|
| Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) là một trong những doanh nghiệp bất động sản có tổng giá trị hàng tồn kho lớn. Ảnh: Minh Hạnh |
Thống kê từ báo cáo tài chính quý IV/2022 của 20 doanh nghiệp bất động sản (BĐS) niêm yết cho thấy, tổng giá trị hàng tồn kho của cả nhóm vượt mốc 290.000 tỷ đồng, tăng 4,8% so với thời điểm cuối quý III/2022 và tăng 31% so với đầu năm 2022. Dẫn đầu danh sách là Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland), Công ty CP Vinhomes, Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh. Làm thế nào để giảm hàng tồn kho, giảm nợ là hai bài toán lớn nhất các doanh nghiệp BĐS phải giải trong bối cảnh này.
Dự đoán khó khăn còn tiếp diễn trong năm 2023, có thể đạt đỉnh năm 2024 và dễ thở hơn từ năm 2025, Công ty CP Kinh doanh và Phát triển Bình Dương định hướng sẽ “làm mới” lại các dự án còn tồn kho và đẩy mạnh bán sỉ các dự án để thu hồi vốn nhanh. Đồng thời, Công ty sẽ tái cơ cấu về tài chính, giảm bớt nợ vay và nợ quá hạn; tăng cường thu hồi công nợ khó đòi, giảm hệ số nợ, tăng hệ số vòng quay hàng tồn kho. Tính đến cuối năm 2022, nợ phải trả của Kinh doanh và Phát triển Bình Dương ở mức 2.611,2 tỷ đồng, chiếm 68% tổng tài sản, giá trị các dự án đang trong quá trình thực hiện chiếm 41,6% tổng tài sản.
Tại Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt, chia sẻ với Báo Đấu thầu, một lãnh đạo cho biết, đầu năm 2023, Công ty dồn lực vào thanh toán trái phiếu. Trong tháng 1/2023, Công ty đã tất toán các lô trái phiếu trước hạn, với tổng giá trị lên đến gần 900 tỷ đồng. Nhận định thị trường 2023 sẽ tiếp tục khó khăn nếu các chính sách về tín dụng và pháp lý không được tháo gỡ, Phát Đạt đang thực hiện chiến lược tái cơ cấu danh mục đầu tư, điều chỉnh chiến lược kinh doanh trong ngắn hạn và chủ động chuẩn bị nguồn vốn, tránh bị phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng để vượt qua giai đoạn khó khăn chung.
Tại Công ty CP Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco), để xây dựng nguồn lực tài chính lành mạnh, trong kế hoạch năm 2023 dự kiến sẽ trình Đại hội đồng cổ đông tới đây, Hodeco cho biết, sẽ xem xét lựa chọn các dự án một cách cẩn trọng, gối đầu theo các kế hoạch ngắn, trung và dài hạn để có kế hoạch phân bổ tiền một cách phù hợp, chuyển nhượng các dự án không nằm trong kế hoạch để cân đối dòng tiền.
Theo Tổng cục Thống kê, trong quý I/2023, có 940 doanh nghiệp thành lập mới và 341 doanh nghiệp giải thể trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Trong đó, số doanh nghiệp thành lập mới giảm hơn 63%, còn số doanh nghiệp giải thể tăng hơn 30% so với cùng kỳ năm trước.
Bên cạnh đó, Hodeco cũng hướng đến phát triển các sản phẩm bất động sản đa dạng, đa tiện ích, phù hợp với nhu cầu thị trường. Tại mỗi dự án, Công ty sẽ xem xét giữ lại một phần tài sản phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh, tạo dòng tiền ổn định và dài hạn như trường học, bệnh viện, shophouse, nhà xe... Đối với bất động sản du lịch, các sản phẩm Hodeco hướng tới là khách sạn, căn hộ nghỉ dưỡng, khu phức hợp. Tính đến cuối năm 2022, giá trị hàng tồn kho cùng với tài sản dở dang dài hạn của Hodeco là 2.162 tỷ đồng, chiếm 49% tổng tài sản Công ty, nợ phải trả ở mức 2.558 tỷ đồng, chiếm 57,8%.
Đối mặt với khó khăn không có dòng tiền do hàng không bán được, trên 60 doanh nghiệp BĐS, trong đó có những tên tuổi lớn như Novaland, Đất Xanh miền Nam, Hải Phát, Đầu tư LDG, Địa ốc Sài Gòn Thương Tín, Danh Khôi… đã không thể trả nợ đúng hạn. Tuy nhiên, tín hiệu tích cực cũng xuất hiện tại một số doanh nghiệp. Novaland mới đây đã thông báo đàm phán thành công gia hạn 3 lô trái phiếu có tổng giá trị 2.750 tỷ đồng. Bên cạnh đó, doanh nghiệp này cho biết, các cổ đông đã thông qua phương án chào bán hơn 2,9 tỷ cổ phiếu, phương án phát hành ESOP 2023 để có nguồn lực tái cấu trúc.
Theo Tổng cục Thống kê, trong quý I/2023, có 940 doanh nghiệp thành lập mới và 341 doanh nghiệp giải thể trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Trong đó, số doanh nghiệp thành lập mới giảm hơn 63%, còn số doanh nghiệp giải thể tăng hơn 30% so với cùng kỳ năm trước. Trong muôn vàn khó khăn, nhiều doanh nghiệp đang quyết liệt tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, thay đổi phương án kinh doanh, chuyển nhượng bớt dự án… để nhẹ vơi gánh nặng. Tuy vậy, vẫn phải ghi nhận một thực tế là, nhiều dự án không tìm được nhà đầu tư; nhiều doanh nghiệp đã phải cắt giảm nhân lực, thậm chí có đơn vị giảm đến 50% số lao động, giảm lương từ 30- 50%...
Để tháo gỡ khó khăn về dòng tiền cho doanh nghiệp BĐS, ngày 5/3/2023, Chính phủ ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP cho phép DN đàm phán với trái chủ để thanh toán bằng tài sản, kéo dài kỳ hạn của trái phiếu tối đa không quá 2 năm… Đây được xem là khuôn khổ pháp lý để tổ chức phát hành và trái chủ có thêm thời gian và có thêm lựa chọn mới cho việc đàm phán thanh toán gốc và lãi vay.
Tuy nhiên, cạn dòng tiền chỉ là một loại khó khăn của DN. Cái gốc khó khăn chính là vấn đề pháp lý và đây là điểm doanh nghiệp chờ đợi các cơ quan liên quan cũng phải tái cấu trúc. Trong một chia sẻ mới đây, TS. Cấn Văn Lực cho biết, đơn cử loại hình condotel, pháp lý dở dang đang khiến khoảng 239 dự án với tổng giá trị sơ bộ 30 tỷ USD để không, không luân chuyển được, không mua bán, không được cấp sổ hồng. Pháp lý ở các khu công nghiệp cũng có vấn đề khi nhà đầu tư muốn nộp tiền thuê đất, muốn nộp tiền sử dụng đất không ai nhận vì không được định giá, vì đang chờ luật mới ra đời. Chưa hết, pháp lý về M&A cũng tắc, do muốn chuyển nhượng dự án BĐS quy định yêu cầu phía tiếp nhận dự án phải là doanh nghiệp có kinh nghiệm đầu tư BĐS…
