|
| Cần nhận diện rõ từng chủ thể trong hoạt động định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất để có biện pháp “bảo đảm tính độc lập”. Ảnh: Bảo Tín |
Điểm a Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2003 quy định, “việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường” và tại Điểm c Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013 quy định, “việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất”.
Theo HoREA, so với các quy định trên, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này đã tiến bộ rất nhiều. Tuy nhiên, HoREA cho rằng, Điểm a Khoản 1 Điều 154 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sử dụng “thừa” chữ “phương pháp” trong cụm chữ “phương pháp định giá đất”. Vì vậy, cần phải bỏ chữ “phương pháp”, bởi lẽ các “phương pháp định giá đất” chỉ là các công cụ, còn các phương thức mới chính là để thực hiện định giá đất “theo nguyên tắc thị trường”.
Tương tự, ở Điểm a Khoản 2 Điều 154 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có “căn cứ xác định giá đất” quy định “mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá”, nhưng HoREA cho rằng, vẫn chưa quy định căn cứ vào “vị trí (địa điểm)” của thửa đất, khu đất đưa ra định giá là không phù hợp, do “vị trí (địa điểm)” của thửa đất, khu đất là yếu tố quan trọng nhất trong việc quyết định giá trị của thửa đất, khu đất.
Một điểm then chốt được HoREA kiến nghị là phải xây dựng hoàn thiện nguyên tắc bảo đảm tính độc lập giữa chủ đầu tư dự án bất động sản với doanh nghiệp thẩm định giá, chuyên gia phản biện và Sở Tài chính, Sở Tài nguyên - Môi trường, Hội đồng thẩm định giá đất và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất.
“Cần nhận diện rõ từng chủ thể trong hoạt động định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất để có biện pháp “bảo đảm tính độc lập” nhằm phòng, chống “thông đồng, dàn xếp giá” có thể làm thất thu ngân sách nhà nước”, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu phân tích và chỉ ra, việc “thông đồng, dàn xếp giá” có thể hình thành từ cả 2 chiều: giữa chủ đầu tư dự án bất động sản với cán bộ của Sở Tài chính và Sở Tài nguyên - Môi trường; giữa chủ đầu tư dự án bất động sản với doanh nghiệp thẩm định giá; giữa chủ đầu tư dự án bất động sản với chuyên gia phản biện được mời tham gia Hội đồng thẩm định giá đất; giữa doanh nghiệp thẩm định giá với cán bộ của Sở Tài chính và Sở Tài nguyên - Môi trường; giữa chủ đầu tư dự án bất động sản với người có thẩm quyền.
Vẫn theo HoREA, pháp luật về đất đai hiện hành đang quy định 5 phương pháp định giá đất gồm: so sánh; chiết trừ; thu nhập; thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Trong đó, đang áp dụng phổ biến “phương pháp thặng dư” để định giá đất, xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị, nhưng cho kết quả định giá đất chưa thật đáng tin cậy.
Bởi, theo các chuyên gia, cùng một dự án bất động sản, nếu chỉ do một doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện nhưng áp dụng 2 “phương pháp định giá đất” khác nhau thì cho ra 2 kết quả khác nhau với giá trị chênh lệch khoảng 17%. Nếu cùng một dự án bất động sản nhưng do 2 doanh nghiệp thẩm định giá khác nhau cùng áp dụng 1 “phương pháp định giá đất” thì cũng cho ra 2 kết quả khác nhau với giá trị cũng chênh lệch khoảng 17%.
Các “phương pháp định giá đất” trên đây đều có mặt hạn chế, bất cập, nhất là việc thực hiện “phương pháp so sánh”, “phương pháp thặng dư”, “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đều phải dựa vào “cơ sở dữ liệu đầu vào về giá đất”, nhưng “cơ sở dữ liệu” này lại chưa đầy đủ, chưa chính xác, chưa được cập nhật theo thời gian thực.
Trong khi đó, pháp luật về đất đai hiện hành chưa quy định “phương pháp định giá đất hàng loạt” (mass appraisal method), mặc dù trên thực tế đã áp dụng phương pháp này để xây dựng “bảng giá đất”. Đây là phương pháp định giá đất tiên tiến đã được nhiều nước áp dụng, mà Bộ Tài nguyên - Môi trường đã phối hợp với KOICA (Hàn Quốc) thực hiện Dự án Tăng cường năng lực định giá đất và hệ thống thông tin giá đất dựa trên phần mềm VietLIS và đã được triển khai tại Tổng cục Quản lý đất đai và 4 địa phương là thị xã Từ Sơn (Bắc Ninh), huyện Bình Xuyên (Vĩnh Phúc), quận Hải Châu (Đà Nẵng) và huyện Ô Môn (Cần Thơ). Do vậy, đã đến lúc cần đưa “phương pháp định giá đất hàng loạt” để tăng độ tin cậy.
