|
| “miếng bánh” lợi nhuận khi đầu tư vào dòng sản phẩm condotel không dễ xơi như nhiều người vẫn tưởng. |
Hơn 5.000 nhà đầu tư "xuống tiền"
Những năm gần đây, mô hình condotel trở thành một hiện tượng đầu tư mới, lấn át các mô hình đầu tư BĐS khác nhờ mức cam kết lợi nhuận lên đến 12% hoặc thậm chí 14%/năm.
Ban đầu, người đầu tư condotel tìm đến dòng sản phẩm này bởi tính khan hiếm, thể hiện sự đẳng cấp vì một khi nói đến BĐS, đặc biệt lại còn được chia sẽ lợi nhuận mà không cần tốn công quản lý, bất cứ ai cũng đều cảm thấy hào hứng.
Tuy nhiên, chính bởi sức nóng khó chối từ của condotel khiến giới đầu tư đổ xô xuống tiền, nhanh chóng dẫn đến tình trạng phát triển nóng từ giá, chính sách cho đến cam kết lợi nhuận ngất ngưởng, trải đều khắp các khu vực du lịch nổi tiếng như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc. Thực tế này khiến nhiều người phải đặt ra câu hỏi, liệu hiện tại thị trường condotel đã bão hòa nguồn cung.
Nhận định về phân khúc này, Savills thừa nhận, trong năm 2016, căn hộ khách sạn condotel là loại hình đầu tư BĐS tốt nhất, thể hiện ở việc có đến hơn 5.000 nhà đầu tư đã xuống tiền từ đầu năm 2016 đến nay. Điều này cho thấy, sức hấp dẫn của dòng sản phẩm này là có thật.
Có thể nêu qua vài dự án condotel đang làm “náo loạn” thị trường BĐS hiện nay như : Vinpearl Empire Condotel, Vinpearl Beach Front Condotel tại Nha Trang, Vinpearl Riverview Complex tại Đà Nẵng cam kết lợi nhuận từ 8 – 10%/năm; Condotel Premier Residences Phu Quoc Emerald Bay cam kết lợi nhuận tối thiểu 9%; Ariyanan Nha Trang cam kết mức lợi nhuận tối thiểu mà khách hàng thu được là 40% (đối với căn hướng biển) và 50% (đối với căn hướng thành phố);Cocobay của Tập đoàn Empire, Panaroma Nha Trang, AB central square Nha Trang với mức lợi nhuận đang dao động từ 9 – 12%... Tất cả các sản phẩm này đều đã và đang "lọt" vào tầm ngắm của giới đầu tư địa ốc.
Cân nhắc gì khi đầu tư?
Dù vậy, phải thừa nhận rằng, câu nói “không có bữa trưa nào miễn phí” dường như vẫn đúng trong tình hình đầu tư condotel hiện nay. Khách hàng nên lưu ý, BĐS là một loại hàng hóa có giá trị rất lớn, đi kèm với lợi nhuận “khủng” chính là những rủi ro không hề nhỏ. Khi thấy được “miếng bánh” lợi nhuận từ đầu tư condotel là quá lớn, xảy ra không ít trường hợp có một số chủ đầu tư ít kinh nghiệm, yếu về nguồn lực nhưng vẫn phát triển dự án với quy mô lớn. Lúc này, rủi ro rất dễ dàng nghiêng về phía người mua, chủ yếu đến từ việc vận hành sau khi đã hoàn thiện xây dựng và trong trường hợp mức cam kết lợi nhuận cao hơn dòng tiền hoạt động kinh doanh thu về.
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho biết: “Hiện nay, 'chiêu' cam kết lợi tức 8%, 10%, 12%/năm... được giới kinh doanh BĐS sử dụng khá phổ biến. Lợi tức này quá hấp dẫn, như một lời khuyến khích những người quan tâm đầu tư vào dự án của họ. Tuy nhiên nếu lỡ đầu tư mà lợi nhuận thu về lại không như kỳ vọng thì ai chịu trách nhiệm cho người mua? Chưa nói đâu xa, nhiều chủ đầu tư thu phí bảo trì 2% của dân, đến khi phá sản tiền của dân cũng mất hoặc khi gặp sự cố lại đổ cho thiên tai địch họa, lúc đó người dân biết kiện ai?”
Cũng theo ông Đực, những con số lợi tức được chủ đầu tư đưa ra để cam kết với người mua có thể không thật, hoặc có thể, chủ đầu tư sẽ trả trong vòng 1 đến 2 năm. Sau đó khi gặp sự cố hoặc đơn giản là doanh nghiệp đó phá sản rồi biến mất khỏi thị trường, chủ đầu tư sẽ tìm cách để không phải gánh trên vai việc thanh toán lợi nhuận cho người mua như đã cam kết.
Ông Đực phân tích: Ví dụ doanh nghiệp quảng cáo sẽ thuê căn hộ của nhà đầu tư, cam kết trả lãi 10%/năm. Theo hướng cực đoan, nếu 100% căn hộ đều giao hết cho doanh nghiệp thì doanh nghiệp có khả năng trả đủ cho 100% hộ được không và nếu trả thì liệu có kéo dài được 1 đến 2 năm không?
Chưa kể, kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng bị chi phối theo mùa, theo khu vực, môi trường… nên rất khó để chắc chắn việc kinh doanh không bị gián đoạn hay gặp sự cố.
Hiện tại, tỷ lệ cam kết lợi nhuận tại Việt Nam đang khá cao, một số dự án lên đến 12% trong 8 năm. Về điều này, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành nhận định, con số lợi nhuận 12%/năm là quá lý thuyết, quá cao so với nguyện vọng của người mua. Mà cái gì quá cao, quá ảo đều tiềm ẩn rủi ro rất lớn. Thực chất, đây chỉ là một trong nhiều "chiêu bài" của giới kinh doanh BĐS hiện nay, đặc biệt là giới kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng để thu hút khách hàng.
Theo nhận định của giới chuyên gia, khách hàng không nên quá tin tưởng vào việc doanh nghiệp sẽ bảo đảm trả mức lợi nhuận 12%/năm như đã hứa.
“Không riêng gì những chủ đầu tư không tên tuổi, kể cả với các doanh nghiệp có tiếng, doanh nghiệp trên thế giới với số vốn lên đến hàng chục tỷ USD, một khi gặp cơn khủng hoảng đều không tránh khỏi thất bại. Nếu doanh nghiệp ăn nên làm ra, họ có thể trả tiền như đã cam kết, nếu gặp thất bại, việc buông tay là điều tất yếu. Do đó, tin tưởng doanh nghiệp sẽ bảo đảm trả mức lợi nhuận 12%/năm như đã hứa là việc cực kỳ phiêu lưu”, ông Đực cho biết.
Theo nghiên cứu của Công ty tư vấn BĐS Alternaty, ở những thị trường nóng như Thái Lan hay Bali, chủ đầu tư chỉ đưa ra mức cam kết lợi nhuận 7% và chỉ áp dụng mức cao hơn trong một số trường hợp.
Còn tại Việt Nam, những condotel đời đầu ra đời cách đây khoảng 4 – 5 năm như Hayatt Regency, A La Carte, Ocean Vista, Havana Nha Trang… có tình trạng kinh doanh rất tốt do chủ đầu tư đưa ra mức chia sẻ lợi nhuận với nhà đầu tư theo kiểu được bao nhiêu hưởng bấy nhiêu, hoặc cam kết lợi nhuận từ 5 - 7%/năm trong 1 vài năm đầu, mức lợi nhuận này được cho là tương đối ổn định cho khách hàng.
Ông Rudolf Hever, Giám đốc bộ phận Tư vấn Khách sạn, Savills Châu Á – Thái Bình Dương dự báo, nguồn cung condotel sẽ đạt hơn 17.000 căn và dự kiến được đưa vào thị trường trong vòng 3 năm tới. Số dự án dự kiến hoàn thành mới chỉ điểm qua như: Dự án Ariyanan Nha Trang cung cấp gần 400 căn hộ dự kiến cất nóc vào ngày 14/5; dự án Cocobay Đà Nẵng với gần 6.000 căn hộ; Panaroma Nha Trang gồm gần 1.000 căn hộ… Tuy nhiên, số lượng dự án hoàn thành vẫn còn rất khiêm tốn so với số lượng được chào bán trên thị trường.
“Trong hầu hết các trường hợp, chúng tôi thấy được rằng rất ít các yếu tố quản lý vận hành như khách sạn được cân nhắc phát triển cho dòng sản phẩm này. Điều này đặc biệt đáng lo ngại vì chủ đầu tư khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết.
Để tạo nguồn doanh thu chi trả cho cam kết, condotel phải được vận hành hoàn toàn như như khách sạn và đạt kết quả hoạt động kinh doanh ấn tượng. Thế nhưng, hầu hết các dự án đều không được hoạch định kỹ cho yếu tố vận hành và chính việc cạnh tranh gay gắt trong phân khúc khiến các chủ đầu tư phải tăng cường quảng bá sản cũng như áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận để thu hút người mua”, ông Rudolf Hever nói.
Do đó, lời khuyên mà các chuyên gia đưa ra cho những ai đã và đang có ý định đầu tư condotel, trước hết phải có kiến thức về từng phân khúc BĐS mà mình có nhu cầu. Phải đi khảo sát thực tế, xem bản vẽ, cung cách làm ăn của chủ đầu tư, nhờ tư vấn của bạn bè… rồi mới có thể quyết định đầu tư hay không, không thể chỉ tin tưởng vào những lời quảng cáo hoa mỹ. Ngoài ra, cần cân nhắc lựa chọn các sản phẩm có chất lượng từ các chủ đầu tư uy tín.
Về phía chủ đầu tư khi lựa chọn mô hình phát triển, chủ đầu tư cần hoạch định tốt cũng như thực hiện nghiên cứu khả thi ngay từ ban đầu để có thể có được một sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường cũng như khả năng tài chính và đảm bảo vận hành tốt trong tương lai.
