|
| Giá đất cần được tính đúng, tính đủ giá trị gia tăng từ các lợi thế về vị trí địa lý, quy hoạch, kết cấu hạ tầng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tuân theo cơ chế thị trường. Ảnh: Lê Tiên |
Đất đai chưa được sử dụng hiệu quả
Chuyên gia kinh tế Trần Đình Thiên cho rằng, đất đai là nguồn lực phát triển quan trọng bậc nhất, nhưng thị trường đất đai của Việt Nam không phát triển mà để méo mó thành thị trường đầu cơ, mà thị trường đầu cơ chỉ những người có tài chính, năng lực hành chính mới có lợi.
Một trong những nguyên nhân cơ bản dẫn đến vốn hóa đất đai chưa hiệu quả tại Việt Nam được nhiều chuyên gia chỉ ra là sự xung đột lợi ích, cơ chế vừa đá bóng vừa thổi còi của cơ quan hành chính nhà nước trong quản lý, sử dụng đất đai, vừa là cơ quan phê duyệt quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất lại vừa thực hiện lựa chọn nhà đầu tư, nhà thầu cho các dự án liên quan...
Theo bà Nguyễn Thị Ngọc Hà - Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, xung đột lợi ích này khiến nguồn cung bị thao túng. Nhiều trường hợp sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất tạo ra chênh lệch lớn về giá, quyền lực thị trường thuộc về nhóm có thông tin đầy đủ, có thể tạo nhóm lợi ích giữa chính trị gia địa phương và nhà đầu tư sân sau. Nhiều trường hợp chọn nhà đầu tư có kinh nghiệm quản lý, năng lực kém dẫn đến dự án kéo dài, gây thất thoát tài chính, lãng phí tài nguyên, giảm giá trị gia tăng cho nguồn cung của thị trường quyền sử dụng đất. Cơ quan nhà nước có quyền phê duyệt quy hoạch, thay đổi, bổ sung quy hoạch nhưng không phải chịu trách nhiệm giải trình về công bố chậm thông tin quy hoạch, trong khi công khai thông tin quy hoạch chậm có thể làm méo mó thị trường dẫn đến tình trạng đầu cơ, sốt đất ảo, trục lợi…
Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia chỉ ra phương pháp định giá đất, khung giá đất, bảng giá đất… khiến giá đất thấp xa với thị trường ở mọi thời điểm. Cơ chế điều tiết cung cầu và giá thông qua công cụ thuế rất yếu, vừa gây thất thu cho ngân sách nhà nước, tác động tiêu cực đến bền vững tài khóa vừa không hạn chế được đầu cơ.
Giải quyết vấn đề vừa đá bóng vừa thổi còi
Nhóm nghiên cứu của NEU khuyến nghị một trong những giải pháp nền tảng là nâng cao chất lượng các quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch phát triển đô thị. Qua đó, Nhà nước sẽ chủ động được vai trò cung trên thị trường đất đai sơ cấp và có thể đưa quỹ đất hợp lý vào thị trường đất đai thứ cấp. Ngoài ra, trên thị trường đất sơ cấp, Nhà nước cần đẩy mạnh cơ chế đấu giá đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất khi chuyển dịch quyền sử dụng đất từ Nhà nước đến người sử dụng đất.
Ông Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, phải giải quyết được vấn đề vừa đá bóng vừa thổi còi của cơ quan hành chính nhà nước mà chủ yếu ở UBND cấp tỉnh, cấp huyện. Ông Võ đề xuất giao Bộ Kế hoạch và Đầu tư quản lý toàn bộ quy hoạch, Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý các vấn đề về hành chính đất đai, phải theo ngành dọc.
Một số ý kiến khác thì đề xuất gỡ bỏ xung đột lợi ích thông qua độc lập quyền sở hữu, quyền quản lý và quyền giám sát trong quản lý, sử dụng đất. Quy định về định giá đất điều chỉnh theo hướng đơn vị tư vấn khung giá và đơn vị thẩm định giá phải độc lập với cơ quan làm chính sách, cơ quan quản lý và giám sát về đất đai, cơ quan đại diện chủ sở hữu. Siết chặt kỷ cương về lập, thẩm định, phê duyệt và thực hiện quy hoạch tại mọi cấp chính quyền; pháp lệnh hóa các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và sửa đổi quy hoạch.
Đồng thời, bổ sung quy định chặt chẽ hơn về công bố thông tin quy hoạch, trách nhiệm của đơn vị, cá nhân trong công bố thông tin quy hoạch. Quy định chặt chẽ hơn trách nhiệm giải trình đối với cơ quan quản lý hiện nay, trách nhiệm của người đứng đầu địa phương để quỹ đất hoang hóa, không đưa vào sử dụng. Thông tin thị trường công khai, minh bạch sẽ không làm cho cung cầu bị méo mó, tạo kỳ vọng ảo và hành vi đầu cơ. Giá đất cần được tính đúng, tính đủ các giá trị gia tăng từ các lợi thế về vị trí địa lý, quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tuân theo cơ chế thị trường. Chính sách thuế, tài chính phải điều tiết cung - cầu, triệt tiêu đầu cơ, cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và nhà đầu tư, người dân. Nguồn thu từ đất được sử dụng công khai, tái đầu tư vào xây dựng hạ tầng, bảo vệ môi trường, an sinh.
