|
| Những căn nhà phố ở vùng ven (có giá chỉ tương tương một căn hộ 70 m2 ở phân khúc hạng B tại TP.HCM) đang được nhiều người dân lựa chọn. Ảnh: Ngô Ngãi |
Giá cao khiến khách hàng hụt hơi
Báo cáo mới nhất của Savills cho biết, trong quý III/2022, nguồn cung sơ cấp thị trường căn hộ TP.HCM chỉ còn 6.600 căn, giảm 51% so với quý trước. Trong đó, lượng tồn kho căn hộ sơ cấp chiếm 66% nguồn cung, tức lớn nhất tính từ năm 2019 đến nay.
TP. Thủ Đức hay còn gọi là khu Đông, và Quận 1 lần lượt là hai khu vực có nguồn cung lớn nhất. Sản phẩm nhà ở tại đây đương nhiên không rẻ và chủ đầu tư cũng mặc nhiên định vị ở phân khúc cao cấp hoặc hạng sang.
“Đắt thì xắt ra miếng”, tổng giám đốc của một công ty môi giới bất động sản giải thích khi trong tổng nguồn cung mới nói trên có hơn 60% căn hộ có giá hơn 11 tỷ đồng/căn, và mức giá sơ cấp cao nhất từ trước đến nay là 124 triệu đồng/m2 (theo báo cáo của Savills).
Nhưng giá cao suy cho cùng cũng chỉ là ý chí của bên bán, còn thị trường hấp thụ ở mức độ nào là một chuyện khác. Và con số Savills cung cấp cách đây mấy ngày: "có đến 89% lượng hàng tồn kho thuộc về các căn hộ hạng A và hạng B" như một cảnh báo về sự lệch pha phân khúc, nhưng các chủ đầu tư vẫn cứ đi theo sự lựa chọn riêng của mình.
Nghịch lý ở chỗ, trong khi hàng tồn kho nhiều, thị trường thanh khoản kém, lượng giao dịch giảm 89% so với quý trước, thì đối với giai đoạn tiếp theo của một số dự án, các căn hộ mới có mức tăng trên dưới 10%.
Giá cả cao, cùng với việc siết chặt tín dụng khiến tỷ lệ hấp thụ phân khúc căn hộ đạt mức thấp nhất kể từ năm 2019, tương đương 15%. Riêng thị trường biệt thự và nhà liền kề ghi nhận những dấu hiệu tích cực hơn căn hộ. Nguồn cung sơ cấp đối với nhà xây sẵn tăng 38% so với quý II/2022, lên khoảng 800 căn.
Mặc dù nguồn cung căn hộ ở TP.HCM được Savills dự báo sẽ tăng lên 133.400 căn trong năm 2025, nhưng con số này cũng mới chỉ đáp ứng khoảng 52% nhu cầu nhà ở theo kế hoạch.
Nhu cầu nhà ở khu vực lân cận sẽ tăng
Theo dõi thị trường từ đầu năm đến nay có thể thấy, dù nhiều chủ đầu tư đưa ra những chính sách ưu đãi để thu hút khách hàng, nhưng giao dịch thành công ghi nhận vẫn ít. Nguyên nhân chủ yếu đến từ những lý do bên ngoài như: giá nhà sơ cấp ngày càng tăng, lãi suất cao, dòng vốn tín dụng bị hạn chế.
Bình luận về những cản trở đối với người mua, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, nhu cầu của người dân về nhà ở rất lớn, đặc biệt tại các đô thị như Hà Nội và TP.HCM. Song giá nhà ở tại các thị trường này đang vượt khả năng chi trả của họ, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ, mới lập gia đình. Trong khi đó, quá trình hỗ trợ lãi suất mua nhà linh hoạt cho nhóm này cũng còn nhiều hạn chế.
 |
Khi quỹ đất để phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ tại TP.HCM không còn, các chủ đầu tư có xu hướng chuyển dịch ra khỏi trung tâm, hướng đến các khu đô thị vệ tinh để phát triển dự án. Ảnh: Ngô Ngãi |
Theo ông Khương, khi quỹ đất để phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ tại TP.HCM không còn, các chủ đầu tư có xu hướng chuyển dịch ra khỏi trung tâm, hướng đến các khu đô thị vệ tinh, nơi sản phẩm của họ có thể vừa cung cấp cho tốc độ đô thị hóa ở địa phương đó và những người làm việc tại TP.HCM.
Khi một cánh cửa này khép lại, ắt sẽ có một cánh cửa khác mở ra. Quá trình gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa nhanh sẽ khiến nhu cầu sở hữu nhà của người Việt Nam ngày càng cao và nhu cầu này có thể đẩy sang tỉnh, thành vùng ven như một điều tất yếu.
Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc điều hành Savills Việt Nam khẳng định, thị trường nhà ở TP.HCM với mức thanh khoản thấp đã tạo cơ hội cho bất động sản liền thổ giá rẻ tại các tỉnh lân cận.
Số liệu của các công ty nghiên cứu thị trường gần đây cho hay, ở những thị trường lân cận, giá bất động sản liền thổ rẻ hơn từ 88 đến 100 triệu đồng/m2, thấp hơn 67% so với TP.HCM. Tỷ lệ hấp thụ ở các khu vực này cũng cao hơn tỷ lệ ở TP.HCM, lần lượt là 72% và 49%.
Với lượng đất dồi dào và sự quan tâm từ các nhà đầu tư lớn, dự kiến các vị trí ven TP.HCM sẽ là nguồn cung lớn để đáp ứng nhu cầu mua bất động sản liền thổ và cả căn hộ của người dân. Tuy nhiên, ở không còn đơn thuần chỉ là ở, mà đằng sau đó còn nhiều vấn đề đặt ra cho cả người dân lẫn chủ đầu tư và chính quyền.
Ông Sử Ngọc Khương cho biết, Chính phủ đang đẩy mạnh xây dựng hạ tầng giao thông kết nối giữa các vùng đô thị lớn, điều này hy vọng sẽ thúc đẩy mạnh nguồn cung với giá phải chăng. Ngoài ra, Chính phủ cần có những kế hoạch khai thác bài bản để bổ sung quỹ đất, thu hút nhà đầu tư phát triển nhà ở xã hội.
Xu hướng dịch chuyển nhà ở từ trung tâm tới các khu đô thị vùng ven không phải điều gì quá xa lạ hay đặc thù đối với nhiều nước trên thế giới. Ở Việt Nam, tại các đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội, làn sóng “di cư” này sẽ càng rõ nét trong thời gian tới, bởi người dân không thể cứ mãi “tiến thoái lưỡng nan” với chuyện thuê nhà, vì không thể mua nhà.
