Bước qua giai đoạn khó khăn, đón cơ hội mới

Thị trường bất động sản đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam

Năm 2024 được đánh giá là năm bản lề của thị trường BĐS Việt Nam. Nhờ các bước tiến lớn trong việc hoàn thiện hành lang pháp lý với sự hỗ trợ mạnh mẽ từ Chính phủ, thị trường BĐS đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất với nguồn cung tăng mạnh. Các dự án nhà ở mở bán mới, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư, đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt.

Tuy nhiên, sự phục hồi của thị trường vẫn có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc, khu vực, loại hình sản phẩm và thậm chí giữa các doanh nghiệp cung ứng. Nguồn cung nhà ở vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu thực tế của người dân cả về số lượng lẫn chất lượng. Giá BĐS tại một số địa phương liên tục tăng cao, thiết lập mặt bằng giá mới, mang lại lợi thế cho các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất dự án có sẵn mặt bằng trong ngắn hạn. Tuy nhiên, mức giá cao cũng đặt ra bài toán khó cho thị trường trong dài hạn khi ảnh hưởng đến chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tính tiền sử dụng đất và giá thành phát triển các dự án mới. Chi phí vốn tăng cao càng khiến mặt bằng giá BĐS khó giảm, vượt xa khả năng chi trả của nhiều người dân. Điều này làm gia tăng nguy cơ các dự án được mở bán nhưng khó thanh khoản.

Dù vậy, với sự đồng lòng của các doanh nghiệp, hiệp hội và cơ quan quản lý nhà nước, cùng việc hoàn thiện và triển khai các quy định pháp luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS, tôi hy vọng các vướng mắc sẽ từng bước được tháo gỡ, giúp thị trường phục hồi và phát triển ổn định hơn trong thời gian tới, mở ra cơ hội bứt phá và khai thác tiềm năng tăng trưởng.

Trong ngắn hạn, Hội Môi giới BĐS Việt Nam dự báo, nguồn cung BĐS nhà ở năm 2025 sẽ tiếp tục tăng trưởng khoảng 10% so với năm 2024, và được đóng góp đồng đều hơn bởi các khu vực. Nguồn cung năm 2025 dự kiến vẫn được đóng góp chủ yếu bởi các đại đô thị của các chủ đầu tư lớn. Nguồn cung BĐS tại Hà Nội và các đô thị vệ tinh ước tính đạt khoảng 37 nghìn sản phẩm, TP.HCM và vùng ven ước tính đạt khoảng 18 nghìn sản phẩm. Loại hình căn hộ chung cư, chủ yếu là phân khúc có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên tiếp tục chi phối thị trường với sự gia tăng nguồn cung hạng sang. Loại hình biệt thự/liền kề, nhà phố sẽ tăng trưởng sau căn hộ chung cư với nguồn cung mới từ các dự án đại đô thị đồng bộ hạ tầng, tiện ích dự kiến mở bán. Tuy nhiên, dự báo nguồn cung sẽ tiếp tục khan hiếm so với nhu cầu nhà ở, bao gồm cả nhu cầu mua để ở và đầu tư, nhất là phân khúc nhà ở bình dân, bởi nguồn cung từ các dự án nhà ở xã hội (NOXH) dự kiến tăng nhưng chưa đáp ứng nhu cầu. Ngoài ra, phân khúc đất nền đã tách thửa, có pháp lý đầy đủ tại các khu vực có hạ tầng phát triển, tiềm năng cao cũng sẽ hấp dẫn người mua.

Bất động sản xanh ở các đô thị vệ tinh của Hà Nội sẽ tăng sức hấp dẫn

Ông Bạch Dương, Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn

Năm 2024 đánh dấu sự gia tăng đáng kể việc dịch chuyển dân cư và đầu tư BĐS xanh, bền vững tại các đô thị vệ tinh của Hà Nội. Xu hướng này được dự báo sẽ còn tiếp diễn.

Xu hướng dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh được dẫn dắt bởi quy hoạch Thủ đô tập trung phát triển liên kết với các tỉnh lân cận. Hạ tầng đồng bộ như Vành đai 2, Vành đai 3, cao tốc và metro giúp kết nối thuận tiện. Giá BĐS Hà Nội tăng mạnh do khan hiếm quỹ đất. Ngoài ra, mật độ dân số cao và ô nhiễm không khí nghiêm trọng tại nội đô khiến nhiều người quan tâm hơn đến các đô thị vệ tinh.

Giai đoạn 2025 - 2026, thị trường BĐS vệ tinh Hà Nội dự kiến đón nhận nhiều dự án khu đô thị mới. Các chủ đầu tư lớn đổ bộ về các khu vực cửa ngõ Thủ đô với những dự án như Thanh Xuan Valley (BIM Land), Sun Urban City (Sun Group), Vinhomes Global Gate (Vinhomes)… Các tỉnh Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Hà Nam… đang trở thành điểm đến hấp dẫn nhờ quỹ đất rộng, hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện và chính sách phát triển đô thị bền vững. Không tăng vọt quá nóng, giá BĐS ở một số tỉnh tăng trưởng ổn định, thể hiện tiềm năng trong dài hạn. Đơn cử, giá BĐS Vĩnh Phúc đã tăng 33%, Bắc Ninh tăng 45% trong giai đoạn từ đầu năm 2022 đến cuối năm 2024.

Báo cáo Tâm lý người tiêu dùng quý IV/2024 từ Batdongsan.com.vn cho thấy, 86% người Việt Nam tham gia khảo sát khẳng định quan tâm đến BĐS xanh, thậm chí, 94% sẵn sàng chi trả cao hơn từ 5 - 10% cho những dự án có không gian sống trong lành và quy hoạch bền vững.

Chúng tôi dự báo trong tương lai, BĐS ở các thành phố vệ tinh, nhất là những dự án tập trung vào phát triển xanh, bền vững sẽ tiếp tục thu hút người mua với 3 lợi thế: quỹ đất lớn; tiện ích, hạ tầng hoàn thiện; không gian trong lành, sống như nghỉ dưỡng.

Nguồn cung cho thị trường sẽ được khơi thông

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

Năm 2025, thị trường BĐS Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng sẽ khởi sắc trở lại nhờ việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho hàng loạt dự án nhà ở thương mại, NOXH và dự án cải tạo chung cư cũ được thúc đẩy mạnh mẽ, góp phần khơi thông nguồn cung cho thị trường.

Bên cạnh đó, các chính sách hỗ trợ kinh tế vĩ mô đã phát đi những tín hiệu tích cực, việc cải cách thủ tục hành chính cũng được thực thi một cách quyết liệt. Tuy nhiên, để thị trường phát triển ổn định và lành mạnh thì cần phải tiếp tục đẩy mạnh tháo gỡ pháp lý, minh bạch hóa thông tin quy hoạch và phát triển quỹ đất sạch, không thể khác được.

Ngoài ra, muốn thị trường phục hồi bền vững, các chủ đầu tư cần hướng tới những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân, nhất là nhà ở vừa túi tiền và NOXH. Bởi lẽ, chuyện lệch pha cung - cầu lâu nay đã được cảnh báo nhiều nhưng dường như các chủ đầu tư vẫn mạnh ai nấy làm. Kết cục là tồn kho BĐS, nhất là phân khúc cao cấp, trong khi những phân khúc bình dân vẫn khan hiếm, khiến giá nhà đất nhảy vọt.

Qua những sóng gió thị trường, tôi nghĩ các chủ đầu tư đã đúc rút được rất nhiều bài học sâu sắc. Do đó, họ sẽ không “đánh cược” một lần nữa, mà sẽ có chiến lược phù hợp để không tự đẩy mình vào tình thế “ngàn cân treo sợi tóc”.

Bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn “nóng”

Ông Nguyễn Phạm Hữu Hậu, chuyên gia kinh tế - tài chính và bất động sản

Thị trường BĐS gần đây đã có những chuyển biến tích cực khi một vài điểm nghẽn pháp lý đã được khơi thông. Tín dụng BĐS cũng đang trong giai đoạn tăng trưởng ổn định. Tính đến ngày 3/2/2025, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt 15,65 triệu tỷ đồng, tăng 0,19% so với năm 2024, cao hơn so với cùng kỳ năm 2024, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường địa ốc phát triển và tăng trưởng bền vững.

Tuy nhiên, việc Mỹ công bố áp thuế đối ứng 46% với Việt Nam mới đây đang dấy lên nhiều lo ngại vì thuế quan luôn có sự tác động tới tăng trưởng GDP và nhiều lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, trong đó có BĐS. Nếu việc đàm phán diễn ra không như mong đợi thì phân khúc BĐS công nghiệp sẽ bị ảnh hưởng nhiều nhất, kế đến là văn phòng cho thuê, BĐS nhà ở, BĐS nghỉ dưỡng...

Khó khăn ở đây xuất phát từ hai phía, cả chủ đầu tư và khách hàng. Nhiều chủ đầu tư sẽ thận trọng hơn trong việc phát triển các dự án, dẫn đến nguồn cung ít. Đối với khách hàng, khi thu nhập bị ảnh hưởng, tài chính eo hẹp, việc tham gia đầu tư và mua bán BĐS cũng bớt sôi động. Tuy BĐS là kênh đầu tư an toàn, sinh lợi hiệu quả, nhưng các nhà đầu tư và khách hàng luôn cần có môi trường kinh doanh ổn định để phát triển bền vững.

Dù đối diện với kịch bản nào thì bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn “nóng” đối với toàn xã hội. Khoản 4 Điều 25 Luật Nhà ở năm 2023 quy định, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức xây dựng và phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh theo quy định đối với “kỳ chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và thẩm quyền phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở quốc gia”. Đây là một chủ trương đúng, nhưng đáng tiếc, cho đến nay rất nhiều địa phương vẫn còn đang lúng túng chưa xác định được quỹ đất dành cho phát triển NOXH, khiến cho phân khúc sản phẩm này trở nên khan hiếm.

Theo quan điểm cá nhân tôi, Nhà nước nên xem việc phát triển NOXH là chiến lược cốt lõi trong “kỳ chiến lược phát triển nhà ở quốc gia” và lĩnh vực này nên đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), trong đó Nhà nước đóng vai trò chủ đạo. Khi NOXH phát triển mạnh mẽ sẽ cân bằng được cán cân cung - cầu, hạn chế độ lệch pha của thị trường và giá bán sản phẩm BĐS sẽ do thị trường điều chỉnh hợp lý hơn, tiệm cận với giá trị thật của sản phẩm.

Hạ tầng, pháp lý và vốn - chìa khóa tăng trưởng

Ông Đỗ Khắc Huy, Tổng giám đốc Công ty CP Virex Property

Năm 2025 được kỳ vọng là thời điểm thị trường BĐS phục hồi sau giai đoạn nhiều biến động. Với nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng cùng những nỗ lực cải cách thể chế, nguồn vốn và hạ tầng, thị trường BĐS sẽ có cơ hội khởi sắc, đặc biệt là các phân khúc gắn với nhu cầu thực.

Để thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh và bền vững, cần triển khai đồng bộ các giải pháp trọng tâm. Trước hết, cần ưu tiên phát triển hạ tầng đồng bộ, đặc biệt là đẩy nhanh tiến độ các dự án giao thông kết nối, tập trung vào các khu vực vệ tinh nhằm mở rộng không gian phát triển đô thị. Tiếp theo là hoàn thiện khung pháp lý thông qua rà soát và sửa đổi các quy định liên quan đến Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở, nhằm tăng cường tính minh bạch và ổn định cho thị trường. Đồng thời, cần tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận vốn bằng cách yêu cầu các ngân hàng duy trì chính sách tín dụng linh hoạt, ưu tiên các dự án BĐS phục vụ nhu cầu ở thực và phát triển đô thị bền vững. Cuối cùng, cần thúc đẩy sử dụng các nền tảng số, blockchain và trí tuệ nhân tạo trong quản lý giao dịch, định giá và minh bạch thông tin BĐS.

Sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước, doanh nghiệp và nhà đầu tư sẽ là yếu tố then chốt để thị trường BĐS năm 2025 phát triển theo hướng bền vững, minh bạch và thực chất hơn.

Tiềm ẩn rủi ro, nguy cơ “đu đỉnh” trước những thông tin chưa chính thống về quy hoạch, sáp nhập

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập

Từ đầu năm 2025, khi có thông tin về việc sáp nhập tỉnh, thị trường BĐS Việt Nam lập tức “nóng” lên trông thấy. Từ đó đến nay, “cơn sốt” vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Dù không khí mua bán sôi động là điều ai cũng thấy, nhưng đằng sau đó lại tiềm ẩn không ít rủi ro, nhất là nguy cơ “đu đỉnh” khi nhà đầu tư mua vào đúng lúc giá cao nhất.

Giá BĐS phụ thuộc vào những yếu tố “kỳ vọng tương lai”. Chẳng hạn vị trí đẹp, đường sá thuận tiện, hạ tầng kỹ thuật được đầu tư, tiện ích đầy đủ (trường học, bệnh viện, công viên, siêu thị…), pháp lý minh bạch (quy hoạch rõ ràng, chuyển đổi đất dễ dàng, bảng giá đất hợp lý), nguồn cung đất (cho đầu tư hay ở thực), khả năng khai thác (ở, cho thuê, kinh doanh, làm nông nghiệp…), cộng thêm tình hình kinh tế và việc làm ở địa phương đó, cũng như khả năng kéo dân về. Tất cả những thứ này tạo nên giá trị thực của một BĐS.

Nhưng có một yếu tố đặc biệt không trực tiếp làm tăng giá trị thực mà lại khiến giá đất tăng vù vù, đó là “niềm tin tăng giá”, tâm lý “sợ bỏ lỡ cơ hội”, “phải xuống tiền ngay kẻo tiếc” của nhà đầu tư. Thông tin sáp nhập tỉnh, dù chưa rõ sẽ thực hiện thế nào hay chính sách đi kèm ra sao, đã thổi bùng tâm lý này, làm giá đất tăng chóng mặt, đặc biệt tại các khu vực ven đô hoặc giáp ranh. Sáp nhập dễ tạo làn sóng đầu cơ, giá đất bị đẩy lên cao chỉ vì tâm lý, không dựa vào nhu cầu thực. Người dân địa phương muốn mua nhà với nhu cầu ở thật sẽ càng khó. Mặt khác, việc sáp nhập cần thời gian điều chỉnh quy hoạch, pháp lý đất đai, có thể khiến dự án bị đình trệ. Nếu chậm quy hoạch hoặc chậm công bố thông tin chính thức, thị trường có thể “vỡ bong bóng”.

Trên thực tế, không phải khu vực nào cũng được hưởng lợi từ sáp nhập tỉnh, một số nơi có thể bị “bỏ quên”. Do đó, cần kiểm chứng thông tin cẩn thận, tìm hiểu định hướng phát triển quy hoạch tương lai, vì sau sáp nhập, một số khu vực có thể bị thay đổi thành đất công trình công cộng, hạ tầng, đất dự trữ... Tránh mua đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng, đất sổ chung, hoặc đất nông nghiệp “cam kết, hứa” chuyển đổi. Đặc biệt, cần cẩn trọng với những dự án mới chưa rõ pháp lý. Một số chủ đầu tư có thể lợi dụng tâm lý thị trường khi sáp nhập để mở bán dự án khi chưa đủ điều kiện pháp lý, dẫn đến nhà đầu tư bị chôn vốn vì ăn “bánh vẽ”, dự án bỏ hoang chưa thể triển khai.