việt Nam tìm thị trường xuất khẩu mới, bớt phụ thuộc vào nền kinh tế Mỹ, cũng như đẩy mạnh tiêu dùng nội địa. Lúc này, các ngành đầu tư công, ngân hàng, tiêu dùng, BĐS, chứng khoán… sẽ hưởng lợi khi được thúc đẩy để bù đắp sự thiếu hụt GDP. Do đó, các chủ đầu tư BĐS cần linh hoạt điều chỉnh chiến lược, tập trung vào phân khúc phù hợp với nhu cầu thực tế của khách hàng và khả năng tài chính của người mua”.
