|
| Giao dịch căn hộ tại khu Đông (TP. Thủ Đức) và khu Nam TP.HCM trước đây luôn dẫn đầu thị trường, nhưng thời gian gần đây rơi vào trầm lắng. Ảnh: Lê Tiên |
Cung - cầu giảm mạnh
Theo DKRA Vietnam, ở phân khúc đất nền, nguồn cung mới trong tháng 8 ghi nhận đạt mức thấp nhất kể từ đầu năm. Trong khi TP.HCM vắng bóng nguồn cung mới, các dự án chủ yếu là đất phân lô hộ lẻ, đã có sổ từng nền, quy mô nhỏ dưới 1 - 2 hecta; thì số còn lại tập trung ở các tỉnh Long An, Bình Dương, Đồng Nai, nhưng hầu hết các dự án mở bán với số lượng nền khiêm tốn.
Đáng lưu ý, sức cầu chung toàn thị trường tiếp tục giảm, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 34% trên tổng nguồn cung mở bán. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước và không chênh lệch giữa các địa phương, dao động ở mức 16 - 24,4 triệu đồng/m².
Đối với phân khúc căn hộ, TP.HCM và Bình Dương tiếp tục dẫn đầu cơ cấu nguồn cung mới, lần lượt chiếm 45% và 42% nguồn cung mới toàn thị trường trong tháng 8. Tiếp đó, Long An chiếm 12,4% nguồn cung mới. Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh tiếp tục khan hiếm nguồn cung mở bán mới.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc nghiên cứu và phát triển DKRA Vietnam cho biết, mặc dù hầu hết các dự án chỉ thận trọng mở giỏ hàng dưới 150 - 200 căn nhưng sức cầu thị trường vẫn tiếp tục xu hướng giảm. Đặc biệt, số căn hộ được tiêu thụ tại TP.HCM chỉ chiếm 27% tổng lượng tiêu thụ toàn thị trường trong tháng 8.
Tương tự, nguồn cung và lượng tiêu thụ tại phân khúc nhà phố, biệt thự ở TP.HCM sụt giảm đáng kể so với tháng trước. Sức cầu thị trường ghi nhận mức thấp nhất từ đầu năm đến nay. Giá bán sơ cấp không biến động nhiều so với tháng trước. Thanh khoản thứ cấp kém sôi động và tiếp tục xu hướng đi ngang. Giao dịch thứ cấp hạn chế và tập trung chủ yếu ở những dự án đã bàn giao nhà.
Riêng ở vùng phụ cận, nguồn cung nhà phố, biệt thự ghi nhận sự sụt giảm mạnh so với tháng trước, tập trung chủ yếu ở tỉnh Đồng Nai, chiếm 51% tổng nguồn cung mới và đến từ giai đoạn tiếp theo của những dự án mở bán trước đó. Bà Rịa - Vũng Tàu và Tây Ninh tiếp tục không ghi nhận nguồn cung mới.
Chị Hương, một nhân viên môi giới của Tập đoàn N.V.L cho biết, mấy tháng nay giao dịch chậm lại, nên dù những sản phẩm nhà phố, biệt thự chủ đầu tư bán ra thị trường với giá không có nhiều biến động, chính sách thanh toán và ưu đãi tốt, nhưng khách hàng vẫn do dự vì vấn đề tài chính.
Kỳ vọng khởi sắc
Theo tìm hiểu, trong các phân khúc, tỷ lệ hấp thụ chung tại các dự án căn hộ ở TP.HCM trong tháng 8 vừa qua “chạm đáy” trong hơn 3 năm trở lại đây. Khu Đông (TP. Thủ Đức) và khu Nam trước đây luôn dẫn đầu thị trường, nhưng từ tháng 8 đến nay trầm lắng hẳn. Ngoại trừ căn hộ hạng A, các phân khúc còn lại hầu như không ghi nhận nguồn cung mở bán mới.
Ngoài lý do tháng 8/2022 rơi vào tháng 7 âm lịch khiến tình hình mua bán trầm lắng, thì nguyên nhân chính, theo ông Võ Hồng Thắng, vẫn là động thái hạn chế giải ngân cho vay mua bất động sản của các ngân hàng thương mại. Điều này khiến mặt bằng giá bán sơ cấp và thứ cấp đi ngang với thanh khoản thị trường ở mức thấp.
Trước khó khăn này, hầu hết các chủ đầu tư lựa chọn dời thời điểm mở bán để gia tăng thời gian truyền thông, đặt cọc giữ chỗ nhằm tối ưu hiệu quả bán hàng. Do đó, nguồn cung và sức cầu cuối tháng 9 và những tháng tiếp theo kỳ vọng sẽ khởi sắc hơn, đặc biệt khi các nút thắt về nguồn vốn tín dụng có khả năng được tháo gỡ.
Ông Đoàn Chí Thanh, Tổng giám đốc S Gold Group cho biết, để vượt qua giai đoạn khó khăn này, nhiều chủ đầu tư đã đưa ra các chính sách ưu đãi, chiết khấu để kích cầu thị trường như cam kết cho thuê, cam kết nhận chuyển nhượng lại, gia hạn giải ngân… Đơn cử, tại Dự án Phúc Đạt Connect 2 do S Gold Group phân phối, khách hàng khi mua từ 2 căn hộ trở lên sẽ được tặng 1.000 m2 đất tại Gia Lai.
Động thái Ngân hàng Nhà nước phân bổ thêm một phần tín dụng trong hạn mức còn lại cho các ngân hàng thương mại mới đây được cả chủ đầu tư lẫn khách hàng chờ đợi. Theo nhiều chuyên gia, với khả năng nới lỏng việc hạn chế giải ngân cho vay mua bất động sản, thị trường có thể hồi phục vào thời điểm cuối năm, nhưng sẽ khó có sự đột biến trong ngắn hạn.
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, những ai có sẵn nguồn tiền tích lũy, không vay mượn sẽ mua được bất động sản giá tốt vào những tháng cuối năm này. “Khách hàng và nhà đầu tư cần xác định chiến lược đầu tư trung và dài hạn, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn để đề phòng biến động xấu về giá lẫn thanh khoản của thị trường”, ông Hiển khuyến cáo.
