|
| Tỷ lệ các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp để thu hút vốn vẫn còn ít. Ảnh: Ngô Ngãi |
Tỷ lệ các doanh nghiệp phát hành trái phiếu vẫn còn ít
Hoạt động kinh doanh bất động sản cần nguồn vốn trung hạn, dài hạn. Ở nước ta, trong thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động từ khách hàng. Nhưng do nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn nên các ngân hàng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản.
Theo quy định pháp luật, chủ đầu tư dự án phải có vốn chủ sở hữu 15-20%, còn lại 80-85% nhu cầu vốn thì chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Ngân hàng Nhà nước cũng đã quy định, năm 2018, ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có bất động sản. Mức trần này giảm còn 40% kể từ 01/01/2019.
Lộ trình giảm dần nguồn tín dụng này của Ngân hàng Nhà nước có mặt rất tích cực là đã tạo áp lực buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ thị trường chứng khoán, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI), hay trái phiếu doanh nghiệp.
Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thực tế đến nay, việc các công ty bất động sản tìm kiếm nguồn vốn thông qua kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp là chưa nhiều, mặc dù HoREA từng nhiều lần khuyến nghị.
Vẫn theo ông Lê Hoàng Châu, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng giống như đi vay tiền của xã hội để kinh doanh. Do đó, muốn vay được nhiều tiền thì đòi hỏi doanh nghiệp phải có uy tín, thương hiệu. Thời gian qua, một số doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là doanh nghiệp niêm yết đã thành công trong việc tìm kiếm nguồn vốn từ kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp, vì họ đã hội đủ các yếu tố trên.
Đơn cử như Tập đoàn Novaland, đã thành công trong việc phát hành trái phiếu quốc tế và tháng 11/2018 công bố thông tin về việc niêm yết 140 triệu USD trái phiếu chuyển đổi trên Sở Giao dịch chứng khoán Singapore (SGX). Trước đó, ngày 30/4/2018, Novaland công bố huy động thành công 160 triệu USD từ việc phát hành trái phiếu chuyển đổi quốc tế được chính thức niêm yết trên sàn Singapore.
Tương tự, đầu tháng 11/2018, Tập đoàn Đất Xanh cũng đã xin ý kiến cổ đông để phát hành tối đa 1.400 trái phiếu chuyển đổi kỳ hạn 5 năm với mệnh giá 1 tỉ đồng/trái phiếu, tương ứng với việc thu về 1.400 tỉ đồng. Ngày phát hành dự kiến trong quý I hoặc quý II/2019 với lãi suất không cao hơn 7%/năm. Ngày 10/8/2018, Đất Xanh cũng đã thông qua phương án phát hành 470 tỉ đồng trái phiếu riêng lẻ với kỳ hạn tối đa 36 tháng và 250 tỉ đồng trái phiếu riêng lẻ kỳ hạn 24 tháng.
Các doanh nghiệp bất động sản khác như Vingroup, Vinhomes (thành viên của Vingroup), Nam Long Group (NLG), TTC Land (SCR), Văn Phú Invest (VPI)… thông qua kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua cũng đã huy động được hàng trăm, đến hàng ngàn tỷ đồng. Song, nếu so với số lượng doanh nghiệp bất động sản hiện có, thì tỷ lệ các doanh nghiệp tham gia phát hành trái phiếu doanh nghiệp vẫn còn quá ít.
Huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp là một lợi thế
Đặc điểm của ngành bất động sản là cần nguồn vốn lớn và đòi hỏi tính liên tục suốt quá trình triển khai. Cho nên các công ty nếu có kế hoạch triển khai “siêu dự án”, thường có xu hướng huy động vốn từ trái phiếu. Đây là một lợi thế, bởi không phải lúc nào ngân hàng cũng đáp ứng toàn bộ nguồn vốn doanh nghiệp mà doanh nghiệp đang cần.
Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, trong bối cảnh tín dụng ngân hàng bị siết dần, tình hình vay vốn ngân hàng ngày càng khó khăn, việc phát hành trái phiếu sẽ có nhiều ưu thế hơn đối với các doanh nghiệp trong ngành địa ốc. Mỗi khi tạo được niềm tin của nhà đầu tư, thì vấn đề thành công trong việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp rất cao.
Từ chia sẻ của các doanh nghiệp bất động sản cho thấy, muốn huy động vốn bằng kênh trái phiếu, phải đáp ứng nhiều tiêu chí. Trong đó, các tiêu chí phải luôn linh hoạt và hấp dẫn với nhà đầu tư như: lãi suất thỏa thuận phải cao hơn so với ngân hàng, hoặc trái phiếu có quyền chuyển đổi hay hoán đổi. Dĩ nhiên, doanh nghiệp phải có tính minh bạch cao, “sức khỏe” của doanh nghiệp phải tốt.
Nhận xét về Nghị định 163, các chủ đầu tư trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, điểm mới của nghị định này là không yêu cầu doanh nghiệp phải có lãi, mà chỉ cần có báo cáo tài chính kiểm toán năm liền trước của năm phát hành được kiểm toán bởi tổ chức kiểm toán đủ điều kiện theo quy định. Quan trọng hơn, doanh nghiệp phát hành được mua lại trái phiếu trước hạn hoặc hoán đổi trái phiếu để giảm nợ hoặc cơ cấu lại nợ.
Về phía HoREA, ông Lê Hoàng Châu cho biết thêm, việc tìm kiếm nguồn vốn từ các quỹ đầu tư bất động sản trong nước thời gian qua cũng chưa khả thi vì cho đến nay, cả nước mới chỉ có 01 Quỹ đầu tư bất động sản là TCREIT thuộc Techcombank với số vốn điều lệ rất nhỏ chỉ có 50 tỷ đồng, nên chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi rất lớn trong nước và cũng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn rất lớn của thị trường bất động sản.
Do đó, HoREA kiến nghị trong quá trình xem xét, sửa đổi, bổ sung Luật Chứng khoán, sửa đổi Nghị định 58/2012/NĐ-CP và Nghị định 60/2015/NĐ-CP của Chính phủ, cần tạo điều kiện để hình thành các Quỹ đầu tư bất động sản, Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT), và phương thức chứng khoán hóa bất động sản theo mô hình mã hóa bất động sản áp dụng công nghệ Blockchain và sử dụng mã Token (chữ ký số dạng mã OTP) để huy động thêm nguồn vốn cho thị trường bất động sản.
