|
| Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tiến hành chào bán cổ phiếu để huy động vốn. Ảnh: Tiên Giang |
Mải lo trả nợ, dòng tiền đầu tư bị ảnh hưởng
Ngay trước khi kết thúc năm 2023, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã chi 458,7 tỷ đồng để mua lại trước hạn toàn bộ giá trị còn lại của 2 lô trái phiếu PDR12101 và PDR12204. Qua đó, đưa tổng số dư nợ vay tính đến cuối năm 2023 về 3.104 tỷ đồng, không còn dư nợ vay trái phiếu. Nếu so với cao điểm sử dụng nợ vay lên đến 5.265 tỷ đồng vào cuối quý II/2022, chỉ sau hơn một năm, Công ty đã đưa cấu trúc vốn về mức khá an toàn với tỷ lệ nợ vay chỉ chiếm 14,7%. Với phần lớn dư nợ vay còn lại là các khoản dài hạn (2.290 tỷ đồng), áp lực dòng tiền trả nợ của Công ty cũng giảm đáng kể so với hơn một năm trước.
Tuy vậy, hệ quả của việc giảm nợ vay và mua lại trái phiếu là dòng tiền đầu tư của Công ty bị ảnh hưởng. Trong năm 2023, doanh thu của Phát Đạt chỉ đạt 618 tỷ đồng, thấp nhất kể từ năm 2016, tương ứng là lượng sản phẩm bàn giao cho khách hàng ít. Tính đến 31/12/2023, giá trị hàng tồn kho của Công ty là gần 12.199,6 tỷ đồng, tăng 19,6 tỷ đồng so với đầu năm với giá trị đầu tư cho các dự án bất động sản lớn đều bất động hoặc tăng nhẹ. Đối với khoản mục chi phí xây dựng cơ bản dở dang tại tài sản dài hạn, trong cả năm 2023, giá trị chỉ tăng thêm 117,5 tỷ đồng, chủ yếu tại dự án tòa nhà văn phòng Công ty...
Tại Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (Kinh Bắc), nhờ hoạt động của mảng khu công nghiệp thuận lợi, ngay trong quý I/2023, doanh nghiệp này đã chi 2.400 tỷ đồng trả nợ đến hạn và mua lại trước hạn trái phiếu riêng lẻ. Tính đến cuối năm 2023, tổng nợ vay của Kinh Bắc giảm 3.979 tỷ đồng so với đầu năm, còn 3.659 tỷ đồng. Trong đó, 90,7% dư nợ là các khoản vay dài hạn (3.322 tỷ đồng). Tuy áp lực thanh toán nợ vay đã giảm đáng kể, nhưng việc tập trung dòng tiền trả nợ đã làm giảm nguồn tiền tích trữ của Kinh Bắc.
Cụ thể, theo Nghị quyết Đại hội đồng cổ đông (ĐHCĐ) thường niên 2023, Kinh Bắc thông qua phương án trả cổ tức năm 2022 bằng tiền mặt 2.000 đồng/CP. Tuy nhiên, đến cuối năm 2023 chưa triển khai được do “HĐQT ưu tiên dồn toàn bộ nguồn lực tài chính để thực hiện mua lại toàn bộ dư nợ trái phiếu đến hạn và trước hạn và phải thu xếp nguồn lực tài chính để đảm bảo năng lực tài chính triển khai và mở rộng quy mô các dự án”. Đầu tháng 3/2024, HĐQT của Kinh Bắc đã trình ĐHCĐ hủy phương án chi trả cổ tức bằng tiền.
Trong khi một số doanh nghiệp tập trung dòng tiền trả nợ, nhiều doanh nghiệp địa ốc khác liên tục bị nêu tên trong nhóm chậm trả gốc và lãi trái phiếu đến hạn.
Theo dữ liệu từ Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), trong 2 tháng đầu năm 2024, có 2 doanh nghiệp chậm trả lãi trái phiếu hơn 833 tỷ đồng và 6 đơn vị chưa tất toán gần 5.300 tỷ đồng nợ gốc trái phiếu. Trong đó có nhiều doanh nghiệp địa ốc như Công ty CP Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land), Công ty CP Đầu tư Đại ốc No Va (Novaland)… Theo Báo cáo Triển vọng thị trường vốn Việt Nam năm 2024 của FiinRatings, giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn năm 2024 ước tính là 239.000 tỷ đồng (tăng 19,7% so với năm 2023) và đây vẫn là bài toán nan giải với nhiều doanh nghiệp.
Loay hoay tìm lời giải cho bài toán vốn
Trong bối cảnh thanh khoản ảm đạm, khó khăn, vướng mắc về pháp lý dự án chậm được tháo gỡ, các doanh nghiệp bất động sản đã phải tìm nhiều giải pháp huy động vốn. Trong đó, việc chào bán cổ phiếu được nhiều doanh nghiệp lựa chọn nếu thị trường chứng khoán phục hồi.
Tháng 11/2023, Phát Đạt đã hoàn tất đợt phát hành riêng lẻ 61,16 triệu cổ phiếu, thu về 611,6 tỷ đồng, tạo nguồn lực quan trọng cho đợt mua lại trái phiếu vào tháng 12/2023. Hiện Phát Đạt đang tiếp tục thực hiện thủ tục phát hành hơn 134 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, kỳ vọng thu về 1.340 tỷ đồng bổ sung nguồn vốn cho năm 2024.
Cuối tháng 1/2024, Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh đã thu về 1.219 tỷ đồng từ chào bán cổ phiếu cho cổ đông. Cũng trong tháng 1/2024, Công ty CP Năng lượng và Bất động sản Trường Thành chào bán thành công 48 triệu cổ phiếu với giá 10.000 đồng/CP cho cổ đông hiện hữu, thu về 480 tỷ đồng.
Nhiều doanh nghiệp địa ốc khác vẫn đang triển khai kế hoạch huy động vốn như Công ty CP Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco) dự kiến phát hành 20 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá chào bán 15.000 đồng/CP. Công ty CP Đầu tư Năm Bảy Bảy có kế hoạch phát hành 50 triệu cổ phiếu để huy động 751,2 tỷ đồng từ cổ đông. Novaland có kế hoạch huy động 13.700 tỷ đồng từ phát hành cổ phiếu riêng lẻ và chào bán cổ phiếu cho cổ đông.
Tại mùa ĐHCĐ thường niên 2024, Tổng công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp) trình phương án chào bán cổ phiếu cho cổ đông, cổ phiếu ESOP và chào bán cổ phiếu cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp với tổng giá trị gần 6.500 tỷ đồng. Cuối tháng 3/2024, Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền thông qua hồ sơ chào bán riêng lẻ 110,09 triệu cổ phiếu cho 20 nhà đầu tư với giá 27.250 đồng/CP, dự kiến huy động 3.000 tỷ đồng.
Phát hành tăng vốn trong bối cảnh kinh doanh ảm đạm sẽ dẫn đến hiệu ứng pha loãng cổ phiếu, nhưng đây là giải pháp mà cổ đông của các doanh nghiệp địa ốc phải chấp nhận để vượt qua giai đoạn khó khăn, khát vốn.
Với những doanh nghiệp địa ốc gặp khó khăn trong việc vay nợ hay chào bán cổ phiếu, để tiếp tục tái cơ cấu, không còn cách nào khác ngoài việc bán bớt tài sản.
Đầu tháng 3/2024, Công ty CP Đầu tư LDG (LDG) đã thông qua việc thực hiện phương án hợp tác phát triển dự án, chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng cổ phần do Công ty sở hữu hoặc công ty con đang sở hữu để giải quyết nhu cầu tài chính phục vụ cho việc trả nợ. Trong danh sách tài sản dự kiến cơ cấu của LDG có Dự án Khu du lịch biển Bãi Bụt - Sơn Trà (quy mô 29 ha) và Dự án Khu chung cư Lô C1 (một phần của Dự án Khu căn hộ LDG Sky có quy mô 1,8 ha) tại phường Bình An, TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang nỗ lực hoàn thiện thủ tục pháp lý cho các dự án để mở bán, hoàn thiện dự án dở dang để tiến tới bàn giao cho khách hàng bởi xét về dài hạn, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh dự án vẫn là cốt lõi để “nuôi sống” doanh nghiệp.
